什麼是法拍屋？為什麼會產生法拍？如何購買法拍屋？有何利弊？本篇一起來一探究竟。法拍屋 (Foreclosure)
“法拍屋”一般而言之就是屋主提供擔保物（土地，建物）向銀行貸款後，因為繳不起房貸或故意不繳房貸，而被銀行交由法院強制執行拍賣以抵還銀行貸款的房屋或土地。簡單地說，就是指法院拍賣的房子，由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比市場價低，因而吸引越來越多人選購法拍屋。
法拍屋的“法拍”其實指的是一個過程，即當貸款人或屋主無法履行按揭合約去償還債務時，債權人通過出售或收回房產權，進而追回屋主所欠貸款的過程。一般來說，當屋主停止還貸後三到六個月，債權人就會提交一份《拖欠貸款通告》（Notice of Default-簡稱NOD）並在當地政府機關做記錄，公諸於眾，從此foreclosure就開始了。
短售屋 (Short sale)貸款人除了嘗試重新貸款或者修改貸款外，在寬限期內還可以選擇將房產出售，用銷售所償還貸款，有人稱為“短售屋”（shortsale），由於銷售倉促，很多短售屋的售價較低，甚至售價不足以還清貸款。這種情況下，屋主可以向債券人申請短售（shortsale），債權人會根據屋主的經濟情況決定是否同意並承擔部分損失。對於貸款款人，如果債權人同意短售，房屋出售後不會影響其信用記錄。
對於債權人，也可以不必經歷“法拍”程式。對於短售屋，雖然標價很便宜，但是購買過程也許會比較漫長，有些需要三個月，所以需要買家的耐心。買方向屋主報價後，屋主需要得到債權人的出售批准，另外也許還存在其他債權人，比如第二債權人，拖欠工程款債權人等等，都需要進行協商。這也就是為什麼短售屋審批時間較長了。
銀行屋（REO ，Real Estate Owned）在法拍不成功時，債權人將取得產權，成為屋主，然後雇傭地產經紀在將房產放在公開市場出售。這類房子叫“銀行屋”。銀行屋和短售屋比較，銀行屋會更多保證產權的完整性，而且相對清晰，因為產權已經轉移過一次給銀行。即便這樣，很多銀行屋還是在收房過程中遭到破壞，或者房屋狀況不盡人意，所以在購買銀行屋前，最好要仔細檢查。
另外，涉及到法拍屋的貸款是受到政府機構保護的情況，如住房建設與城市開發部（HUD，Department of Housing and Urban Development）或退伍軍人安置事務部（VA，Department of Veterans Affairs）等，那麼銀行法拍屋就變成了政府機構法拍屋，在這種情況下，就由政府機構來負責出售法拍屋。
短售屋，法拍屋有以下不足：
- 也許會涉及到產權糾紛。
- 房屋本身有可能遭受損壞，最好實現調查。
- 購買短售屋所花時間也許比正常買房更長。
- 在標價低時，會同時有很多競爭者出價，壓縮利潤空間。總之，不管購買法拍屋，短售屋還是銀行屋，事先都要做足功課，進行調查， 諮詢專業人士以減小投資風險，增加投資的成功率。
“法拍”(foreclosure)的流程和種類
1.法拍前的寬限期 (Pre-foreclosure)
當貸款人償還貸款能力出現問題，且不能繳納貸款後，貸款人或屋主可以在各州法律允許的寬限期（grace period）內設法還清所拖欠的貸款而使原貸款得到複效（reinstate）。這個寬限期叫做pre-foreclosure， 一般有三個月。在寬限期內，貸款人要想辦法償還拖欠貸款，如果不能申請“重新貸款” （refinance）以獲得較低的利息來降低每月的還貸數目，屋主還可以常識申請“修改貸款”（loan modification），這個需要貸款人和貸款銀行進行磋商，貸款銀行也許會根據屋主的經濟情 況來決定是否給予適當的降息等，從而讓屋主能夠繼續還貸供房。
2 法拍程式（public auction）
在寬限期結束後，如果屋主仍然不能還清拖欠的貸款，接下來的程式就是其房產就會被公開拍賣的方式（public auction） 。 法拍屋雖然價格便宜， 但也許會帶來不可遇見的麻煩。比如如果房子可能拖欠工程款，其他貸款，雖然以便宜價格購入，但負債也許會更高。所以，在購買法拍屋前，最好事先對拍賣的房屋做詳細的調查，然後在公開拍賣市場上出價。按照規定，買主在競拍後付現金，而且可能沒有足夠的時間去完成產權查驗和房屋檢查，對法拍的規定，需要向法拍主辦方瞭解清楚。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）