出租房裡的東西壞了該誰賠是很容易產生糾紛的。畢竟有很多灰色地帶，首先區分正常磨損和意外損壞就不容易。房東覺得是有意損壞的，租客可能會說是自然磨損，不應該都算在他們頭上。最常見的例子就是牆壁髒了，要不要重漆，紗窗破了，更換費用算誰的，等等。
所以對出租房內的設備是自然磨損還是損壞的區分還是非常重要的。作為房東或管理公司，你要盡可能的跟租客講出道理來才能說服他。這可不像高院大法官Potter Stewart的名言“I’ll know it when I see it”。否則說不定都在氣頭上，話趕話，鬧出點茶杯裡的風波也有可能。
首先要清楚，正常的磨損是不需要租客負責的，甚至也不需要房東負責。就這樣了，要是下一家租客搬進來之前挑這些毛病，房東或管理公司也只是記錄在案即可，不一定要負責修。
正常的磨損的例子
1.地毯上有小污點
2.牆上有釘眼，小坑，小裂縫
3.牆上油漆褪色，開裂
4.門由於移位或潮濕導致的開合困難
5.窗簾很舊
6.浴室防水膠開裂
7.由於下水道老化而產生下水不暢
租客需要負責的例子
1.地毯上有大片汙跡或有燒灼痕跡
2.牆上有個洞
3.牆的油漆上有蠟筆塗鴉或搬家俱蹭的劃痕
4.門上有個洞或鏈片掉了
5.窗簾爛了或有大片汙跡
6.洗手池或浴池被砸了個坑
7.由於不當使用產生的下水道
房東負責儘快修復的例子
1.漏雨的屋頂或漏水的天花板
2.冬天不暖的加熱器或夏天不工作的空調
3.爆裂的水管或因樹根堵塞的下水道
因為根據州或市一級的法規，作為房東，你必須要為租客提供適合居住的，沒有安全和衛生隱患的居住條件。但說是儘快，有時候確實很難。比如一年中最熱的那幾天你的冷氣系統是最容易出問題的。一旦不工作了，租客有可能真會一天給你幾個電話催你修好。但這個時候的空調師傅也是最忙的，通常一兩個星期都排不上。
也許這時候冰箱也來湊熱鬧，壞了。租客家裡有嬰兒，奶水需要低溫保存，但商店說要三天后才能送貨。這時候租客難免在言語上會非常情緒化。然後你也難壓怒火。
以我們的經驗，這時候可以從兩方面著手，首先告訴租客實際情況，以降低他們的期望值，因為這是自然規律啊，你也不是神仙。法律也是這樣規定的，比如空調壞了，有一個月的維修視窗。但同時，積極想辦法緩解問題。比如在上述情況下我們會立即為租客配備可擕式的降溫器和小冰箱，為租客解決燃眉之急。雙管齊下，一般租客也都會理解和配合。
總之，在與租客處理這方面的糾紛時，要有理，即有法理依據知道租客的要求哪些是正當的，哪些不是；有利，即從對房子保護有利的角度出發做出判斷；有節，即公平對待租客。把握好分寸。這樣就會建立起長期，理性的租客關係。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）