在美國，用有限責任公司（Limited liability Company以下簡稱LLC）購買出租房的主要目的是，把你出租房的潛在風險，跟你自己的資產分隔開。如果你以個人名義出租房子，一旦發生事故租客起訴房東，要求巨額索賠時，你個人的全部家產會被全部連帶進去，這個包括你名下所有的房產、銀行存款、股票投資，甚至你小孩的教育基金，如果你名下有公司，也將被連帶索賠責任。
如果把出租房放進 LLC 裡面，LLC 就在法律層面上把你個人資產和出租房分隔開了，在出租房裡發生的所有風險就限制在 LLC 裡，不會損害到你個人的其它資產。當然，在具體執行過程中，還要避開一些把個人資產與 LLC 混合在一起的事情。
以上的建議和觀點不是危言聳聽，在Youtube上的視頻故事和Google搜索中，可以發現很多案例。不知道在美華人是因為膽子大， 還是因為不懂或不相信，不願意把出租房放進LLC 裡，不過可以肯定，美國人基本上都把出租房放進 LLC 裡面。
如果出租房裡租客從樓上摔下來受了傷或更加嚴重，在美國，基本上就是房東的責任，出現這種風險數不勝數；如果有人在房東家門口走過滑倒受傷了，也是房東責任；一旦出現類似風險，除非房東有大律師護航保駕，否則將會被賠的傾家蕩產。當然，購買有些房屋保險是可以幫你保護這類意外風險的。
註冊和承擔LLC 的費用並不貴，跟租金收入相比相對合理，與防範風險來比較，沒必要省這些錢，而且這個LLC 費用是可以用來抵扣租金稅的。以上的經驗和認知，各人都有不同的理解，在此不作深入探討和分析。下面著重介紹如何成立LLC， 購買出租房。
第一步：申請公司虛擬辦公地址
申請開辦一個 LLC, 需要一個辦公位址。這個位址不能是郵箱號碼（P.O. Box），必須是有街道名字的號碼。你可以用你居家的位址，這個是有街道名字和號碼的。但有二個風險考慮：你不想在法理上讓 LLC 跟你個人資產掛鉤；你不想在驅趕租客時，讓憤怒的租客找到你家裡“協商”。
很多商家在美國租用商業出租房，從來都不知道房東的家庭地址，連交房租，人家也只給你一個郵政信箱位址，你想到他家裡去理論，門也沒有。所以我們也應當學會需要一個商業位址。
如果你到 UPS 等實體店去搞個位址，費用太貴，州政府也不接受郵局UPS 的P. O. Box。解決辦法是，你可以註冊一個虛擬辦公位址，是有實體的街道名字和號碼的，費用也比較便宜。
比如 網站（www.postscanmail.com ）就跟美國各個州很多地區的郵件收發工作站有合作。你可以把你的辦公位址註冊在美國任何地方，那個地址收到你的信件，會幫你掃描，然後發郵件給你。如果你認為信件重要，可以要求這個工作站把信件轉寄給你；如果某些信件是廣告類的，你可以直接在網上通知工作站把它們當垃圾處理掉。且建議在本州範圍內選用一個虛擬辦公位址，不用外州的。
這類虛擬商業位址的月租費用很低，一般每月基本的費用是$15左右。比起UPS 等實體位址， 便宜很多，可以選擇用信用卡每月自動繳費。一般出租房的LLC 用最基礎位址就可以，如果註冊別的公司，也可以用同類其它商業位址。
申請這類的虛擬位址，你需要填寫聯邦郵政服務 ( United States Postal Services) 的 PS FORM 1583， 需要二份有照片的證件 (護照 passport & 駕照 driver license )，必須在公證之後，上傳給經營虛擬位址的公司登記註冊。你可以去你的銀行公證 PS Form 1583。
第二步：註冊有限責任公司（ LLC）
有了公司的辦公位址，你就可以申請 LLC 了。必須選擇在出租房所在的州註冊LLC, 如果你的 LLC 不是在出租房所在州註冊的，將來出租房有麻煩時，比如驅趕租客，當地法院不予受理。也就是說，你的出租房屋在哪個州，你就應該將管理該出租房的有限責任公司註冊在該州。比如我們在德州有出租房，管理出租房的 LLC 就註冊在德州，在丹佛出租房的 LLC 就註冊在科羅拉多州。
