最近一年美國處於低利率時代，不少美國人選擇了Refinancing，也就是重組貸款。到底什麼是refinancing？什麼情況更適合做重新貸款呢？
那今天我們就來介紹下關於美國Refinancing的相關內容，來説明大家瞭解下自己的房子是否適合做重組貸款。
1.什麼是重新貸款Refinancing？
“Refinancing” 通常是指終止和現在 Home loan 所在銀行的房屋貸款，把貸款轉移到一家新的銀行去，用新的貸款償還原有貸款。當然也可以選擇在原有銀行重組貸款。
2.Refinancing的好處
當整體利率降低時，重組貸款銀行往往能提供更優惠的利率，從而有效降低貸款人的每月還貸金額，尤其是時間較長和利率下降較多的情況，會為貸款人節省大量資金。
重組貸款還可以縮短貸款時間。比如原有貸款年限是30年，你可以申請將剩餘本金重新貸款15年。通過這種方式往往會得到更低貸款利率，少還利息。
重組貸款還可以把其他貸款（個人貸款/信用卡債務/車貸等）打包到房屋貸款中去，降低償還利息。
除以上，重組貸款還可以“套現”。貸款重組時銀行會對房屋價值進行重新評估，如果房屋升值了，就可以要求銀行提高貸款的額度，這樣就可以拿一部分現金出來做其它用途。舉例說，$30萬房貸已經還了$10萬，還欠$20 萬；現在房子值$40萬，可以重新貸$32萬，其中 $20萬用於還剩下的房貸，另外$12萬可以套現出來用於大額投資，比如買股票、用來做生意、創業，甚至也可以把房子重新裝修甚至擴建。當然這部分取出來後就需要還利息。
3.Refinancing的缺點
重組貸款銀行可能會收取一部分交易費用。特別是房屋貸款重組，手續費用可能會高達數千美元。
此外，重組貸款可能會出更多的利息。主要是指延長貸款年限造成多付利息，雖然享受了每月還款比原來少，但是由於年限增加，最後總的還款利息反而有所增加。
關於這點，有兩點需要考慮到，一點是房主延長還款年限後確實多付了利息，但是降低還款額後也減輕了些壓力，增加了家庭的每月現金流。另一點是如果考慮到通貨膨脹，降低的利率+通貨膨脹率，最後還的錢反而相當於“變少”。
總的來說，選擇重組貸款一定是利大於弊的時候。那麼一般什麼情況適合做重新貸款呢？
4.什麼情況適合做Refinancing？
- 貸款利率較之前下降不少
舉例說明，比如小悅3年前貸款 $30萬，當時利率是30年5%，地稅保險每月 $500，每月總貸款費用 $2,100左右。現在本金還剩 $28 萬，如果按30年3%來計算，新的貸款每個月總費用$1,700左右，相比以前的貸款每個月省了近400美元。如果總過戶費用4千，那只要一年不到，省下的費用就足以支付申請貸款的過戶費用了，如果重組貸款結束後累計節省更多，那麼重組貸款絕對是非常划算的。
- 信用分數提高
在美國貸款時，信用分數非常重要，好的信用評分往往可以拿到更低的利率。因此如果相比之前貸款時，貸款人的信用評分大大提高，就可以考慮重組貸款。
- 房價升值，房主需要大額開支
如果房主需要一些大額開支，比如要重新裝修房子或買車等，採用重組貸款可以套現出來用於以上花銷。一方面房價升值後重組貸款會貸出更多錢，另一方面，信用分數如果提高，也有助於提高貸款額。
- 幾年內有換房子打算
如果最近幾年內有換房打算，那麼不適合做重組貸款。舉例來說，如果重組貸款Refinance之後每月還款減少$100、手續費是$2,600，至少要26個月才能持平，也就是說如果26個月之內你打算賣房子，很顯然不適合做Refinance。
總的來說，是否選擇重組貸款首要考慮的就是實際的收益和成本，其次考慮個人、家庭實際的經濟狀況和偏好。選擇貸款產品時一定要貨比三家，多獲取一些資訊，綜合衡量抉擇以獲取更優惠、更適合自己的貸款。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）