人們通常認為“上市天數”（days on market），即待售房屋的天數、周數、月數甚至年數，是一種參考信號，賣家可以用它來設定價格，而買家可以用它來確定價格。然而，這個指標比看起來要複雜得多。
根據brickunderground報導，上市太久的房源對賣家來說是個大問題。基於“上市天數”，買家通常會認為這些地方有問題並期望折扣。對近期定價趨勢的廣泛觀察證實了這一點，但對於買家來說，深入瞭解每處房源的獨特情況也很重要。
正如房地產資料網站UrbanDigs的一份新報告指出：“時間是談判殺手。”UrbanDigs跟蹤了在市場上徘徊的房源的情況，並查看了30天間隔內的定價折扣。
調查結果顯示市場上的折扣每30天穩步上升2%到2.5%左右，直到上市六個月左右。然後似乎出現加速，折扣增加3.5%，然後每30天增加近5%。
結果顯示：“掛牌時間超過一年的折扣明顯高於市場上不到一年的單位。”
也有例外。房地產評估公司Miller Samuel的總裁兼首席執行官喬納森•米勒(Jonathan Miller)說，豪宅“幾乎總是比一般市場有更多的待售天數”。那是因為它們的同質性較低且更難定價。
然後是要考慮的位置（以及其他因素）。在沒有報價的情況下上市90天或更長時間的房源可能相對於附近地區定價過高。或者它可能對建築物定價過高，其他單位已經以多次降價出售。
房產公司Engel & Völkers的經紀人妮可•波奇密切關注在市場上停留超過100天而沒有降價的房屋。她建議她的客戶先採取行動，降低報價，而不是等待價格下跌。
到某個時候，不得已的賣家可能已經準備好接受您的報價。
沒有上下文，上市天數毫無意義
如果可以的話，房產集團Compass的經紀人維琪•巴倫希望消除的兩種查看房源的方式之一是上市天數（另一種是每平方英尺價格）。
買家和賣家“並不真正理解它，這造成了很多混亂，”她說。這種混亂會破壞一個地方的價值。
一方面，賣家擔心如果他們在市場上掛牌超過30天，該房源就會“毀了”。
另一方面：“買家看到市場上90或150天的房屋認為他們可以獲得巨大的折扣，”她說。雖然有談判的機會，但你必須縱觀全域。
她將這種情況比作約會：僅僅因為某人是單身並不意味著他沒有異性市場。
“僅僅因為某些東西已經上市並不意味著它缺乏價值。通常這意味著它沒有準確定價，”巴倫說。“你必須瞭解市場、公寓、上市代理和賣家的動機，”她說。
她的建議是詢問有關房產上市時發生的情況以及可能使賣家望而卻步的問題。以下是一些需要考慮的因素：它是否在重大事件中上市，比如選舉期或假期？
是否有新的開發專案進行會阻礙居住視線？
它是否參觀不便或有阻止上門的租戶？
建築物的財務狀況不佳嗎？
需要巨額首付嗎？
交易失敗時，上市天數會增加
同樣重要的是要考慮到，有時上市天數高是交易破裂的結果。Brown Harris Stevens的經紀人馬克•裡德曼管理的一份房源已經上市200多天。
“這座大樓不允許在週末或下午6點之後看房。我們幾乎要簽下合同，但由於抵押貸款利率上升，”他說，買家沒通過董事會的審核。
“我們花了四個多月的時間申請，但最終沒有成功，”他說。這意味著該物業已經掛牌120天。
重新上市
有一種針對賣家的解決方法：在紐約市，賣家可以將掛牌從市場上撤下以重置。紐約房地產委員會的通用聯合經紀協議允許在掛牌已售出且交易已完成的情況下將上市天數重置為零；或者如果它已連續90天退出市場。房產網站StreetEasy也有類似的政策。在美國其他地區，規則可能有所不同。
但此舉並非沒有爭議。巴倫說她只會在特定情況下這樣做，例如賣家正在施工，或者大樓正在等待腳手架拆除。
一些經紀人對這一舉措表示讚賞（有人指出這可以幫助賣家避免房源掛太久賣不動的恥辱）但米勒在他的批評中直言不諱，稱其“非常不道德”。
“不要隨意處理市場資料，”他說。“這樣做會降低對數字的信任。”
他寧願更專注於與買家討論和解釋情況。“總能解釋異常，”他說。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）