美國幅員遼闊、土地成本低廉，但是寸土寸金的地方比比皆是。從商業地產專案考察的角度看，必須更相信自己體驗到的景象，因為它更具體、更接地氣。
商業地產機會遍佈在全美的各個角落，出門旅行深入美國腹地，您會發現一個不一樣的美國。不要只相信媒體報導出來的資訊與資料，當做評判商業專案的唯一投資依據。一般美國的的商業地產投資者，每到一處都會評測“目標地產專案”周圍的發展環境，同時也對那座城市人口增長、收入、就業率進行分析，並對其街道的商業佈局仔細觀察。
雖然，某些城市大型店面不斷地關閉，小型零售店面沒落的感覺，但你還是可以感受到有些城市的人口不斷在增加，嶄新寬敞的街道，不斷湧入城市時尚的年輕人，更有大型的購物中心已經在成為Big Box(大盒子)上面開工，新建的住宅開始在先前荒蕪的土地上拔地而起。
「商業地產價值」和「土地本身價值」完全是兩個概念。商業地產的估值主要反映這塊物業的商業價值。土地上面如果沒有商業，單憑土地的價值而言，會和有商業價值的物業差距在五到十倍甚至更多，而且同一地段間的物業因為承載的租戶品牌、租約、租金的不同，其價值亦可以差數倍。
美國商業主要有幾個類型：綜合商業體、購物中心、零售、寫字樓、工業倉儲、酒店、出租住宅等等類，而商業地產和民用居住型地產又大不相同。
民用住宅地產的價值，主要是和周圍的民用地產相同類型進行比價，是根據具體物業的條件評估價格，因其地產價值的高低和所在區域，及整體經濟相關；而當商業地產價值完全是從投資回報(The Income Approach)的角度來定價，那麼出租物業的淨租金((Net Income)就顯得非常重要，它往往是評估地產價值的核心元素。
在美國，商業地產通常按照Cap Rate (Capitalization Rate)，也就是投資回報率NO1(The Ration of New Operation Income)來計算商業地產價值。通常出租回報率(Cap Rate)通常在4% 到9%之間(這裡泛指那些知名品牌和信用評級比較好企業，也有一些小型的購物中心，回報可以達到12%或更多，但信用、可持續營運水準都不穩定)。而商業地產它本身是一項基於物業的一項商業投資行為，其「回報率」至關重要的一點是通過投資商業地產行為，大致可以獲得以下幾種受益方式包括:
1：價值遞增（Asset Value Appreciation）
物業除了有穩定的收益，還通過逐漸增加租金的方式來使物業價值遞增，與其他行業的收益比較，美國商業地產的價值穩定上升是備受投資者推崇。
2：正向投資回報收益（ Positive Cash Flow）
其投資回報率穩定，而且按照租約結構逐年遞增，我們可以稱為被動收益(Passive Income)，也就是在地產出租後，不需要處理太多物業中的瑣事，相對比較輕鬆，只要收取租金就好，但很多業主忽略物業專案的管理，如果物業專案運營不佳，這就增加了續約的風險，所以最好要「定時評估」物業專案的營運情況。
3：對抗通貨膨脹風險（Hedge on Inflation）
很多NN和NNN的租約，租金在十年、十五年、甚至更長的租約結構中上升非常穩定，不受經濟大環境因素影響，隨著租金的穩定上漲，物業的價值隨之提升。
4：有效的避稅（Maximizing Tax Benefits）
商業地產稅中有很多開銷成本可以分攤抵稅或延稅，比如說管理費用攤銷、利息抵稅、物業折舊費抵稅、資產轉換升級延稅等方式，物業通過交易置換滾雪球式發展，以延遲交稅的方式把資產規模擴大。
5：使用杠杆式達到資產倍增效應（Using Leverage to Multiply Asset Value）
貸款公司傾向給有實力的企業(擁有固定租戶)簽訂租約地產物業貸款，業主可以貸款高達七至八成，隨著租金的上調，業主可以進行重新貸款，然後再投入到相同的類似物業當中去，因為高品質的租戶和穩定的租金收益，適度使用杠杆可以使資產價值倍增。
6：法律對待房東租客比起住宅更為中立（Legal Terms More Neutral Than Residential Property）
在美國有些州，因為租客比較起來房東，在經濟上更為劣勢，所以法律和政府有時會偏袒租客，比如說租客欠租還不能驅逐。而在商業租賃中，房東和租客雙方都是正規營業的經濟實體，無所謂哪個更劣勢。雙方都應履行義務，同時爭取盈利，包括房東。租客也得為自己的經營狀況承擔責任。
具備了以上投資地產的概念之後，再加上自己親身敏銳的堪察，總是增加投資回報率。
但是，如果對於國外的投資客來說，恐怕現實和客觀的條件都不允許，那最有效率的方式，應該是委託美國較有實力和經驗的商業地產投資顧問公司才能把關和加分。Tina Zeng團隊是KW Commercial 旗下有經驗的實力團隊，希望助您一臂之力!
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）