在繳納房產稅的時間點上，我們總能聽到屋主這樣的抱怨。華人對于在美國買房的熱情只增不減，但面對高額的房產稅，不少人還是心存顧慮。美國房產稅怎麼繳納？如何合理利用美國房產稅免征額，減少房產稅開銷？
分析美國房產稅如何減額，首先要定位房屋性質，自住房與投資房可以利用的政策大不相同。
自住房屋怎麼減免房產稅？
據統計，美國家庭一年開支中約41%用于住房，這成為了美國家庭的最大開支項目。除去房屋維修與日常開支等，剩下絕大部分都來自于住房房產稅。
低估房產價值
因為美國房屋的房產值決定了房產稅的稅基，所以在減免房產稅中，房屋的估值就起著重要的作用。首先我們需要瞭解房產估值的主要影響因素。
房產估值主要考慮兩個部分：一是房屋本身的價值（主要依據購買時的價值、裝修增加值、市場增值），二是土地的價值。
預估主要考慮因素：周邊房價、占地面積、房屋面積、房型、房齡、配套設施等。
從以上主要因素我們可以發現，很多東西我們是無法改變的，例如：周邊房價、配套設施等。
但是我們可以從房屋本身價值入手，選擇一套在我們的能力範圍之內的面積合適的老房子。或許我們在購房時便可以多多考慮擁有一定房齡的二手房。美國的二手房開發時間長，通常位于交通便利的地區，所擁有的配套資源不會亞于一些新房。
地段的差異對于房產的估價也有極大的影響，地段就屬土地價值。我們經濟能力有限，對于熱門地段沒有那麼執著的嚮往，我們或許也可以選擇一些較為冷門的地區，偏遠地區的土地價值往往會比中心熱門地區相差很多。
不同地區，稅率大不同
房產稅徵收額度不僅和房產的價值有關，與房產稅稅率也脫不了干係。不同地區，稅率差距也很懸殊。
舉例：美國各州中房產稅稅率最高的新澤西，稅率已達2.35%，而稅率最低的夏威夷，只有0.27%。同樣一套價值100萬美金的房產，你在新澤西就需要定期繳納2萬多美金的，而在夏威夷就只需要繳納兩千多美金。
逃離學區，避開高額稅費
美國的房產稅也被很多人稱為“福利稅”，從字面意思上理解，我們便可以一二。在美國，房產稅主要用來建設學區，公共設施建設等。例如：支付學生餐費、校車費、教師工資，更換教學設施等。所以，一般房產稅最高的地方，也是學區最好的地方。
針對無子女教育問題，並且不著重考慮房屋後續投資回報的家庭。不妨考慮在購房時避開那些熱門學區，少讓自己花些無用的冤枉錢。
房產稅繳納到一定值，獲得補償
這是美國地方政府針對自住房屋制定的減免政策，當需繳納的房產稅超過某一數值時，納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。
舉例：在加州，納稅人的主要自住房屋，就可以免除7000美元的房產稅。
社會特殊群體，減免稅費
美國的房產稅也不是鐵血法案，對于社會特殊人群，政府也提供相應的福利。
美國的退伍軍人有一定的免稅額。美國目前有30個州，政府在對退伍軍人自住住宅財產進行估值時提供一定金額的免稅額。不僅如此，若屋主屬65歲及以上老年人，殘障人士，致殘的犯罪受害者，致殘的見義勇為者，神職人員中的一類，都可以享受到一定的減免稅福利。
舉例：在佛羅倫薩洲，若屬只擁有一套自住住宅，且年收入在5.2萬美元以下的年滿65歲以上的老人或殘障人士，則可以享受房產稅全免的福利；若收入在5.2萬美元到6.2萬美元之間的年
滿65歲以上的老人或殘障人士，則可享受減免50%的房產稅。
如果有即將年滿65周歲的朋友想去美國養老的，也可以儘早規劃，利用這一政策節稅。
自住兩年，增值減免
美國稅法規定，屋主在購房的五年內，自住超過兩年，賣房後，房屋的升值部分稅費減免（夫妻可以減免50萬美金，個人可以減免25萬美金）。當然，將美國房產作為一種投資的朋友，更要擦亮眼睛，若是五年內，房屋沒有升值，這個方法就無法奏效了！
