by Professional Home Inspector Pei Wei Lee TREC 26.555
購買房屋是一個重大決定，而房屋檢查（Home Inspection）就是這場決策的「驗房神器」，確保你的夢想之家不會變成「噩夢之家」。這不僅能幫助買家了解房屋的健康狀況，還能讓賣家提前發現並解決問題，提高交易成功率。在德州，房屋檢查是根據TREC（Texas Real Estate Commission）規範進行，確保檢查過程標準化，結果可靠。
房屋檢查就像給房子做健康檢查，幫它量血壓、測心跳，確保它能繼續穩穩地保護住戶。在德州，房屋檢查有法定(TREC)固定的步驟(SOP)，讓我們一起來看看！
第一步：一般資訊（General Information）
進行房屋檢查前，首先要了解基本狀況，就像醫生問診一樣，問問病人（房子）最近好嗎？這些資訊包括：
- 居住狀況（Occupancy）
你的房子是熱鬧的派對動物還是安靜的獨行俠？它可能是有人居住（Occupied）或空置（Vacant），這會影響檢查的可及性。例如，住滿家具的房子可能像玩躲貓貓一樣，讓檢查員找不到某些區域，而空屋則可能藏著神秘的問題，比如閒置太久的水管是否還願意工作？
TREC 標準：檢查員須記錄房屋的佔用狀況，因為這影響房屋系統（如水管、電力、HVAC）是否正常運作。
- 建築類型（Type of Building）
你的房子是哪種類型呢？
- 獨立屋（Single-family home）——獨立自主，自己扛所有風雨。
- 連棟屋（Townhouse）——鄰居近得可以一起討論晚餐要吃什麼。
- 公寓（Condominium）——共用設施多，保養起來比較輕鬆。
- 多戶住宅（Multi-familydwelling）——房子本身就像是個大家庭。
不同的建築類型影響維修和檢查重點，像公寓的屋頂可能不歸你管，而獨立屋的每一寸土地都得自己顧好。
TREC 標準：檢查員須記錄建築類型，因為這決定了檢查範圍和責任範圍。
- 溫度（Temperature, Approximate）
記錄當天的溫度，不只是為了閒聊「今天好熱啊！」溫度影響檢查結果，例如在酷熱的德州夏季，冷氣不夠強可能是個大問題，而在寒冷的日子裡，暖氣如果不給力，那可就得考慮換個大毛毯了。
TREC 標準：若當日氣溫低於 60°F，則不應測試冷氣系統；若高於 80°F，則不應測試暖氣系統。
- 出席人員（In Attendance）
誰會陪著房子接受這場「體檢」？
- 屋主（Homeowner）——擔心房子被挑毛病，默默觀察。
- 房地產經紀人（Real Estate Agent）——微笑著等著好消息。
- 買家（Buyer）——雙眼發亮，期待找到夢想之家。
- 賣家（Seller）——暗暗祈禱不要有太多維修問題。
- 其他檢查員（Other Inspectors）——專業人士間的「會診」。
TREC 標準：檢查員須記錄所有在場人士，以確保透明度。
- 天氣狀況（Weather Conditions）
天氣不僅影響心情，也影響房檢結果。
- 晴天（Clear）：適合全面檢查，一切都看得一清二楚。
- 下雨（Rainy）：這時候屋頂、排水系統的問題就無所遁形了！
- 積雪（Snowy）：檢查外觀可能像是在考古，因為雪蓋住了一切。
- 強風（Windy）：看著窗戶晃來晃去，檢查員的眉頭也皺了起來。
TREC 標準：記錄天氣狀況，因為極端天氣可能影響檢查結果。
- 建築朝向（The Direction the Building Faces）
房子是朝南迎接陽光，還是朝北迎接寒風？朝向影響室內光線、溫度與能源效率，選錯了方向，夏天可能變成烤箱，冬天則成了冰庫。
TREC 標準：紀錄房屋朝向，影響能源效率分析。
第二步：檢查限制（Limitations）
就像醫生無法透視人體，房屋檢查員也有看不到的盲點，這些必須記錄下來。
- 無法進入或受阻區域（Inaccessible / Obstructed Components Areas）
某些地方可能被雜物堆滿，像是閣樓塞滿了聖誕裝飾品，或是電器面板被沙發擋住，這些都會影響檢查。
TREC 標準：任何無法檢查的區域都必須記錄，並建議進一步評估。
- 空置房屋限制（Vacant Home Limitations）
如果房子長期空著，有些設備可能「退休」了，例如：
- 水龍頭（Plumbing）：長期沒開水，打開時可能噴出一股銅味。
- 電器（Appliances）：可能已經忘記怎麼運作。
- 暖氣/冷氣（HVAC）：沒人住時，這些設備也許早就「冬眠」了。
TREC 標準：若房屋空置，需特別檢查水電與 HVAC 設備。
- 鎖住的區域（Locked Areas）
檢查員不是開鎖大師，如果某個門上鎖而無法取得鑰匙，那麼該區域就無法進行檢查。
TREC 標準：若有無法進入的區域，應在報告中註明，並建議進一步評估。
結論
房屋檢查的第一步就像是房子的「體檢報告」，記錄基本情況和潛在問題。透過這樣的細節，買家、賣家和房檢員都能更清楚房子的健康狀況，做出更明智的決策。所以，下次當你的房子接受「檢查」時，記得給它一個大大的鼓勵，畢竟，健康的房子才是好房子！
Professional Home Inspector PeiWei Lee TREC 26.555 Tel: 945-236-9030