幾個星期前，我參加了費城REIA集團的一個小組會議，有一個當地著名的、非常成功的房地產投資者參加了會議，他確實是當地房產市場的專家，他的所有系統和方法，特別是在翻新和管理租戶方面都很有見地，他建立了一個大的房地產投資組合。
我只看到了兩個問題，第一個問題更加明顯，當我問這位先生他個人未來的目標是什麼，以及他的房地產投資組合時，老實說，他好像不知道，這讓我想起了我的投資組合，它只值一些紙面上的東西，但在它被清算之前，它實際上是無形的資產。
我注意到的第二個問題是，所有的任務都圍繞著他，所以從某種意義上說，這不是一個真正的生意，因為它是可以擴展的，除非新買家想要一份瘋狂的全職工作。他真正擁有的是許多投資性房產，我當然不是說這是件壞事，但你想要管理它們多久，直到你80歲還是90歲？我知道通常的答案是，總有一天物業經理會接手，但是，事實是，管理它們並不總是那麼有趣，我現在就在做這件事，我不確定我是否會喜歡退休後還做這件事。
我們可能需要面對的另一個事實是，我們的繼承人可能沒有接受過管理房地產投資組合(或在某些情況下一團糟)的培訓，還有，他們真的想繼承你的房地產投資組合嗎？更常見的回答是他們不想要，他們只想要錢。例如，我曾經是一個承包商，我曾經做過很多房產的維護工作，但這並不意味著我的妻子熟悉承包商、城鎮或一般的維護計畫。雖然管理我的筆記對我妻子來說比較容易，因為這些工作不需要那麼多的工作，但她不會對管理我的房地產感到興奮，還有，我的一個繼承人住在加利福尼亞，所以他怎麼能輕鬆地管理我在費城的租賃房產呢？所以，不管你是做債券還是房地產，你要想清楚你是在管理投資還是在經營企業。
1、投資房地產或商業生意
我在西海岸有一個朋友，他有相當大的房地產和商業投資組合，他的生活方式很好，他的投資也不是圍著他轉，他有一個很好的物業經理，他利用一個服務程式來管理他的筆記，所以這給了他很大的自由來管理他的時間。但當我們在晚餐期間討論有員工或沒有員工運營的挑戰時，我們都認識到了優點和缺點，我們都知道管理人員的一般缺點，但我朋友真正的缺點是，他不能以目前的形式出售他的房產，只能作為投資。第二個大缺點是他的投資不能呈指數增長(僅僅是增量增長)，也不能很好地複製自己的投資，但是，這本身並沒有錯。
2、經營房地產或商業生意
我第一次意識到我的業務是一個生意(而不是一家企業)，第一次有其他機構試圖收購我們。我很快意識到一個商業買家在尋找什麼，他們在哪些領域看到了價值(或沒有價值)，以及我需要做些什麼來將我的投資生意轉變成一個真正的企業。最初，我必須定義組織的結構，以及所有員工的角色和職責，接下來，我必須把所有的流程都規劃好，並對我們所有的法律和會計實踐進行微調。如果讓我來總結一下，就像邁克爾•戈貝爾的《電子迷思》一書中指出的那樣，你需要知道如何經營你的企業，而不是從事it行業，否則，你只有一份工作。一個很好的類比是將街頭批發商比作房產投資者的特許經營商。一個真正的商業買家不是想要一份工作，而是想要一份生意，在我過去的情況下，他們的目標是收購我們、改善業務，然後在三年內把它賣掉。
3、如何為您的企業帶來價值
最近，我與一名會計師和一名商業規劃師一起討論了一項核心價值觀，包括18個方面的商業價值評估(corevaluessoftware.com)。這是一個多麼巧妙的過程，它揭示了您組織的長處和短處，以及通過關注那些領域來提高公司估值的最佳策略，從而在提高您的整體企業價值方面給您帶來最佳的回報。這個項目是由查克•理查茲設計的，他在威廉姆斯學院獲得了經濟學學士學位，在麻省理工學院獲得了工程學和商學的碩士學位。
增長——你的公司或企業是否有持續增長超過競爭對手的歷史，以及未來收入增長超過市場預期的歷史？
- 巨大的潛在市場——市場(房地產)是否支持業務的顯著增長？
- 國內市場份額——相對于競爭對手，貴公司佔有的市場份額最高嗎？
- 經常性收入——你的公司能否依靠一部分來自合同客戶的未來收入？
- 障礙壁壘——新進入貴公司市場的公司是否面臨重大障礙？
- 產品差異化——你公司的產品和服務有什麼獨特的特點可以提供競爭優勢嗎？
- 品牌——你的公司是否有一個可識別的品牌來加強企業在市場上的存在，並支援公司的目標？
- 利潤率優勢——你的公司的毛利潤率和淨利潤率是否高於行業標準？
這些只是任何業務的18個整體價值驅動因素中的幾個例子，有了這個項目，我們可以看到我們今天的情況，並檢查我們可以做得更好的價值差距。我們能夠使用這些外部的眼睛，看著我們的業務，想出一個計畫，在最短的時間內為公司帶來最大的價值，這真是太棒了，畢竟，如果明天有人想收購你的企業，你必須做好準備。這也許可以解釋為什麼我的一個從事並購工作的朋友告訴我，80%-90%的收入低於5000萬美元的公司實際上從未被出售。一切都開始有意義了，如果你在經營一家企業，它能在沒有你的情況下運行嗎？似乎它可以，你就是更有價值的潛在買家。我並不是說經營企業比管理投資更好，反之亦然，重要的是要認識到它們的區別，清算你的投資和出售你的企業只是兩個非常廣泛的潛在退出的例子。
你投資的另一個潛在的出路，特別是房地產，可能是出售這些地產並持有它們的票據。我媽媽就是這麼做的，她現在仍然有現金流，但她再也不用為擁有房產而煩惱了。另一種選擇是直接出售房產，將資金投入投資工具，或者捐贈給你最喜歡的慈善機構，例如，一些人可以出售他們的房產，並將收益捐贈給他們最喜歡的慈善機構的慈善剩餘信託基金，這將抵消這些房產的稅收。在這種情況下，慈善機構會將資金投入到一種投資工具中，他/她將從中獲得回報，直到他/她去世，但在此期間，他/她可以用這筆回報支付一份人壽保險，以支持他/她的繼承人。
在抵押貸款服務中放置票據可以省去很多工作，您可以在任何地方管理它們，如果你真的想退出你的生意作為投資，這是非常簡單的。你可以很快地賣掉一張票據，因此，用票據作為投資工具來結算房地產比用許多租賃資產來結算房地產要容易得多。其他一些退出業務的例子可能包括直接出售業務和把資金放在一個更被動的投資工具中。或者，你可以賣掉公司，持有票據，另一種選擇是建立這樣的公司，關鍵員工可以購買公司合夥人的股票，我們實際上是通過ESOT(員工持股信託)來實現這一點的。
當然，這些只是潛在出口的一小部分，不管你是做房地產還是做債券，不管你是管理投資還是經營企業，歸根到底都要計畫好你的退出策略。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）