登錄該州Secretary of State 去申請註冊 LLC。先查 LLC 名字，確保沒有重名的，然後申請註冊屬於自己的 LLC, 程式很簡單的。需要注意的是，在註冊 LLC 前，你要確認誰是你 LLC 的註冊代理人（ registered agent），這個是在註冊 LLC 時必須用到。註冊代理人是指如果你的 LLC 有法律檔了，政府法院可以通過註冊代理人（ registered agent ）送到你的手上。這個註冊代理人必須從週一到週五，上班工作時間必須有人可以接收檔的。當然，虛擬辦公地址工作站不一定願意為你提供註冊代理人服務，如果能夠提供註冊代理人服務就最好。
也可以自己是註冊代理人, 用自己居家位址，缺點是你暴露了自己的家庭地址，這個位址是 LLC 的公開檔，全世界人都可以看到；還有一個原因，如果你回國去住了，萬一你的出租房有事，誰幫你接收政府和法院的法律檔呢？
推薦的解決辦法是選用專業的註冊代理人，每年的費用 $49 ，每一個 LLC就需要一個註冊代理人。這樣無論是全球旅行，還是去其它地區長期居住， 都不用擔心出租房的事。 如果有事，可以有專人與你通過電子郵件聯繫。
明確了註冊代理人，就可以在州政府網上線上註冊有限責任公司（LLC）。主要填寫資訊有：申請人的名字、公司辦公位址、註冊代理人位址等，還需要提供公司章程與合夥人資訊。線上註冊LLC成功後，政府很快給你批准檔，稱之為： Limited Liability Company Articles of Organization。該批准檔可以當場列印下來，也可事後登錄你的註冊帳號，把這些批准檔列印下來。這些文件很重要，開辦LLC 的銀行帳戶時，銀行需要留底存檔的。
第三步：申請 EIN 號碼
有限責任公司需要一個報稅號碼（Tax ID）， 這個稱之為EIN （Employer Identification Number），這個是向美國國稅局（IRS）申請的，可以線上申請，填寫內容正確，一分鐘內就可以批准，需要印表機當場列印下來；再到銀行去開LLC 的帳戶，銀行是一定需要這個EIN 號碼的。
申請 EIN，可以用家裡的位址，就是用你個人所得稅申報的位址，不用公司虛擬辦公位址，可以省得檔轉來轉去。因為IRS 不會把你的位址對外公開的。
申請 EIN 時，具體步驟和注意事項供大家參考一下：
1、先 GOOGLE 一下你想要的LLC公司名字，看看是否重疊；
2、登錄州政府LLC 註冊網站，詢查一下你想要的LLC公司的名字（不要馬上註冊，因為在州裡的LLC 沒有重名，但在 IRS 那裡可能會重名，如果重名就麻煩了）；
3、在 IRS 網站上用想要的LLC 名字先申請 EIN, 通過後，再馬上回到州政府網站，用這個名字去註冊LLC。
當你先在 州政府網站成功註冊你的 LLC名， 比如 Big Apple LLC, 再到 IRS 網站線上申請EIN時， 如果 IRS 的資料庫裡已經有了其它州的很多公司，其中有個名字也是Big Apple , IRS 就會線上拒絕申請， 那麼要求改用手工填申請表， 附上州政府批准的LLC 檔， 寄到 IRS 去人工審核才能完成註冊。這個審核批准下來的時間就很難預估了， 疫情期間可能是6 – 12 個月能得到回復。打電話催問也沒有用，因為 你根本不知道哪個部門在審核
靈活適用的辦法是， 先確定這個 LLC 不會重名，也就是 先去IRS 申請 EIN 號碼， 批復下來後立刻回到州政府網站再申請LLC 名字。也有建議用信用卡預留 LLC 名字，不讓別人突然碰巧註冊， 這種做法也有風險，因為不符合流程。
