在20世紀，退休是這樣的：你工作了40年，把工資的5%到10%存起來，然後退休，靠養老金、社會保險和花掉你存下的一小筆儲蓄來生活。但是現在退休不是這樣的，今天，養老金幾乎從私營部門消失。一份報告顯示，自2000年以來，社會保障福利的購買力一直在下降，下降了30%，而且沒有理由相信這種趨勢不會持續下去，因為社會保障現在正處於赤字狀態。
所有這一切意味著美國人越來越多地依靠自己的儲蓄、投資和退休計畫，對於像我這樣的人來說，這已經夠嚇人的了，我拿著工資教他們如何提前退休和如何應對災難，但對普通美國人來說，這似乎是一個幾乎不可能完成的任務。幸運的是，把儲蓄的錢存到股票和債券裡，然後在退休時花掉，這已經不再是唯一的方式了，美國人越來越多地求助於房地產來幫助增加他們的退休收入。
這裡有八個原因，以及如何利用房地產來補充你的退休收入，同時也幫助你提前退休，即出租物業如何增加你的退休收入。
- 沒有資產損失的持續收入
20世紀的理財模式是逐漸拋售股票和債券，這是有道理的，為什麼要強迫自己只靠股息和利息收入生活，而你本來也只能在退休後再活10年或20年？你死後剩下的一切都歸孩子們所有，你的故事到此結束。我不知道你是怎麼想的，但我想在40歲之前實現經濟獨立，或者最壞的情況，在我40歲出頭的時候。但這意味著，如果你的計畫涉及逐步出售你的資產，你就得靠我的投資維持半個多世紀，這是一項艱巨的任務。
你不需要出售你的出租物業來產生高收益收入，這些出租物業就像是一隻金鵝，他們每個月都會下一個金蛋，直到你把他們賣了為止。根據你的投資策略和市場，你可以從租金收入中獲得6%到15%的現金回報，但要找到收益率在6%到15%之間的可靠股票、基金或債券，難度要大得多。另外，你必須從股票和債券的回報中扣除通貨膨脹問題，稍後再詳細介紹。這可以歸結為一個巨大的優勢，當你不必出售你的資產來產生強勁的月收入時，你就不必擔心回報的順序風險或安全的提現率，因為你沒有賣掉資產，你就不用擔心錢花光了。
- 經通脹調整後的回報率
租金不僅隨著通貨膨脹而上漲，它們還是通貨膨脹的主要驅動力，這意味著你的投資回報要與通貨膨脹同步調整，而不是被通貨膨脹沖淡。相比之下，假設一年期債券支付4%，你一整年都在支付利息，然後在到期時收回你的初始債券投資，所以一年後，你收回你的現金加上4%。只是你的錢現在比一年前值錢多了，如果當年的通脹率為2.5%，那麼你的實際回報率只有1.5%，這很難讓人感到興奮。但是你把租金提高了3%，這意味著你實際上比前一年多賺了0.5%的回報，這讓你更容易從出租物業中獲得回報。
- 可預見的收益
我已經寫了很多關於預測現金流和預測租金回報的文章，所以這裡我就不贅述了。但這是真的，即使受教育程度和經驗不高，投資者也能學會如何準確預測自己的回報。當然，你每個租賃房產的實得利潤逐月反彈，你可能有5個月沒有不正常的開支，然後突然有一個500美元的維修或一個月的空缺問題，而你的房屋正在出租。但從長期來看，這些支出的平均值是可以預測的，所以在每年年底，你的回報會看起來差不多，它只是涉及到自律問題，自律是在購買前預測回報時不要戴上有色的眼鏡，自律是每個月要為未來的支出留出資金，而不是把錢都裝進口袋。
- 利用別人的資金
