美國房產交易中最後的步驟：購房過戶明細

房產交易中的買家和賣家所訂立的產權轉讓條款，交由第三方，也就是過戶托管公司監督執行。 過戶托管專員屬獨立中間人，負責保管所有交易相關的資金，指令和文件，包括定金，新貸款及貸款文件等，是交易中各方的共同指令得以遵守的橋梁。

過戶托管員會檢查產權史 (Title Search)，查明賣主確實擁有產權。最長要查40到60年的歷史，各個州有自己的規定。如果查出問題，要把問題解決了才能過戶。產權檢查還能發現與房產有關的債務，比如拖欠稅金，貸款，裝修費等。這些債務會跟著房子走，所以在過戶前一定要賣主把它們清除掉。如果沒有問題，過戶托管公司會到當地土地管理局把房契登記在買主名下。為了防止意外，貸款銀行還會要求買主為貸款銀行買產權保險 。屋主自己的產權保險，買主有權決定買或不買。

買美國房子進行過戶，有個過戶日。過戶日是在買賣雙方達成協議時在合同中便事先約定好的，當然，如果雙方都同意時，也可以在這個日期之前過戶也沒有問題。

2. 過戶前準備

過戶前一個星期，貸款的買主須落實房屋貸款。如果房貸利率還沒鎖定，要馬上鎖定，以免過戶時來不及辦理。還要根據過戶公司給的過戶費清單 (HUD-1) 草稿，把過戶費準備好，並通知銀行什麼時候要多少錢。

過戶前幾天買方經紀人會向賣方經紀人要房屋檢查時查出來的問題的修理帳單。一般修理應有90天的保修期，修理帳單也可以做為保修憑據。買主在過戶前還要把房子重新檢查一遍。除了看該修的東西都修好了，所有設備都正常運行，賣主應該留下的東西都在，還要記錄水電氣表的數位。如果發現沒修好的東西，過戶時一定要與賣主交涉。

在過戶的前一天，過戶公司會給一張精確的過戶費清單，買主可根據清單上的過戶費，到銀行開現金支票。現金支票可以開給買主自己，過戶時在反面寫上付給過戶公司既可。過戶時還要帶一張私人支票，如果實際過戶費超過現金支票數額，再開一張私人支票補齊。

3. 過戶費用明細

在美國買房，除了房價以外，過戶時買家還需要承擔一筆過戶費用 (Closing Cost)，大約占房價的2%-5%。

一棟50萬美金的房子，過戶費用大概在10000-25000美金之間。根據近期一項調查，全美房屋平均過戶費用為3700美金。

過戶費用並不特指某一種費用，而是涵蓋了所有過戶時可能會產生的費用。有些費用可以和賣家協商。

貸款相關費用 (Loan Costs)

貸款手續費 (Origination fee)

銀行對于接受貸款申請，審批，準備文件等工作收的服務費，大約是貸款額的1%。

折扣點數 (Loan discount points)

點數（Points）是貸款人預付的利息，可以用來降低利率。一個點（Point）相當于貸款額的1%，每個點都可以降低 0.25%–0.5% 的貸款利率。預付的點越多，利率就越低。

申請費 (Application fee)

不是每家銀行都有申請費，最多500美金。

房屋估價費 (Appraisal fee)

房屋作為貸款的抵押物，銀行需要請專人來評估房屋的價格。不同地區，不同類型的房屋評估費用不一樣，大約300-500美元，買家可以和賣家商量平攤這部分費用。

信用報告費 (Credit report fee)

銀行需要請信用服務機構來審查買家的信用記錄，大約20-25美元。

洪水認證 (Flood certification)

這筆費用將用來確定房屋是否在洪水區 (Flood Zone)，一般在15-20美元。如果是，銀行會要求買家購買洪水險 (Flood Insurance)。

產權相關費用 (Title Charge)

產權檢查費 (Title Search)

付給產權公司用來檢查房屋的產權史，確保賣家確實擁有產權，也沒有任何與此房產有關的債務，例如拖欠房產稅，拖欠貸款等。

產權保險費 (Title Insurance)

銀行會要求買家為貸款銀行購買產權保險，以免之前的產權檢查出錯。買家也可以為自己購買產權保險。產權保險費根據貸款額決定，一般是由買家支付，買家可以和賣家商量平攤這部分費用。

文件公證費 (Notary Fees)

大約50-120美金。

律師費 (Attorney Fees)

付給律師審核過戶材料的費用，並不是每個州都需要，大約300-500美金。

預付費用 (Pre-paids)

過戶費中有些費用是一次性的，而有些費用是房屋持有期間需要持續支付的，例如貸款利息，房屋保險等。過戶時通常需要預付一部分在銀行的托管賬戶 (Escrow Account) 中。

屋主保險 (Homeowners Insurance)

保賠因各種原因（火災，盜竊等）對房屋和個人財產造成的損失，通常不包括洪水和地震。在過戶時通常要預付第一年的保險費。

預付利息 (Pre-paid interest)

過戶那天到首次還款日中間產生的利息。假如房屋是在4月10日過戶的，那買家需要付給銀行剩下20天的利息。

4. 過戶時所需材料

美國房產過戶時要帶有效證件，比如駕照或帶照片的身份證。外國人帶護照。還要帶銀行開的現金支票和私人支票。一般過戶要一個小時，主要的要做的就是簽字付費等。

過戶公證員先把過戶費清單過一遍，如無異議，則賣主和買主簽字。簽完字後，買主把支票交給過戶公證員，過戶公證員把所有簽了字的檔拿去複印，交給簽字人一份。最後賣主把鑰匙交給買主，房子就是買主的了。

（文章來源：美房吧，meifang8kefu）