1.公司買房貸款到底是“誰”貸款？
當公司購買房屋時，產權的所有者是公司，貸款的擔保人通常是公司的股東。原因很簡單，大多數房地產投資者都會用新成立的公司購買房地產。這些公司沒有資產，沒有收入，也沒有擔保貸款的價值。擔保人只能是有收入和資產的個人。此外，如果公司為貸款提供擔保，貸款人申請公司破產，銀行豈不是無處討債？
2.銀行對公司股東有什麼要求？
大多數銀行要求貸款人持有公司80%-100%的股份。如果貸款人持有的股份低於80%，少數股東也需要申請貸款。例如，該公司有三個股東，每個股東持有33.33%的股份，所有三個股東都需要申請貸款。需要注意的是，貸款申請人沒有償還貸款的責任。一些銀行要求申請貸款的股東承擔還款義務，而一些銀行則要求所有股東承擔還款義務。
3.什麼類型的公司可以購買房產？
美國LLC, Corporation,Trust，個別其他國家的公司.
4.哪種稅務類型的公司申請貸款比較好？
按公司的稅務類型，可分為Sole Proprietorship(1人個體戶), C-Corporation,S-Corporation(多股東LLC 或1人LLC),Partnership (多股東LLC),和Disregard Entity (1人LLC). 如果是1人公司申請貸款，貸款人需要提供過去2年的個人和公司Tax Returns以及公司當年的營收證明和資產負債表。公司淨收入(Net Income)是銀行貸款的依據。如果貸款人公司開銷大，收入少，基本就做不了款。
如果貸款人是C-Corp或S-Corp的股東，且持有公司25%以下股份，用W2收入貸款，會對貸款有説明且程式簡單。銀行一般不要求貸款人提交公司財務檔。對於專業房地產投資者來說，擁有完善的薪酬和收入分配結構是申請良好貸款的關鍵。
5.需要注意的貸款檔有哪些？
(如違約時如何償還債務)
根據房子所在的州(Mortgage State, or Deed of Trust State)，貸款人簽署的最重要的檔有還款承諾書(Promissory Note)，按揭協議(Mortgage)或信託契書(Deedof Trust)依州而異。
還款承諾書(Promissory Note)： 它規定了付款人是誰、貸款利率、貸款金額、還款方式、是否有預付款罰款、違約責任、是否有房地產擔保等重要內容。還款承諾書是銀行與貸款人簽署的還款協定，但不是銀行在違約情況下可以合法獲得房屋的法律檔。
按揭協議(Mortgage)： 規定了銀行有質押房子產權的權利。大家需要注意的是這幾個條款。
Due on Sale Clause： 如果貸款人私下將房屋從個人名稱轉讓給公司名稱，則通常會觸發該條款，貸款人需要立即償還貸款。
Acceleration Clause：如果貸款人需要在觸發違約條件時立即償還貸款。
採用Mortgage的州在破產清算時需要通過Judicial Foreclosure程式，銀行拍賣房子比較困難，時間長，費用高。
信託契書(Deed of Trust)： 在採用Deed of Trust 的州，房子的實際所有權(Legal Title)是在協力廠商(Trustee)手裡，貸款人擁有的是衡平產權(Equitable Title)。在破產清算時，銀行可以很快的拍賣房產。
6.為什麼要用公司貸款？
資產保護——如果有人起訴你的公司時，你個人財產受到保護(Corporate Veil)。如果有人起訴你個人時，你的公司資產受到保護(Charging Order Protection)。但要注意的是不是所有的州都能給1人公司法律保護。對於1人公司，提供charging order protection的州只有Delaware,Wyoming, Nevada, South Dakota, and Alaska五個州。需要特殊注意的是佛羅里達州，震驚全美法律界商界的2010 年Shaun Olmstead et al. V. Federal Trade Commission 案件表明政府是可以沒收1人公司的資產的。
隱私保護——對於在某些州註冊的公司，不會披露公司實際股東的姓名（紐約除外）。在訴訟中查明公司股東的真實姓名十分重要。如果你找不到被告的名字，你就不會被指控。
股權轉讓很簡單——如果股東想將公司股份轉讓給其家族中的其他人，那麼轉讓公司股權就非常簡單。
大型商業銀行的優惠貸款產品一般不允許貸款人用公司一起購買首套房。它更適合公司購買投資性房屋。一個公司或多個公司的具體用途，以及公司的類型因個人和州而異。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）