外國人在美國置業涉及到的稅務科普：房產稅、房產出租收入的所得稅、房產出售的利得稅房產贈與稅和遺產稅。
很多在美國置業的外國人因欠缺對美國稅法的瞭解而遇到各種麻煩。美國是一個“萬稅國家”，所以，外國人在美置業前瞭解相關稅務規定非常有必要。在美國置業前事先做好稅務規劃，根據個人及家庭的財務情況、購房用途、及未來規劃等，與律師、會計師進行有針對性的稅務規劃，不但可以有效減稅，更有可能讓在美投資獲得更高的回報。下面我們一起來瞭解外國人在美國置業會涉及到哪些稅務？
房產稅
很多買家對美國的房產稅都已經有所瞭解，在美國房產稅每年都需要繳納，稅率是由各州及地方縣議會根據當地的財政需要各自制定的，因此各地的房地產稅率會由於所在地不同而各不相同，基本都保持在1%-3%不等，也有部分地區超出這個稅率範圍。
*房產稅以當地政府要求為准。
一般來講，作為外籍人士以個人名義購房，如果僅僅自住並且不需要在美國報稅則無法抵扣房產稅，如果有租金收入並在美國報稅，則可以在報稅時申報繳納的房產稅，根據交稅數額進行抵扣。以公司名義購房，如果有收入需要報稅，則房產稅可以作為公司成本在報稅時抵扣。
房產出租收入的所得稅
外國人在美國當房東，獲得的租金收入屬於美國境內的收入，必須在美國繳納所得稅。對於外籍人士來講，對租賃所得進行課稅的方式由房產擁有者參與租賃經營活動的程度而定。如果只是單純出租，即租戶在支付房租外，另外自行支付房地產稅、維修費用和保險費，那麼房產擁有者被視為被動參與經營，這種被動租賃收入採用統一30%稅率，而且稅務部門需要提前扣除。被動租賃收入的30%，是指租約上房東與租戶約定的租金，房東不得扣除物業費、保險費、仲介費、維修費等與房屋維護相關的支出費用。
另一方面，如果外籍人士參與了日常管理、運營和維護出租房屋，那麼房產擁有者就屬於積極參與經營，租賃收入可以依照普通累進稅率進行納稅，這時抵押貸款利率、房產稅、維護費用、修理費用和折舊等費用都可以做為支出來計算所得稅。外籍投資者可以選擇將被動出租收入做為在美國的貿易或業務，從而按照累進稅率納稅。
在美有出租收入的外國房東，需要在每年6月15日之前應填寫稅務申報表格，申報給美國稅務局。如果來不及準備報稅材料，可以申請延期到當年10月15日。但必須要在6月15日報稅截止日或之前及時遞交延期申請。在遞交稅表時需要同時遞交納稅人識別號申請表，即ITIN (Individual Taxpayer Identification Number ITIN)，這是美國國稅局針對非美國稅務居民，但有報稅義務的人士而專門設立的識別號碼。沒有ITIN，就無法向美國稅務局報稅。
房產出售的利得稅
當房產出售時，出售價格與出售成本之間（包括增值成本：如裝修，維修成本等）的差額即是資本利得，投資者根據房產持有時間的長短按照資本所得收益納稅。如果是短期持有，即持有房產不到一年，則資本利得按照個人所得稅的稅率納稅（10%-39.6%）。如果是長期持有，即一年以上，則資本利得稅為0至20%（大部分按15%）。
這裡需要指出的是，外籍人士在出售美國房產時，買方將按照法律規定代扣成交額的15%做為預扣稅。買方代理律師必須在房產成交後的20天內將預扣稅上交美國國稅局，做為非稅務居民的賣方（外籍人士）將會收到售房餘款以及8288A 表做為今後的報稅憑證。15%的預扣稅並不是賣方應該繳納的所得稅，賣方可以通過稅務申報來申請退回多繳的預扣稅。
對於外籍買家，房屋出租收益和出售收益都是預繳稅，如果真正的稅款比預繳金額低，您可以在報稅時將多付的稅金取回，如果真正的稅款高於預繳稅，在報稅的時候您也有責任將剩餘部分補齊。
房產贈與稅和遺產稅
當房產擁有人將美國的房產贈與他人時，會產生贈與稅的問題。贈與人需要繳納贈與稅，具體稅款視房產價值而定。根據美國聯邦稅法的規定（請注意由於不同州的關於贈與稅和遺產稅的要求不同，我們這裡僅討論聯邦稅法），贈與稅的免稅額部份分為年度免稅額和終生免稅額，年度免稅額是按照每個受贈人計算的。2018年，個人對每個受贈人的免稅額為15,000美元，如果是夫婦共同贈與同一人，免稅額則為30,000美金。另外，超過年度免稅額的部份可以享受贈與和遺產的終生免稅額度，這個免稅額是按照每個贈與人來計算的，2018年美國公民和居民的免稅額為11,180,000美金，如果贈與人為了避免繳納贈與稅而採用終身免稅額度，則遺產稅可使用的終身免稅額度會相應減少。但是，對於非美國稅務居民（外籍人士）來說，終身免稅額度僅有60,000美元。
擁有美國公民身份的夫妻之間的財產贈與無限免稅。如果受贈的配偶不是美國公民，2018年度的免稅額則為152,000美金。當贈與方為外籍人士，而受贈方為美國公民或稅務居民，受贈金額在一年內合計超過100,000美金時，受贈人雖無需納稅，但需要向美國國稅局報告此項贈與。
如果房產擁有人將房產視為遺產的一部分進行轉移，則需要繳納遺產稅。2018年,美國稅務居民的贈與和遺產統一終身免稅額為11,180,000美金，在此範圍內的遺產無需繳納遺產稅，但是對於非美國稅務居民，贈與稅和遺產稅的免稅額僅有60,000美金，超過的部分需要繳納遺產稅。特別注意的是，贈與稅和遺產稅上定義的“稅務居民”比所得稅上定義的“稅務居民”更加嚴格，除了要求納稅人有永久居住權以外，還要有長期居住美國的意向，美國國稅局對長期居住意向的判定比較主觀，主要考慮因素包括留美時間、家庭及朋友居住地及商業活動所在地等，僅僅持有綠卡不能自動符合贈與稅和遺產稅上定義的“稅務居民”要求。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）