什麼是抵押貸款利息？
在美國，可抵扣抵押貸款利息是指你用于購買、建造或大幅改善主房屋或第二套住房，而需要為所擔保的貸款支付的利息。規則是：在2018年之前，符合扣除條件的最高債務金額為100萬美元，2017年後最高債務額限制在75萬美元，截至2017年12月14日之前存在的抵押貸款將繼續享受與舊規則相同的稅收待遇。
此外，對于2018年之前的納稅年度，高達100萬美元的房屋淨值債務的利息也可以扣除。這些能被扣除利息的貸款包括：
抵押貸款買房
抵押貸款買房是指抵押貸款來購買房產時，你能享受抵押貸款利息的減免。抵押貸款買房是指借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔保以保證貸款的到期償還，貸款人向借款方提供資金購買房屋。
第二抵押貸款
第二抵押貸款又叫做二次抵押貸款，是指將已做抵押的抵押物再次抵押，從特定放款人處獲得貸款。第二抵押貸款落後于第一抵押貸款，這意味著第二抵押貸款對貸款人來說風險將會更大，因此一般來說第二貸款的利率會比第一貸款更高，因此第二貸款能夠享受政府提供的利率優惠政策。值得注意的是，當貸款違約時，第一抵押貸款將在第二抵押貸款之前得到償還。
申請第二抵押貸款時，你不需要還錢以前的貸款，你可以直接再次抵押再次獲得貸款，這樣減少的中間環節可以節省不少的時間和金錢成本。
信用額度貸款
信用額度貸款是指金融機構與客戶可以借入的最大貸款額的客戶之間的安排。借款人可以隨時從信用額度中獲取資金，只要不超過協議中規定的最高金額即信用額度並且及時按條款支付還款與利息。大多數的信用額度貸款是無抵押的貸款，借款人不需要向貸款人承諾任何抵押物的抵押。
值得注意的是房屋淨值信貸額度，這是最常見的安全信用額度貸款類型。房屋淨值信貸額度由房屋的市場價值減去所欠的金額擔保，這成為確定信貸額度的基礎。通常，信貸限額等于房屋市場價值的75%或80%減去抵押貸款所欠的金額。房屋淨值信貸額度通常會有一個抽獎期，為期十年，在此期間借款人可以獲得可用資金，償還並再次借款。在提取期結束後，餘額到期，或延長貸款以支付餘額。房屋淨值信貸額度通常具有期末成本，支付的利息在滿足條件的情況下能夠扣除。
房屋淨值貸款
房屋淨值貸款是指借款人以自己的家作為抵押來獲取資金的方式。貸款的金額由財產的價值決定，財產的價值將由貸款機構的估價師來確定。房屋淨值貸款通常用于支付房屋維修，醫療費用或者大學教育等等的主要費用。
注意，如果貸款不是你家的擔保債務，則被視為個人貸款，你支付的利息通常不可扣除。
▲你的住房抵押貸款必須由你的主要住宅或第二套房屋抵押。你不能扣除第三個房屋、第四個房屋等的抵押貸款利息。
房屋抵押貸款利息扣除的對象有哪些？
能得到貸款利息扣除的對象
- 在美國，如果你是主要的借款人你將有法律義務支付債務，但當你支付款項後你將獲得房屋抵押貸款利息的扣除。
- 如果你已婚，並且你和你的配偶都簽了貸款合同，那麼你們兩個都是主要的借款人，當你們償還款項後就可以得到房屋抵押貸款利息的扣除。
不能得到貸款利息扣除的對象
如果你進行抵押貸款是為了幫助你的孩子來支付資金，那麼只有當你和孩子共同簽署貸款合同時，你才能獲得房屋抵押貸款的利息的扣除。
我可以扣除的金額是否有限制？
答案當然是有限制的。如果所有抵押貸款是在2018年之前的稅收年度用于購買、建造或改善你的第一套住房（以及第二套住房，如果適用）的且總額超過100萬美元（如果你使用已婚申請單獨身份，則為50萬美元），則你的扣除通常是有限的。2017年之後，此限額已經降至75萬美元。值得注意的是，截至2017年12月14日前存在的抵押貸款將繼續享受與舊規則相同的稅收待遇。