你可以利用別人的錢來建立自己的租賃資產組合，他們的錢和你的資產，每一項你都增加了你的被動租賃收入。新投資者往往把這個概念想得太過了，他們在尋找快速致富的計畫。上周，在我面向房東和房地產投資者的Facebook群裡，一位女士問我如何才能在沒有首付的情況下買到一套出租房，然後她又補充道“哦，我是一個母親，所以我沒有時間來考慮這個問題，我最好的選擇是什麼？”所以你沒有錢去投資，你也沒有時間去投資，那你有什麼要投資的？
出租房產可不是免費的午餐，你必須投資一些東西，通常是一些錢和一些時間，但你不需要投資全部購買價格，甚至是大部分。你可以讓別人承擔你的大部分成本，同時還能獲得正的現金流，隨著每個月的過去，你最終獲得了收入和權益。
- 你的淨資產會隨著時間增長而不是減少
早些時候，我提到了這樣一個事實，即你不必出售任何資產，就能通過出租房產獲得收入，這與股票和債券不同，因此，你的資產淨值實際上會隨著時間的推移而增長，而不是逐漸賣掉你的儲蓄。它的增長是因為你在每個房產中的權益增長了，這是通過兩股力量來實現的，即升值和抵押貸款償還。
當然，你不能把感激當成理所當然，一個骯髒的當地開發商可以賄賂一個同樣骯髒的當地政客，讓他們穿過你的後院，獲得通往他們新開發樓盤的道路，但隨著時間的推移，大多數房產的確會增值。你的抵押貸款餘額總是隨著時間的推移而下降，假設你支付了，事實上，你的房客會幫你還清抵押貸款，你每個月都有工資，你的抵押貸款餘額下降，你的房產價值會上升，最終你還是贏家。
- 資產類型多樣化
我喜歡股票，別誤會我的意思，我每個月都會投資一系列指數基金，由機器人顧問自動操作，我使用嘉信理財的智慧投資組合服務，該服務是免費的，最低餘額為5000美元。但股市的波動性很大，這讓人很難相信它們的月收入，房地產市場的一個好處是，它們很少與股市同步，房地產危機和隨後的大衰退被證明是一個特別突出的例外。不過，房地產市場通常不會受到股市調整的影響，房地產市場的下跌往往是局部事件，而不是我們在2008年看到的全國性災難。即使房價下跌，租金也幾乎不會下跌(至少在全國範圍內)。在大蕭條時期，房租在幾年時間裡基本持平，如下圖所示：
如果你的生活既依賴於租金收入，又依賴於股票分紅，那麼如果一個月的日子不好過，你就可以更多地依賴其中之一，如果那個月你有一大筆租金，你可以賣掉一些股票，如果股市下跌，你可以再等幾個月，把你正在考慮進行的房產升級。
- 稅收優惠
每一筆租賃物業費用都是可扣除或可折舊的。維修、物業管理費用、差旅費、法律表格、租戶篩選報告、保險、物業稅，所有這些都可以扣除，你的租戶支付的抵押貸款利息是可以扣除的。不僅僅是逐條記錄，所有的費用都在這條線以上，所以你可以按標準扣除，但仍然可以從你應納稅的租金收入中扣除所有這些費用。
- 你可以降低風險
房東面臨的三大風險是財產損失、拖欠租金和空置，你可以減輕每一個。通過租戶篩選和安全保證金來減輕財產損失，通過租戶篩選和可能的租金違約保險來緩解租金違約，通過租戶篩選、積極的物業管理、維護和廣告宣傳，你可以減少空置率。當然，通過在理想的市場購買房產，而不是在那些高犯罪率、高空置率、較低端的市場上購買房產，你可以減少上述三種風險。
9、最終的想法
租房不應該是你唯一的退休計畫，但它們肯定能幫助你更快地實現財務獨立，並為退休，尤其是提前退休提供一個很好的補充收入來源。他們確實比股票需要更多的工作和學習，無論是購買還是管理，但如果你願意付出努力，跨越這個門檻，你就能享受到高收益、可預測的回報和持續不斷的收入，最終你的淨資產在增加而不是減少。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）