在疫情期間，美國的房地產市場在加速轉型，而其中的幾個重要趨勢在如今的後疫情時代，將開始對房地產和土地使用產生持久的影響，其中許多將影響區域住房市場的需求和供應。
主要趨勢與結論
房價和租金整體會在短期內進行調整和回落，但之後將繼續隨著通貨膨脹和工資增長而上漲。這個趨勢在各地區的細分市場可能存在相當大的差異。
遠端工作的持續發展會改變現在住房市場的結構，並威脅到市區的財政狀況。
在城市市區當中會更少出現獨棟住宅。
新建獨棟住宅被包含在房產所有者協會 HOA 的情況會更常見。
2023年將保持不確定性
我們已進入了2023年第二季度，但對於今年美國經濟和住房市場依然感到迷茫。
許多經濟學家都認同一件事，那就是疫情對於人們生活的影響仍未結束，今年住房市場仍保持了不確定性，難以預測。
這主要是因為經濟學家建立預測模型時，會依賴過去的市場表現，但當這些資料被疫情所嚴重影響之後，許多預測模式都無法正常運行。
但我們也可以分析到其中的一些趨勢變化，以此推斷2023年的房地產市場走向。
//疫情加速了經濟和文化的變化
歷史上每一次爆發大規模疫情，都會讓當地社會的公共衛生、病人護理、住房品質，以及藝術方面快速進步。
在這次疫情期間，許多美國人開始享受到了工作和生活之間的平衡，而他們在後疫情時代也會繼續維持這種平衡。這將影響土地的使用。
//房貸利率預測
美國房貸利率在去年快速上升，而人們的負擔能力也隨之下降，使得美國房價進入調整階段，雖然還沒有下降，但增長已經急劇放緩。
凱斯-席勒房價指數（CoreLogic Case Shiller Index）在2023年1月公佈了3.8%的同比增長，低於去年12月的5.6%的漲幅，這是連續第九個月房價增長減速。
許多專家認為今年可能會出現一定的經濟衰退，但不太可能出現類似08年金融海嘯的狀況。
因為目前市場上的房屋庫存量依舊很低，而且在上次金融海嘯後，政府已經整頓了不良房貸市場的種種亂項。
最後，雖然現在房貸利率會隨著通貨膨脹水準降低而下降，但美國基準利率依然存在巨大的不確定性，依然有可能會妨礙房貸利率進一步下降。
//房價預測
專家預測，只要房貸利率依舊維持在較高水準，2023年的房價中位數將下降5.3%。
2024年很有可能會繼續下降5%。而再往後就要看房貸利率下降速度了。
如果房貸利率下降比預期更快，那麼美國房價有可能會在2024年底的時候基本保持平穩。
但如果在 2025-2027 期間成功控制通貨膨脹，美國人的實際收入增長比通貨膨脹速度更快，那麼這種額外的購買力，加上到時候的低房貸利率，將提高購房者的負擔能力，同時也會提高房價和整體房屋銷售量。
總的來說，美國房價有可能會在2024年底之前保持調整下降趨勢，市場也會逐漸趨向供需平衡，可是再往後則有房價重新上漲的可能性。
截止2023年第一季度，美國房價中位數同比僅下降了0.3%，大家可以繼續關注後續的房價走向，看看到今年年底會不會達到下降5.3%的目標。
//城市空心化
疫情期間，居家工作快速發展，讓許多人開始探索更多異地工作的可能性，這使得凝聚人才和產業的城市變得空曠。
Kastle Systems 公司對全美10個最大的城市的雇員重返崗位情況進行跟蹤，直到2022年的最後一個月，原本疫情前被占滿的空間，仍只有不到一半被佔用。
這種城市空心化的趨勢還會引發“甜甜圈效應”，也就是人們搬城市的週邊郊區去居住。
“甜甜圈效應”對住宅和商業房地產市場意味著什麼還有待觀察。
//城市中的獨棟住宅越來越少
由於住房成本增加等因素，一些城市開始改變住宅分區的相關法律，允許在獨棟住宅的土地上建造多單元公寓。
所謂未來城市中的獨棟住宅數量會減少，轉而出現更多的多單元公寓。