房屋雜費，可來抵稅
自住房屋在居住過程中一定會產生各類雜費，瞭解這一項，能為你節省不少開支。
問：那有哪些費用可以用于抵稅呢？
答：房產稅，貸款的利息；房子的折舊費，裝修費，裝修折舊費；房子的維修費；房地產公司的管理費；房地產經紀的中介費；房產的廣告費；自己未成年孩子的撫養費……
對高收入者來說，省下的稅可以高達聯邦40%和加州13.3%，相當于政府幫你給了一半的開支。
提醒：抵稅時需要提供相關證明，維修、裝修等儘量避免現金交易。
美國投資房的房產稅如何減免？
更換美國房產，考慮“1031”延稅
“1031”交換是指根據美國聯邦政府稅法規定第1031條款購買房地產，來實現延遲繳納增值稅的目的。
由于“1031”，若投資人把舊房賣掉，用舊房升值所賺的錢，重新在美購房。則所賺的錢可以暫時不交美國房產稅 。當然“1031”延稅方法所要滿足的要求遠遠不止這些，並且“1031”的操作要求的專業性也很高。
提示：“1031”是緩稅，不是免稅，假如想利用“1031”延稅政策，那麼美國房產投資者必須提早準備，並在專人指導下嚴格按照要求進行交換，以避免不必要的損失。
投資出租房，折舊問題慎重考慮
不少朋友在出租房屋報稅的時候，都會面臨一個要不要計提房屋折舊費用的問題。這一問題比較複雜，要因人而異。
舉例：
房屋購置成本：80萬美金。
租金收入：2,000美金/每月，那麼整年的租金收入：24,000美金。
其他費用：假設地稅是$4,000一年，然後管理費、水電費等，按照5,000美金/一年計算。
租房利潤：15,000美金（24000-4000-5000）一年。
不計提折舊納稅額度：假設按15%的稅率，就意味著要交$2,250的稅。而且很多房東還有自身工作收入，這樣稅率可能突破15%，這樣要交的稅就更多了。
計提折舊後納稅額度：房屋按照標準27.5年期計提折舊，折舊費用為$29,090（$800,000/27.5）。那麼租金利潤就會虧損14,090美金（$24,000-$4,000-$5,000-$29,090）。意味著，租房的租金部分不用交稅。而且還可以用這筆虧損抵減你當年的其他收入，降低家庭的稅負。
但是，計提折舊只是把這部分折舊延遲到賣房時再來交稅，假設如果十年後：
賣房價格：95萬美金。
房屋成本：51萬美金（$800,000-$800,000/27.5*10）。
賣房利潤：44萬美金（$950,000-$510,000）。
計提折舊後的納稅額：如果是$44萬的賣房利得，稅率可以高達15%（長期資本投資利得最高是20%），那就是要交66,000美金的稅。
不計提折舊納稅額：房子的成本還是80萬美金，那賣房的利潤就是$150,000，繳納稅金為22,500美金。
賣房時，計提過折舊的房屋比沒有折舊的房屋多交了43,500美金的稅。但十年來，房主通過折舊為自己省下來的稅也是$40,000，但是不折舊房屋十年來交的稅是$45,000（$2,250*10+$22,500），這樣看來房屋折舊更省錢。
不過，以上只是提供了一個計算方式，不同家庭情況不同。折舊房屋在賣房時，計提的折舊會按照家庭當年收入的稅率來交稅，所以一般賣房之前要仔細考慮清楚，對賣房當年的收入提前做一個規劃。
投資房產用于出租，貸款利息可抵免
美國國稅局對于身在海外，但仍積極參與房屋管理的屋主有很多的減免房產稅和優惠的政策，即應稅收入＝租金收入-費用（貸款利息，房產稅，維修費，折舊費等等）。因此，由于貸款利息較低，出租類住宅的屋主考慮貸款購房，並保留好出租過程中的各類費用證明，用來抵免房產稅。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）