每個房東都忘了問一個潛在物業經理的問題

當你面試物業經理時，你可能會問一系列的問題，從如何篩選租戶到處理維護電話，再到他們收取的服務費用，你可能會問另一個問題，那就是他們是如何處理驅逐問題的。他們的答案很可能是標準的驅逐程序，例如提交文件、上法庭等等。很好，任何人都可以在網上查到這個過程，如果你不去問那個問題，而是忘了那個問題呢？每個州的程序都很簡單，他們可能只是按程序這麼做，然後故事就這樣結束了，當涉及到需要驅逐的租戶時，驅逐過程本身是最不需要擔心的。

你當然可以問他們如何處理驅逐問題的，只是為了確認他們已經掌握了過程，但我建議你在面試中問一個真正的問題，那就是如何處理糟糕的租戶？

1、什麼是糟糕的租戶？

簡單來說是一個不好的租戶，這是你能找到的最差的租戶，因為在投資工作結束的時候，對投資來說最重要的是你是否賺錢，如果租客不付房租，就很難賺錢。糟糕的租戶也會造成很大的損失，這會影響你的經濟回報，然後是“不太友好的”租客，他們付了錢，卻讓你痛苦不堪，也許每次付款都很晚，你不得不不斷地去討要房租，或者他們經常抱怨，或者他們是糟糕的溝通者等等。這些租客並沒有那麼糟糕，因為你有了收入，但他們可能會讓你頭疼。

2、糟糕的租戶會做什麼？

糟糕的租戶可能只做其中一件事，也可能是這兩件事的任意組合，其中一些問題比其他問題更嚴重，但它們都指向一個糟糕的租戶。

• 他們不付錢。
• 他們總是很晚才付款。
• 他們不停地找藉口，逼你每個月都去追他們交房租。
• 他們付了錢，但支票或任何他們使用的方法導致資金不足，導致追逐再次開始。
• 他們會造成房屋損害。
• 他們違反了租約的規定。
• 他們總是聲稱有東西壞了。
• 還有什麼？我肯定我錯過了很多東西。

3、一個如何不處理糟糕租戶的例子

我所經歷過的最糟糕的物業管理事件，是在處理物業中糟糕的租戶時，當租戶每次沒有全額支付租金時，物業經理都會接受他們的藉口，他是個很好的人，物業經理，但是他太好了，這些租客有困難，我完全理解，他真的想和他們一起工作，讓他們走上正軌，保持房子的正常運轉，你猜怎麼著，那些租客根本沒趕上來。

物業經理每個月都要提出驅逐令，因為他們沒有全額支付租金，這很好，但他一直讓他們逍遙法外，因為他們一直給他可信的時間框架，告訴他何時以及如何才能趕上進度。這位經理不僅對那棟房子裏的一群房客這樣做，而且還對兩個人這樣做，基本上是整整一年，除了幾個月的例外，租客們給了我很多錢，而我幾乎沒有收入。具有諷刺意味的是，我知道還有幾個人的房子就是由同一位物業經理管理的，而且他們從來沒有拖欠過這麼多錢。

4、結論

當物業中有好的租戶時，這個經理會非常善于管理，當事情變得棘手時，他就崩潰了。物業經理何時應與租戶發生戰鬥？我完全相信要善待每一個人，直到這種努力被證明是無效的。在某種程度上，你必須對租戶采取極端強硬的態度，是什麼時候？我真的不知道那條線到底在哪裏。這位經理要找的第一批租戶，他們是合法的，我們有充分的理由相信他們會趕上來，另外，請記住，擁有租賃物業最昂貴的費用之一是租戶周轉率。

所以我完全理解在這些租戶回到正軌時與他們一起工作的願望，因為把他們趕出去並找到新的租戶將花費我大量的錢。不幸的是，在這種情況下，我花了更多的錢來嘗試與他們一起工作，因為我最後在幾個月的空缺之前失去了幾個月的租金。但如果他們趕上了呢？我就會安然無恙，身無分文，那麼，物業經理應該在哪裏切斷他們的聯繫呢？我不知道答案，但當你采訪一位物業經理時，他們應該能夠應對這種情況。

他們如何處理藉口，如果有人每個月都拖欠租金，如果還款被退回，如果他們無法與租戶取得聯繫怎麼辦？這些問題都屬你在面試物業經理時必須問的一個大問題，那就是如何處理糟糕的租戶。

5、任何人都能應付一個好房客

這是真的，我在加州住的時候，曾經管理過一個很棒的房客，她是我在亞特蘭大的房客，這很簡單，因為她每個月1號付款，她會溝通任何問題，如果有東西壞了，她可以讓維修人員進來，她從來沒有做任何虛假的聲明，她真的不需要接觸很多實際上的問題，這太容易了。

當人們建議使用物業經理時，不要感到困惑，或者當你打算遠程當房東時，要小心，這並不是因為你不能應付一個好的租戶，任何人都難以應付，這不是那麼容易。你會對租戶可能造成的麻煩感到驚訝，我保證如果你試一試，你連一半都做不出來，他們太古怪了。

假設你沒有霸占你自己的房產，你雇傭一個房產經理來處理所有的事情，這些事情對你來說是很難獨立完成的，或者你只是不想做。從來沒有人說過收支票是困難的，收集支票並不難，任何傻瓜都能做得到，你需要做租戶篩查，如果你不住在附近，物業經理就負責維護，他們會處理租戶問題，那麼，當你面試一位房地產經理時，你為什麼不問問他們會如何處理糟糕的租戶。

（文章來源：美房吧，meifang8kefu）