買房享有稅務優惠,不等同不要繳稅。誠然,人在社會,納稅一生逃不掉,然而善用策略,省下一大筆稅費,也不是“不可能的任務”。

保留這些憑據出租房也能抵稅

對於自有住宅而言,賣房時,可享主要自住宅增值免稅,大約每兩年可以享受一次。基本原則是:從出售那天起往回算五年,如果只是納稅人一人持有,兩人自住兩年以上,可享受單身25萬,夫婦合報50萬美元的免稅額。如果房子是出租房和自住宅交替使用,從2009年起,免稅的增值部分需要在出租期按比例扣除。

除自住外,華人熱衷把房子出租,以房養房。許多人只認為出租的唯一收益是租金,但其實房地產的出租虧損也能抵稅。

另外,專家建議,屋主維修出租房屋所花費的支出,一定要保留收據,以便報稅時使用,因為這些都可以算作支出,以抵租房收入。如果請工人,也建議屋主從國稅局(IRS)網站 上下載1099表格,這樣支付給工人的費用,可以用來報稅。許多華人在聘請工人時,都願意以現金方式交易以取得較低的收費,但這樣做,不僅報稅時沒有憑據,而且無法獲得沖抵租金收入的出租成本支出。

出租房折扣沖回越早越好

出租房的另外一種節稅策略是折舊沖回。只有房子的價值可以折舊,土地價值部分不能折舊。每年的折舊部分幫你省稅了。出租房分27.5年來折舊算。比如說,你買個房子20萬,土地值4萬,房子本身值16萬。你每年就可以折舊16萬/27.5. 27.5年以後,你已經把那16萬都折舊完了。這時候你把房子賣掉,賣了30萬。增值的10萬,你要付長期資本利得,稅率比較低。可是那16萬以前幫你省稅的折舊部分,你要重新交稅。這部分稅,就叫做折舊沖回(deprecation recapture)。

專家稱,不少屋主放棄折舊,這樣做不太正確。因為一所房子可能出租幾十年,國稅局很難查是否拿折舊來抵稅,所以稅法規定不管已折舊還是可折舊都要吐回,不拿 白不拿,白白損失折舊不划算。而且金錢越來越貶值三十年前灣區一所二十萬的房子,現在已值百萬。當年折舊省下的稅,用今天的物價折算,可能升五到十倍,因此建議折舊越早越好。

換房考慮“1031”延稅

如果屋主打算賣掉手頭的房子,再買進新的房子,還是可以考慮“1031”延稅辦法,這是利用“賣”與“買”房屋交易的時間差延遲交稅。舉例來說,以前10萬買的房子,現在25萬元賣出,賺了15萬元,如果國稅局按30%的比率收稅,屋主就需要交5萬元稅。如果利用“1031”的方法,在規定的時間內買了另一所房子,那這5萬元稅就不需要現在付了,可以留到以後賣這所房的時候再付。

當然“1031”延稅方法要符合不少要求,比如在賣房45天內要找出想買的房,180天內要過戶,錢要交給“合格仲介”保管,納稅人和買賣仲介不能碰錢,也不能利用增加貸款來套現。同時,必須是投資用房換投資用房,不能換自住房;交易必須在規定的時間內完成;新購的房子必須等同或大於舊房子的價值等。專家提醒,1031是緩稅,不是免稅,建議想使用“1031”延稅的屋主必須提早準備,並在專人指導下嚴格按照要求進行交換,以免造成不必要的損失。

用誰的名義投資是個問題

如果你是以個人名義投資房產的, 可以通過房子的地稅(房產稅),保險費;房子的折舊費,裝修折舊費,地板,門窗,廚房,屋頂等分類折舊費;房子的維修費;房地產公司的管理費;房地產經紀的仲介費等這些方式來抵稅。對高收入者來說,省下的稅可以高達聯邦40%和加州13.3%,相當於政府幫你給了一半的開支。

如果你是用公司名義投資房地產的,除了以上提及的抵稅項外,所有公司的租金,電話,日常維持,日常管理所需要的所有費用;員工的所有工資,福利;用公司的名 義買的電腦,傢俱,電器等“辦公用品”等等,通通可以抵稅,專家建議,謹記保留原始發票,收據,或是信件等作為報稅憑據。當然,裡面竅門很多,找專業人士 協助可以免除不少煩惱。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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