在美國買房時，我們經常聽經紀人說，你若是換房可以考慮使用1031延稅法，這樣就避免交稅了，可以利用滾雪球的方式讓錢生錢，今天這篇我們就來聊聊什麼是1031 exchange？具體要如何操作才能省下稅錢？
1、1031的定義
1031延稅法”又稱為同類財產交換法 (Like-Kind Exchanges)，是從美國國家稅務法第1031條款項中的規定而得名。在法律條文的定義下，此類交換意味著“如果交換的房產是用於商業性使用或，並且用於交換類似的資產，那麼交換過程中的資產利益得失不予承認，不用繳納其過程中產生的資產利得稅。”換言之，只要賣家在出售原有房產後購買價值更高或等值的房產，並且用於，就可以使用這一法條。
2、1031法適用的投資類型
不是所有投資都適用1031延稅法。該法案僅適用於在美國境內的投資和商業用途的房地產或不動產 (Real Property) 和動產 (Personal Property)。
商業用途指持有房地產用於交易、生意或投資，包括出租住宅、辦公大樓、農田和商業房地產等。財產交換必須是同樣性質，但可以品質高低或級別不同。如公寓大樓可以與辦公大樓交換，出租房可以與土地，土地可以與辦公大樓等等。不能用於自住房屋的買賣，也不能用於股票、債卷等財產的交換。只能在美國境內的房地產買賣交換才可以用1031法，如賣掉中國的房地產，買美國的房地產，不能免繳資本利得稅。
要想順利的運用1031延稅法，必須要同時滿足不少要求：首先需要都是美國境內的房產，在賣房45天內要找出想買的房，合格仲介是在經紀人和律師之外的協力廠商，會有一些額外的費用，180天內要過戶，錢要交給“合格仲介”保管，納稅人和買賣仲介不能碰錢，也不能利用增加貸款來套現。
3、使用1031延稅需注意的事項：
第1，使用1031延稅要及早準備，找有相關經驗的地產經紀協助處理整個換房事宜，把握好時間點，各個環節都要事先規劃好。千萬不能在賣掉舊房後，才想到要用1031，那就遲了。
第2，賣掉舊房的錢放到哪裡？用於1031延稅部分的資金一定要存放到1031合格仲介的帳戶中。這筆資金不能放入自己的帳戶，也不能放到你聘請的律師帳戶。
第3，你購買新房的價格一定要等於或大於舊房的價錢，任何有餘留的部分都要繳稅。
第4，180天概念。賣掉舊房的 180天內必須過戶，否則1031延稅失效。請一定記住，180天不是半年，不是6個月，而是整整180天。
第5，需要注意的是1031雖然是緩稅，不是免稅，這個稅最終要交，但在金錢越來越貶值的情況下，同樣的稅款越晚交越合適，變相的是種資產增值。
4、如果新買的房產價值低於原房產價值，還能享受1031延稅法嗎?
如果新投資的房產低於出售的舊投資房產或由於其他原因，賣房者會收到現金或其他補償物，通常被稱之為“好處” (Boot)。“好處”可能是現金，也可能是債務減免，支付不合格的費用，超額借貸購買新房產和非同類財產交換等。賣房者收到的“好處”要繳資本利得稅，最高收到的全部“好處”都要繳資本利得稅。
舉個例子，早期買的一套投資用房600萬美金，賣了1000萬美金後，資本利得是400萬美金，用這些錢又買了一套新房，只有800萬美金，自己還剩200萬美金，這200萬美金要繳納資本利得稅，以20%稅率算要繳納40萬美金的稅。但如果下一次再投資的話，成本基準則變為800萬美金。
1031是房地產延稅的好工具， 不過每個人的情況不一樣，具體需要諮詢有經驗的經紀人和會計師之後再做穩妥的決定。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）