正確建議按正規程式完成：先註冊 LLC，再申請 EIN ，避開大眾化的名字， 避免在 IRS 申請 EIN 時重名。給一個出租房設立 LLC名， 名字本身並不重要， 它只是一個法律保護工具。
第四步：公司章程（Operating Agreement）
需要提交英文版公司章程，稱之為 Operating Agreement，網上有免費下載的範本，規定LLC合夥人的投資比例和利潤分配比例，法律關係，如何管理，誰是 manager 等。如果是夫妻合夥的，根據各個州法律定義合夥的是什麼關係。
到銀行給 LLC 開辦帳戶，銀行要看Operating Agreement，如果是一個人的公司，銀行就不需要，可以肯定 Bank of America 不需要的。
第五步：辦理 LLC 銀行帳戶
去銀行開LLC 帳戶需要這些資料：身份證件（駕照等）、IRS 的 EIN 號碼、章程細則（Articles of Organization）、經營協議（Operating Agreement）等。
開帳戶的同時，銀行會給你申請 LLC 的信用卡，這個信用卡是以你個人的信用分與LLC 綁定在一起的，你以後 LLC 的開銷，支付出租屋的房產稅、保險費、維修費、汽油費、辦公用品等，都應該用這張 LLC 的信用卡，而不是用你個人的信用卡。
Bank of America 很適合LLC，它的信用卡返現很好，網上轉帳方便，收房租轉帳也方便，使用信用卡繳費，可以自動扣款。
第六步：往 LLC 帳戶裡注入資金
可以從個人的帳戶裡往這個 LLC 注入資金，這個是屬於你的投資款，注入的買房款就是你個人對這個 LLC 的投資。注意不要把別的公司或他人的資金直接注入這個新的 LLC 帳戶裡。
如果需要從別的地方轉錢給這個LLC，也要先把資金轉到股東個人的帳戶裡，再從個人帳戶轉入LLC 帳戶裡，確保 LLC 進出資金的線路要清晰明朗。
還需要注意的是自己一個LLC 千萬不要跟自己其它的LLC 有直接交易，否則就把不同LLC 風險關聯了。一個LLC 銀行帳戶永遠只跟個人的銀行帳戶有直接聯繫。
如果出租房有索賠風險，租客的律師會到處找這個出租房LLC 的漏洞與關聯資源，因為律師的任務就是能夠最大化的找到賠償款。
第七步：看房與交押金
看房時可帶上 LLC 的支票，交押金時記得用 LLC 的支票。因為是投資買出租房，一定要讓房產經紀人查清楚這個房屋的物業公司（HOA）規定。 有的房子是不允許出租的！
有些社區定位屬於高端住宅區，業主們不願意看到有陌生車輛頻繁出現，如果有業主把房間分租出去，入住人員變得複雜，就會影響居住品質。因此物業公司會出臺多數業主同意的規定，只能要業主自住，不允許出租。
購買房屋時一定弄清楚這方面規定，多數房產經紀人不會主動幫你去查詢HOA 的規定，甚至他們自己都沒這個概念。
第八步：房屋檢查
簽了購房合同後，一定要檢查房子，最好請專業驗房師檢查房子，如果有品質問題，跟賣家描述的不符合，可以要求取消合同。
專業驗房師會檢查房屋的整體情況，地下室、基礎、屋頂、空調、管道等都是很重要的檢查點。
記得驗房費用要用LLC 的信用卡支付，費用可以計入 LLC 的商業開銷，一定不要用個人信用卡為 LLC 支付任何費用。找房、看房過程中開車使用的汽油費，還有餐費等，也應該用 LLC 信用卡。
第九步：支付購房款與收房
交付房款是在 Title 公司進行的，交房時Title公司會要求你開具出納保付支票（cashier certified check ），你在 Title公司交割簽字時，要明確你的郵寄地址（mailing address），一定要把家庭地址和公司地址區分開來。
