許多人在美國買房子不會用現金給付，反而會選擇用貸款來購置房地產。美國的房貸又分成很多種，最常使用的是以貸款利率來分類，可分為固定利率和可調整利率；若依照放款單位分，又可分為聯邦住房管理局貸款 （FHA）和美國退伍軍人貸款（VA）；最後也可以依照貸款金額分為普通中小額貸款和巨額貸款。
不管是依照什麼標準去分類，每一種房貸申請都以不同的條件和規定，可依照符合自己條件和可負擔的房貸去做選擇。我們現在就來看看美國房貸種費分別有哪些吧！
美國房貸種類介紹
◆ 貸款利率：
依照貸款利率又可分為固定利率和可調整利率。
A 固定利率：
指在還款期間內利率固定不變，也就是說每個月還款的金額都是固定的。這種房貸方式會讓人覺得非常安心，不需要擔心還款金額忽大忽小。申請人須符合擁有良好穩定的歷史信用紀錄。
B 可調整利率:
指在還款期間內利率會隨著環境、市場等因素改變，也就是說每月還款金額不固定，在還款的頭幾個月利率會是固定的，且利率比固定利率還要低，但利率開始更動後就不一定了。不過可以放心的是，利率的浮動是有上限的，所以這類型的房貸適合短期居住或是擁有房產的人，因為短期利率低，還完金額就低。申請人須符合擁有良好穩定的歷史信用紀錄。
◆放款單位：
依照放款單位可分為聯邦住房管理局貸款 （FHA）和美國退伍軍人貸款（VA）。
A 聯邦住房管理局貸款 （FHA)：
是由聯邦政府住房管理局提供的貸款方案，有政府背書就可以降低風險。申請條件只會檢查信用紀錄。
B 美國退伍軍人貸款（VA）：
若您剛好是美國退伍軍人或是軍人遺孀，您就可以申請美國退伍軍人貸款（VA），美國退伍軍人貸款（VA）是美國退伍軍人事務部給美國的現役軍人或退伍軍人申請的購房貸款，申請條件要符合在戰場上至少服役90天、至少全職連續服役181天、總計完成服役國民警衛隊6年、在戰場犧牲軍人的未再婚家屬或者殘障軍人家屬等。
◆貸款金額：
依照投資金額可分為普通中小額貸款和巨額貸款。
A 普通中小額貸款(petty loan)：
簡單來說就是可貸款金額是有限制的，一般來說是再 $ 51萬以下。
B 巨額貸款(Jumbo mortgages):
巨額貸款就是可貸款較高金額，$ 51萬或 $ 76萬以上，要看不同州與不同銀行的規定。申請條件要求高，需有良好穩定的歷史信用紀錄。
美國各類房貸比較
介紹完個美國房貸種類的定義與申請條件後，或許您還不清楚自己適合哪一種貸款，這邊為您一一分析各貸款的優缺點，讓您做個比較。
1 固定利率的優點：
就是利率固定，每月繳交固定還款金額，可以預先準備好比較不會有突然無法支付的問題。且選擇固定利率就教可以避免未來受到通貨膨脹的影響，即使市場利率上漲您的利率也不受影響。此外，固定利率的房屋保險也很低，且首付最低為房價的5%。但缺點是，固定利率通常需要還款的年數長，所以利息就會繳的比較多，最後總還款數就會是高的。所以固定利率適合想要長久居住且有一定存款的人選擇。
2 可調整利率的優點：
是一開始還款的利率很低，可低於固定利率，怪定期間還款壓力小。但固定期結束後就會依據市場變動行情調整利率，如果市場利率上升，房貸利率就會跟著漲。因此可調整利率非常適合選擇短期居住的人，因為還款時間短，利率就少。
3 聯邦住房管理局貸款 （FHA）的優點：
是只需要3.5％的首付，但如果您可以負擔更大的貸款，就可以降低您的長期成本。且FHA的信用要求不高，如果沒有大的信用問題就可以減少購房的時間。最重要的是FHA可用於融資。但獲得FHA需要支付低押帶款保險費和每年的抵押貸款保險費，這保險費是用來保障政府和貸款機構的，以防止借款人不按時繳間交還款。
4 美國退伍軍人貸款（VA）的優點：
是沒有首付，可100%全額貸款，且貸款年利率會比一般貸款0.4%-1.25%，在許多費用上如房屋檢查費、過戶費、房產稅等也會有不同的優惠，且VA不需支付個人抵押貸款保險費。但VA的申請條件嚴格，如果不符合就無法申請成功。
5 普通中小額貸款的優點：
是申請容易，Fannie Mae和Freddie Mac的住房抵押貸款證劵化。但貸款金額有限。巨額貸款的優點是您可以貸款到巨額來支付您的房產，但首付需要至少10%到20%，而且申請條件較高，需有極高的信用分數才可申請，也需要證明您的儲蓄帳戶中有大量的資產。
結語
當您都瞭解您適合哪一種房貸後，最後要和您說明申請房貸的不走有哪些。首先您要先選擇您要貸款的銀行或是機構，並填寫好貸款申請表在遞交，等到收到貸款費用預估表後，就可以等待貸款銀行或機構審核申請，進行房屋估價並鎖定利率，待貸款審核通過後再次核對所有條款、費用明細等檔，您的房屋貸款就完成了！
記得在申請房貸時要先預審貸款資格，如：購買人與合夥購買人姓名、現居住址、每年家庭收入證明、每月家庭負債支出等，這些是要用來衡量您的家庭收入，可用來預測您的貸款種類與額度。
申請貸款也有其他的支出需要考量，前期支出如首付金額、誠意金、貸款申請費用、房產成交手續費等，這些都要納入考量別忘記！此外，還有一些持續性長久支出，如房產稅、房屋保險、維修費等。
買房是一件喜悅且有成就的里程碑，但別興奮過頭而忽略了這些小細節，再購買房產前清一定要做好功課，才能用適合自己的方式買到屬於自己的家。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）