對于2018年之前的納稅年度的抵押貸款，無論你如何使用貸款收益，你通常還可以扣除最高100萬美元的房屋淨值債務利息（如果你已婚並單獨提交，則為50萬美元）。
什麼樣的抵押貸款可以得到扣除？
在美國，如果你的所有抵押貸款符合以下一個或多個類別，你通常可以獲得你在該年度支付的所有利息的扣除的待遇。
你在1987年10月13日當天或之前在你的主要住宅或第二套房屋中取得的抵押貸款（一般我們會稱之為“已抵押”債務，因為這些是在抵押貸款利息現行稅收規則生效之前就存在的抵押貸款），這樣的貸款是能夠獲得利息扣除的。
你在1987年10月13日之後購買、建造或改善你的主要住宅或第二套住房（稱為購置債務）的抵押貸款，在2018年之前的納稅年度總計為100萬美元或以下（已婚且雙方共同簽訂的情況下，若單身則為50萬）或2017年後的納稅年度不超過75萬美元的情況，將獲得利息扣除。並且，截至2017年12月14日前的抵押貸款將繼續享受與舊規則相同的稅收待遇。
你只要滿足在1987年10月13日之後在你的主要住宅或第二套住房中取得的房屋淨值債務，且在2018年之前的納稅年度全年總計100萬美元或更少（如果你已結婚並單獨提交，則為50萬美元），那麼這類房屋淨值債務的利息無論你如何使用貸款，包括支付大學學費，信用卡債務或其他個人用途，債務通常都可以扣除。從2018年開始，房屋淨值債務的利息不再可扣除，除非是用于購買、建造或大幅改善你的房屋。
如果抵押貸款不符合這些標準，你的利息扣除可能會受到限制。
如果我的情況特別怎麼辦？
在美國，以下是你可能遇到的一些特殊情況。
如果你在美國有第二個房屋，你想在一年中的部分時間將它出租，那麼你必須使用它超過14天或超過你以公平市場價格出租的天數的10％（以較大的天數為准），這樣你的房子才能被視為納稅的第二套房子。如果你使用出租的房子的時間少于所需的天數，你的房屋將被視為出租房產，而非第二個房屋，因此將不能享受相應的政策。
如果每個房屋都符合上述資格，你可以在每個納稅年度將不同的房屋視為你的第二個房屋進行貸款利息扣除的申請。
如果你在購買房屋之前住在房子裏，那麼你在這段時間內支付的任何款項都被視為租金。你不能將這些付款扣除為利息，即使結算文件將其標記為利息也是不被允許的。
如果你擁有出租房產並借其購買房屋，則該房產不符合抵押貸款利息，因為貸款不是由房屋本身擔保的。該貸款支付的利息也不能作為租賃費用扣除，因為這些資金不被用于出租房產。利息費用實際上被視為個人利益了，那將不可扣除。
如果你使用住房抵押貸款的收益購買或“攜帶”產生免稅收入（市政債券）的證券，或購買單一保費（一次性）人壽保險或年金合約，你不能扣除抵押貸款利息。（“隨身攜帶”一詞是指你借了資金以大幅取代用于購買免稅投資或保險的其他資金。）
我需要記錄哪些事項？
在美國，會有可能需要接受美國國稅局的調查，你需要記錄你所支付利息的有關事項。這些包括：
表格1098的副本，就是抵押貸款利息報表。表格1098是你的貸款人發送給你的聲明，通知你在這一年中支付了多少抵押貸款利息，如果你在當年購買了房屋，則會寫明你支付的任何免賠額。
如果你有進行再融資，那麼會受到你的再融資結束聲明，內容包括你支付的積分，以便為你的財產再融資。
你購買房屋的人的姓名、社會保險號碼和地址，如果你向該人支付抵押貸款利息，還將包括你支付的年度利息金額（包括任何積分）。
你去年的聯邦納稅申報表，如果你在去年或更早的時候為你的抵押貸款再融資，並且如果你在抵押貸款期限內扣除了你的符合條件的利息部分。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）