在我繼續尋找一筆規模更大的公寓樓交易之際，我正在諮詢貸款機構和經紀商，以便更好地瞭解它們的承銷要求，這是至關重要的，如果我想成功地完成交易，我必須這麼做。在這篇文章中，我將與你分享最常見的承銷要求和條款，你可以期待從一個商業貸款人那裡貸款，以及如何滿足他們的貸款要求，即使你不符合一些貸款的條件。
想像一下這樣一個場景，你發現了一筆不錯的交易，並把它簽了下來，或許你從投資者那裡籌集了一些資金，你做了盡職調查，仍然對這筆交易感到滿意。現在，開始走貸款流程，你的貸款人要求你提供個人財務報表，但卻告訴你沒有足夠的資產和流動資金來獲得融資，突然你就意識到你有麻煩了。雖然你為自己多年積累的儲蓄感到自豪，但你也知道，你的資產淨值與貸款額不匹配，而且你肯定沒有相當於9個月的流動資金儲備。
事先詢問貸款人的貸款要求是很重要的事情，過去幾周，當我與每一位貸款經紀人/貸款人面談時，我向他們提供了多種方案，並詢問他們批准貸款可能需要的條件以及貸款條款，包括穩定資產的條款是怎樣的？如果我不滿足呢？過渡貸款是什麼樣的？當然，答案會有所不同，這取決於具體情況、交易規模以及與你交談的銀行，你不會得到任何保證，但你會看到模式的出現，你或許可以得到融資，以下是一些經驗法則，以供你參考。
1、債務償還能力比率
這是你的還本付息與淨營業收入的比率，對於一項穩定的資產來說，貸款將尋求至少1.25的比率，對於風險較大的項目，這個比率可能更高。有關債務覆蓋率的更多資訊，請閱讀《債務服務覆蓋率(DSC)——它是什麼，為什麼它對你很重要》這篇文章。
2、貸款價值
這是貸款餘額與資產價值的比率。對於良好地區的穩定資產，銀行將提供高達80%的貸款，我在我的預測中使用了75%，如果房產不穩定的話，這個數值甚至更低。
3、資產淨值
貸款人尋找的是與貸款金額相等的發起人的淨資產，如果你的個人淨資產不符合這些要求，你要與願意和你一起合作的人合作，你可以在交易中給那個合夥人一些額外的股份，或者在交易結束時付給他一筆費用。
4、流動性
貸款人希望看到相當於6至9個月償還債務的流動性，他們通常不要求你把這個放在一個單獨的帳戶裡，他們只是想看看發起人的個人財務報表上的流動性水準，如果你有一個合夥人和你一起簽署票據，那麼銀行也會考慮這個人的債務流動性。
5、個人擔保
銀行喜歡個人擔保，需要個人擔保的貸款也被稱為“追索權”，這意味著，如果你違約，銀行可能會追討你的個人資產。一般來說，你要避免個人擔保，不僅是對你自己，對參與交易的任何投資者也是如此。你的投資者通常是有限合夥人，擁有有限的決策權力，他們與你一起投資，承擔的責任並不比你少。對於100萬美元以下的貸款，銀行通常會要求個人擔保，有趣的是，貸款額越高，你就越有可能獲得無追索權貸款(這是儘快擴大規模的另一個原因)，你可以協商個人擔保(以及票據的其他條款)。例如，您可能會“榨幹”擔保，這意味著擔保的金額會逐年減少。
過渡貸款通常需要個人擔保，但一旦資產穩定下來，過渡貸款就會消失。對我這個房產投資者來說，我最關心的是追索權、淨資產和流動性要求，因為我的個人財務報表可能不支援我目前正在尋找的那種資產(300萬至500萬美元)，這意味著我也得找個人來彌補這個“缺點”。你可以記住以下要點：
- 合作夥伴——你不需要把自己限制在個人財務報表上，如果你在這方面很“弱”，就找個合作夥伴，找到一個能補充你的淨值和流動性要求的投資者。
- 儘快做大——我不想親自擔保一堆建築，我需要盡可能的限制個人責任，協商貸款檔，同時，爭取更大的資產，以便獲得無追索權貸款。
- 儘早與你的貸款方溝通——要早于你簽訂合同之前，以便你更好地瞭解他們的承銷要求，這可以讓你提前做好準備，這樣你就可以完成交易。
就像商業中的大多數事情一樣，一切都與人際關係有關，現在就和你的貸款人建立關係，這樣當你真正需要他們的時候，他們會幫助你。你從你的貸款人那裡聽到了什麼？請在下方留言，讓我們一起討論吧。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）