我們來解答一下在美國的購房者對房屋貸款的兩點疑問。
01 申請到房貸主要是看還貸能力而不是身份？
並不是，銀行還是要看你的簽證類型的。
首先，是要可以合法在美國境內居住的，所以簽證過期非法滯留的不能獲取銀行貸款；
其次，沒有在美工作許可的簽證也不能獲得貸款，比如旅遊簽證，因為銀行審查貸款能力的重要指標就是收入水平，無法在美國境內工作就沒有辦法取得合法收入，沒有收入銀行自然不會通過貸款，而海外收入由于很難查驗一般銀行也不考慮。
最後有些銀行對有工作許可簽證的類型也有限制，比如學生簽證在畢業後一般都會先得到OPT獲取暫時的工作許可（1-2年），然後再申請工作簽證H1b，但是大部分銀行都不能通過OPT申請人的貸款，因為現在的H1b抽籤制度使得他們覺得OPT存在很大的風險，一旦申請人沒有抽中H1b就失去了在美國工作生活的權利。
大部分銀行審查貸款人的資格的第一步就是問你的身份（簽證類型）以及是否還在有效期。身份有效再談貸款能力的問題。另外就是有些銀行對不同的簽證也有不同的限制，美國公民，永久居民（就是常說的綠卡）以及工作簽證如H1，基本所有銀行都能做也並沒有額外的要求；但是學生簽證就一定要有OPT，不僅不是所有銀行都能做，還有額外的對貸款額、信用分數和信用歷史的要求。
02 怎麼能知道銀行最多能貸我多少錢？
銀行一般考慮以下因素來評估你的貸款能力和風險：
一是信用記錄，最直觀的體現就是信用分數，信用分數過低可能會影響你的貸款額或者利率，如果信用記錄上有late payments，collection 或是破產，不僅會導致信用分數低，還會直接導致銀行不通過你的貸款申請；
二是月債務-收入比例（我們稱之為DTI），一般銀行可允許的最高DTI範圍在43%-50% （每個銀行的規定不一樣），如果你的月收入是1萬的話，你的最高月債務額就是4300-5000元，這些債務包含了貸款月供、地稅、房屋保險、車貸、助學貸款、信用卡每月最低payment；
三是貸款額-房屋價值比例（也就是LTV），房子需要有足夠的equity（資產淨值），銀行會聘請第三方估價師來對你的房子進行估價，如果房子估價不足，可能就會需要降低貸款額。
實例：如果現在有一套房子，總價80萬，已經付了50萬，年薪12萬。這個時候想貸款買個公司，能貸出來多少錢？
如果是要cash out，那麼新申請的貸款額首先用來付清舊貸款額和貸款費用，剩下的才能用于其他用途。假設信用分數很好，房子也值80萬，做cash out貸款一般至多給到房子價值的75%也就是60萬，除非你還有其他比較大的債務，一般年收入12萬貸款60萬並不會通不過DTI的審查，但是你還剩下30萬的貸款，所以60萬里的一半需要付清現在的貸款，剩下的你才能用來購買。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）