//新建獨棟住宅會更有可能被包含在房產所有者協會 HOA
根據人口普查局2021年的資料顯示，全美78%的新建獨棟住宅屬於某個 HOA，而十年前只有64%。
會出現這個趨勢的主要原因，是如今一個社區的基礎設施建設和更新，通常會由新居民的 HOA 費用和特別稅收專案來資助，這也讓業主在日常維護支出當中多了一筆 HOA 費用。
沒有 HOA 的獨棟住宅變得更少見的情況下，可能會給業主帶來額外的價值，不過社區協會研究所（Community Associations Institute）發現，多數業主表示可以接受 HOA 費用。
其他模糊的市場趨勢
//氣候變化成本
有資料顯示，海水上漲、更普遍發生的風暴、野火和乾旱，以及害蟲向北遷移，這些氣候問題將有可能導致未來五年內的房屋保險和建築成本增加。
//擁有權總成本成為關鍵指標
擁有權總成本（Total Cost of Ownership）包括了房屋成交價，房貸利息，之後的房產稅，HOA管理費，維護成本和保險費用等等。
在疫情期間房價暴漲的過程當中，購房者越發將擁有權總成本納入考慮，而不是單純考慮每月還多少貸款。
//與家人朋友共同購房
許多租房者開始逃離更不穩定的租房市場，開始考慮和家人朋友共同出錢來買房。
//住房短缺問題有可能會持續到2030年
據統計，美國住房需求在 150-380 萬套之間，而開發商需要更多時間來滿足這些需求。
美國住房建築商協會（National Association of Home Builders）預測，這部分需求會在 2025-2030 年之間被滿足。
除非移民持續增加，否則到2030年人口結構的變化，將導致社會對新住房的需求減少。
//新的建房方式
目前市面上有一些新的建房方式正處於起步階段，例如3D列印和工廠組裝，這些新的方式可以提高建築品質，同時也會加快施工時間，有機會成為未來主流的建房方式。
2023-2027 五年預期
以下預測是在目前的通貨膨脹變化水準下得出的，如果未來美國避免了經濟衰退發生，或是陷入更長時間的衰退，所有的預測都會有所改變。
//2027年房價水準可能會超過2022年最高點
歷史最低房貸利率推動 2020-2022 期間的房價急速飆升，並在2022年中達到最高點。
按照目前的預測，美國房價會在 2023-2024 兩年期間下降，隨後在2025年趨於平衡，之後會再次上漲，直到2027年才有可能重新回到並超過2022年最高點。
//房屋銷售量短期下降，然後重新上漲
美國房屋銷售量會在今年急劇下降，之後幾年將逐步回升。
2027年底的現房銷售量會比2022年高出近18%。
新房銷售量也是類似的情況，2027年底會比2022年高出20%。
//租金持續上漲，但速度放緩
經過過去兩年的快速飆升，租金水準在未來五年內預計將繼續上漲，但上漲速度放緩。
到2027年底，預計租金中位數將比2022年底上升約25%，其中獨棟住宅的租金會比多戶住宅、共管公寓和排屋增長更快。
//今年新建住房開工率大幅下降
2023年新建住房開工率會大幅度下降，不論獨棟住宅還是多戶住宅的數量都會減少，但2024年的開工率將會回彈上漲。
//未來2年建築許可證發放數量下降
建築許可證申請與發放量將在2023年下降，並在2024年達到最低水準，2025年之後開始回升，但直到2027年，仍將比2022年的時候下降16%。
由於開發商在疫情期間申請了許多多戶住宅的建築許可證，因此未來多戶住宅的建築許可證發放量預計直到2025年都仍繼續下降，直到2027年才逐漸反彈。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）