在論壇上，我偶爾會看到有人問關於在出租物業上獲得可調利率抵押貸款(ARM)的利弊，在論壇上做出回應的大多數都是不惜一切代價反對的人，人們告訴海報上的人可調利率抵押貸款風險太大，因為可調利率抵押貸款上的利率會上升，他們可能會失去工作，租金可能會下降，最終租賃的房產會失去贖回權。
我對此有完全不同的看法，我在3月份買了我的第10套出租房，我用可調利率抵押貸款為它融資，就像我之前買的8套出租房一樣。我使用ARM的一個原因是我的貸款組合貸款人只提供ARM或15年期固定貸款，但即使我可以在ARM和30年期固定貸款之間選擇，我也會選擇ARM。
1、什麼是ARM？我貸款的條件是什麼？
可調利率抵押貸款是指在一定期限內(如5年)有固定利率的貸款，貸款可以分期償還，最常見的是30年，在5年固定利率期限之後，利率可以上下浮動，貸款的利率每年只能上升一定的百分比，並且有一個利率可以上升最大值。在我最後一次租房時，我使用了5/30年期的貸款，利率為4.5%，5/30意味著貸款的前五年固定利率為5%，之後利率可能會上升。這筆貸款的利率比我通常支付的要高一點，因為我現在有超過10套抵押房產，我以不到10萬美元的價格買下了這處房產，我的貸款人允許80%的貸款與價值比率。包括稅和保險在內，這所房子的月供是476美元(科羅拉多州的稅收非常低)，我的房子每月租金1250美元，租客支付所有水電費。
2、ARM上的利率能升多少？
ARM上的利率是根據倫敦銀行同業拆放利率計算的，一旦我的固定利率到期(5年)，我的利率可以比現在的倫敦銀行間拆放款利率高出4.25%，然而，我的利率不能在任何一年增長超過2%，也不能超過9.5%。現在的倫敦銀行間拆放款利率是53%，實際上最近一直在下降，這是我的貸款在5年固定利率到期後的最高利率明細表。
- 第6年：6.5% 支付：563美元
- 第7年：8.5% 支付：685美元
- 第8年：9.5% 支付：702美元
重要的是要記住，如果倫敦銀行間拆放款利率(LIBOR)在目前水準上大幅上升，這是利率能上升的最大幅度，倫敦銀行間拆放款利率(LIBOR)過去一直比現在高得多，因此最高利率可能會發揮作用。
3、如果我使用30年期的固定貸款，利率是多少？
我不知道，我的貸款組合貸款人不提供30年期的固定利率貸款，我很難從大多數貸款人那裡獲得抵押貸款，因為我已經有10筆抵押貸款了。我可以估計出如果我的投資組合貸款人提供30年期的固定貸款，我的利率會是多少，30年期固定利率貸款的當前利率為4.34%，而5/30年期貸款的利率為3.37%。這些是業主佔用率，但我只關心ARM和固定利率貸款之間的差異，ARM的利率幾乎比30 年期的固定利率貸款低一個百分點，如果我在利率上多支付一個百分點，我將每月支付525美元，也就是每月多49美元。
4、ARM比固定利率抵押貸款便宜多少？
我做這些計算時假設了很多東西，最大的假設是，我可以獲得30年期的固定利率貸款，並以我的名義獲得10筆抵押貸款，如果我能獲得30年期的固定利率貸款，我可能會首付20%以上，利率會高於5%。這個例子可以讓抵押貸款較少的人知道，ARM可以為他們節省多少錢，在5年或60個月內，49美元的抵押貸款支付差額將等於2940美元。
5、調整匯率後，要多付多少錢？
如果ARM在五年後調整到最高利率，那麼第一年的還款可能會增加87美元，即使支付的利率比ARM利率高2%，也只比固定利率高1%，增加的還款只比固定利率貸款高38美元。在第二年，利率可能會上升到8.5%，並且支付的金額將比初始ARM支付的金額多209美元，比固定利率支付的金額多160美元，第3年及以後的付款將增加226美元和177美元。
6、ARM要多久才能變得比固定利率貸款更貴？
以下是當ARM變得比固定利率貸款更貴時的數學計算：
第1-5年：ARM可以節省2940 – 2940美元
- 第6年：固定利率可以節省456 – 2484美元
- 第7年：固定利率可以節省1,920 – 564美元
- 第8年：固定利率可以節省2,124 – 1,560美元
正如你所看到的，在你擁有房產8年零幾個月之前，固定利率貸款並不會開始節省資金，這假設了最壞的情況，並且利率處於最高水準。
7、為什麼我不擔心未來的8年
8年後，我可能會比現在支付更多的貸款，但我不在乎，我不在乎的最大原因是，在他們有機會調整之前，我已經付清了我的工資，我的第一次租金在我買了三年後才付清。我計畫在他們到達可以調整的時間範圍之前還清我所有的貸款，即使我沒有在他們調整之前把錢還清，只要我持有他們的時間不超過8年(假設利率繼續上升的話)，我就依然領先。我不擔心ARM調整的更多原因如下：
- 我買的房子至少比價值低20%，除非市場完全崩潰，否則如果我無法支付增加的付款，我可以在未來賣掉我的房子。
- 我有足夠的現金流來支付未來增加的付款，而且租金很可能會隨著通貨膨脹而上漲。
- 我有足夠的儲備金和存款來彌補短期的下跌情況，如果由於某種原因，市場銷售和租金下降，利率會上升。
8、為什麼現在存錢比將來存錢更有價值
我們都知道通貨膨脹，貨幣在未來的價值比現在要低，如果你把通貨膨脹因素考慮到這個等式中(我沒有做那個數學計算)，那麼儲蓄對ARM來說甚至是很好的，而固定利率的保本日期在ARM上的儲蓄甚至會推遲到未來。
9、什麼情況下ARM會給你帶來麻煩？
我並不是說，在任何情況下，ARM都是最好的貸款選擇，但我認為，在看到數字之前，人們不應將ARM視為有風險的貸款，有些時候不應該使用ARM，因為它會帶來災難。
- 如果你不能獲得資格，除非你有ARM，這是一個危險的信號，這意味著當它進行調整時，你無法完全支付，這就是為什麼許多人在住房危機中陷入個人住宅問題的原因。
- 如果ARM的期限很短，而且利率可以大幅提高，那就要小心了，有一些固定利率的期限短至一年或六個月，如果你的付款可以在很短的時間內增加，你就要小心。
- 如果你沒有任何或足夠的現金流來支付增加的付款時，你就是在自找麻煩。
10、結論
你害怕可調利率抵押貸款，只是因為你聽說它們很危險，你需要自己算一下，看看可調利率抵押貸款是否能幫你省錢，並為你的個人計畫和目標做出最佳選擇。你有過可調利率抵押貸款對你有利的經驗嗎？請務必在下方留言。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）