上周我參加了一個當地房地產會議,會議結束後,一位當地投資者試圖拿到了他的第一筆交易,他找到我,希望我能給他一些真知灼見和建議,並徵求我的意見。有很多事情需要分析潛在的交易,在上周的會面之後,我想和你分享我給那個投資者的建議和見解。
1、從選擇房產地點開始
在房地產行業,人們常說的一句話是“地段,地段,還是地段”。地點並不是唯一的因素,但是當你購買一處你打算長期持有的房產時,它的位置是非常重要的,選址不僅要在經濟上合理,還要吸引合適類型的租戶。對你和你的企業來說,什麼地方最合適有很多決定因素,我非常喜歡的一個策略是為您的目標租戶創建一個租戶角色,定義租戶角色將幫助您確定位置和業務所需的資金等事項。
我理想的租戶是21-35歲的年輕專業人士,他們接受過大學教育,更喜歡現代時尚的設計,他們通常希望在房子裡有洗衣房,更喜歡開放式的平面佈局。一旦你有了自己的定位,它就會讓你決定地點、房子的類型、要升級什麼項目以及在哪裡做廣告。注意,此角色定義用於幫助您瞭解您的潛在租戶,並做出更好的物業業務決策。這並不是說這是你將租給的唯一租戶,你不能在法律上歧視受保護階層的潛在租戶。
2、費用價格的確很重要
一旦你找到了自己的房產位置,就可以開始評估潛在的交易,瞭解相關的價格是非常重要的,這些數位有兩部分組成。
(1)得到正確的費用價格
有很多方法可以評估一處房產,以確定它是否划算,為了使用一些計算,您首先需要確保請求的資訊是正確的,理解您想要使用的公式/計算將説明您確定您需要的資訊。一些例子包括稅收、水電費(如果你願意負責的話)、當前租金(和市場租金)和空置率等。
(2)驗證資料
房產的賣家可能會向你提供幾個或所有這些數位的資訊,你必須核實賣家提供給你的每個價格數位。通過這樣做,你可以確保賣方的數位確實是準確的,一些賣家可能只是有過時或錯誤的數位,而另一些人可能只是想讓房子看起來更好。
3、費用價格並不是唯一標準
房產在試算表中看起來很好,但是還有許多其他因素可以增強或降低房產的價值,以下是一些需要注意的關鍵問題。
(1)獲取所有當前租約的副本
當你購買一處房產時,你將繼承承租人以及他們現有的租賃合同,你必須遵守之前的協定,我認識一些房東,他們購買的房產租金遠低於市場價值。
(2)小心遞延維修問題
從現有的資料來看,一切可能看起來都不錯,但如果存在延期維修(比如屋頂需要更換)問題,這些翻新成本可能很快就會把看起來不錯的房產變成糟糕的房產,即使延遲維護是由一堆小項目組成的,它也很容易發展成一個交易破壞者,所以要小心。
(3)公用設施
如果你購買的是一套多單元的房產,而公用設施沒有被分割,這很可能意味著業主要為公用設施買單,這意味著您每月的費用將會更高(根據租戶的使用情況而變化),最好是有獨立的公共設施,由租客支付費用。
(4)租金可以提高嗎?
從購買物業的現金流中獲益的一個好方法是提高租金,但這只在某些情況下有效,租金需要低於市場價值或你可能需要做一些裝修工作,以能夠提高租金。此外,如果你沒有繼承承租人和前業主之間的租賃合同,租金只能增加。
(5)物業管理
你可以聘請物業管理公司,也可以自己管理物業,不管怎樣,這都要花錢,即使你自己管理,也不是免費的。當前的房屋所有者可能自己管理房產,因此可能不會顯示該成本,無論你是自己管理物業還是聘請物業經理,在計算費用時都要考慮到這一點。
4、結論
在購買你的第一筆投資房產時,除了紙面上的數位,你可能還需要考慮其他一些標準,上面列出了一些關鍵的項目,儘管它不是一個全面的列表,你也要仔細閱讀。
(文章來源:美房吧,meifang8kefu)