我與相當數量的嬰兒潮一代交談過，他們正準備退休，我常常感到驚訝的是，在這些人當中，包括一些非常富有的人，竟然不知道自己是否存了足夠的錢，以便在退休後過上自己想要的生活。當他們開始計算時，你可以從他們的聲音中聽到他們的焦慮：“如果我們活到85歲，每年賺8%，每年提款率為4%，我們應該在臨死前幾個小時把錢花光。”我問一位這樣的退休人員說：“好吧，但如果你能活到100歲，你還有什麼後備計畫呢？”他回答說：“搬去和孩子們一起住。”
這是一個讓人會感到壓力和沮喪的退休計畫，黃金歲月應該花在享受孫輩相處時光、業餘愛好、旅行和開始新的冒險這些事情上，而不是沉迷於退休後的計算，並暗自希望你在最後一張支票反彈之前平安度過。
1、你不是沃倫•巴菲特，不會那麼幸運
許多嬰兒潮出生的人進入退休後，會像老鷹一樣盯著股市，在九霄雲外漫步，在牛市中度過無數個假期，然後在熊市中恐慌和剪優惠券。此外，有了大量的閒置時間，許多退休人員會變得焦躁不安，並開始基於短期波動進行交易，我們都被愚弄了，以為做點功課和深思熟慮的行動就能帶來更高的股市回報。
2、為什麼直接投資房地產是退休計畫的理想選擇
研究顯示，一般投資者最好是購買並持有S&P500指數的ETF，當然，沒有人會承認自己是平均水準或低於平均水準的投資者，所以他們會聽取熱門的炒股建議，利用動量股，過於頻繁地交易，用交易成本侵蝕回報。這些投資者是他們自己最大的敵人，他們通過努力工作和行動賺錢，所以很難接受他們不能擠出市場的事實，但退休儲蓄難道不太寶貴，不足以暴露在投資者的動物精神和過度自信之下嗎？一定不是這樣的，原因如下。
（1）在房地產投資中，買入並持有策略更容易執行
你不會被房地產資產的即時價格狂轟濫炸，吉姆•克萊默(Jim Cramer)和其他電視專家也不會對著你的耳朵大喊：“一周賣出，一周賣出，一周買進，一周買進，一周買進。”此外，房地產交易進展極其緩慢，你不能在絕望的時刻，或者在你的朋友告訴你天要塌下來了，他要把他所有的投資組合都轉移到比特幣上之後，簡單地打電話給你的經紀人，讓他賣掉你所有的房地產。
（2）巨大的稅收優惠
你可以通過401K或標準個人退休帳戶(IRA)來為退休儲蓄提供庇護，但當你開始取款時，你必須向稅務人員繳納稅款。有了房地產，你可以利用折舊(帳面損失)和抵押貸款利息扣除，這可能會導致免稅現金流，直到資產完全折舊和抵押貸款還清。在這種情況下，投資者可以出售房產，並通過1031交易所“交易”到另一處房產，然後重新開始這個迴圈。據我所知，30多年來，房地產投資者從未寄給山姆大叔一張支票。
（3）房地產提供通脹保護
你可能有一個很大的債券/股票投資組合，可以滿足你的收入需求，但由於通貨膨脹，你很可能會損失實際價值。這與房地產投資關係不大，因為用“更便宜”的美元提高租金和償還固定利息債務的能力，可以對沖投資者面臨的通脹風險。
（4）通過有效管理影響投資結果的能力
儘管你盡了最大的努力，你還是無法影響你的全部投資。
（5）直接持有房地產通常比股票(股息)或債券(利息支付)提供更高的現金流收益率
這顯然取決於在正確的市場上購買正確的房產。然而，在所有條件相同的情況下，非流動性溢價、管理因素以及利用大量杠杆來增加債務的能力，都轉化為相對於大多數散戶投資者的股票和債券投資組合的更高回報。另外，我當然不認為股票/債券市場是完全“有效”的，但房地產定價的透明度較低，而且與股票市場相比，它為精明的投資者提供了更多的資訊不對稱優勢。
最後一點是，在為退休提供資金方面，房地產在眾多投資選擇中真正脫穎而出。稅後產生兩位數現金流回報的能力，使房地產投資組合的持有者(不會過度舉債)能夠無限期地依靠現金流生活。你不用擔心提現率的計算，你不用擔心通貨膨脹，你只需支付很少的稅，你的租戶支付你的抵押貸款，你正在放緩增值(如果你決定出售而不是把你的投資組合送給你的孩子)。當然，那些積累了2000萬美元現金的個人，只要把錢投入固定收益投資，就能在不損失本金的情況下過著舒適的生活，然而，我們大多數人都需要更高的回報才能安心退休。
或許，用房地產為退休提供資金的最大弊端是積極管理的成分，這可能對你有吸引力，也可能對你沒有吸引力。然而，許多投資者享受著半退休的兼職工作，這些工作涉及管理一個房地產投資組合(假設有一個優秀的團隊)。純粹被動的投資者可以通過與房地產保薦人一起投資來進一步擺脫困境，後者負責直接持有的房地產的日常管理。被動投資者也可以花錢聘請專業的資產管理公司來管理他們的物業經理，並重新投資。
我認為在未來的幾個世紀裡，股票和債券將是主要的退休投資方案，因此，他們應該是每一個多元化投資組合的組成部分。然而，與其擔心你的錢是否能維持到你退休後那麼長時間，你還不如考慮積累一個適當杠杆化、現金流動的資產組合，這些資產能夠產生足夠的現金流，為你的退休生活提供無限期的資金。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）