也許你會希望 Title 公司把 Title 直接寄你家裡，不想讓他們先寄公司地址去繞一圈。此時，Title 公司是可以配合你的，因為這是一次性重要檔。一定要明確讓 Title 公司用你公司的地址到當地郡縣政府（County）註冊你的財產（ Property），不要用你家裡的位址，否則這個家庭郵寄位址（mailing address ）又成為了公開的地址，全世界人都能看到你的居家地址。
注意在郡縣政府（County）的財產稅（property tax ）註冊上，還有一個房東的郵寄位址（mailing address）需要聽寫，填寫要求同上。
在產權公司（Title）交割那一天，你要帶上：身份證件、出納保付支票（Cashier Certified Check）、公司良好信譽信（LLC Good Standing Letter）等，Good Standing Letter可以在州政府網上購買，一般十幾美元。
第十步：購買房屋保險
你在Title 公司簽字交割房子的那一天，就是房屋保險的分界線，在這一天，賣家對這房子的保險是最後截止日。所以你要在交割前就要預先買好房屋的保險，在交割日那天你買的房屋保險開始生效。當然，賣家的水、電、煤帳戶繳費在這一天也是最後一天，你要提前打電話去相關的公司，安排屬於你的開戶。注意！你要用LLC 的信用卡辦理水電煤的帳戶開通。
第十一步：購買傘( umbrella) 保險
記得買umbrella 保險，保汽車、保自住房、保出租房，一般為 $ 2,000,000 保額。這個額外的保險是否要買？在此不做詳細論述，如果買了，出租房就有了雙保險，一個保險是 LLC，是法律層面上的， umbrella 保險是資金上的，一般的事故責任基本上都能包括。
在此舉例說明一下買汽車的 umbrella保險的作用，如果有出現特殊意外車禍，保險公司一般的汽車 liability 保險是不夠賠的，比如：如果在高速上開車不小心把人家50萬的油罐車給撞了，一般的汽車協力廠商責任險是不夠賠；如果撞傷了人，糾纏著打官司，也會很麻煩。所以買 umbrella 保險可防意外的意外。
其實umbrella 保險也並不貴，就在基本保險套餐上，再加幾百美元，具體根據出租房數量而定。
第十二步：出租、收租金到 LLC 帳戶
如果自己沒有時間和能力打理，最好請專業人員管理出租房，管理公司的收費一般是房租的 10%左右，低的也有 7%的，高也有 12%的。管理公司收到租金後，就會把租金轉入房東出租房 LLC 的帳戶裡，記得所有出租房的維修費用等，都從 LLC 帳戶裡扣除。
如果你請到好的出租房管理公司，他們會為你墊資修理房子，比如冰箱更換、空調維修等等，管理公司會從下個月的租金中扣除這些費用。這樣一來，就不需要再從銀行帳上再掏錢出去，省去管理公司需要LLC信用卡去買維修的物資。當然，也有的房產管理公司把房東的LLC信用卡拿去，所需要的東西，說穿了這是缺乏房東與管理公司之間的信任。
第十三步：報稅 – Pass Through
如果 LLC 是一個人，或者是夫妻共同所有， LLC 的報稅是 pass through, 可以跟個人報稅綁在一起，一個 tax return 就可以了，LLC 不需要單獨報稅。
如果出租房 LLC 有除夫妻以外的其他股東，這個 LLC 則要單獨報稅，計算出每一個股東的 K-1 表，在每年的 3月 15日前完成。
關於報稅找註冊會計師（ CPA）的問題，大家可以留個心眼，有的 CPA 不會跟你提 pass through, 而是跟你說每一個 LLC 要單獨報稅，按市場行情，每一個 LLC 報稅的費用是在 $1,500 – $ 2,000 之間，如是就可以不增加工作量的基礎上多收取服務費，如果遇到這樣的 CPA ，不能說他壞，也不能說他錯，只是裝糊塗而已。
小結
如何用LLC 買房，已經講述的很清楚了，關於作用與好處還是仁者見仁智者見智。據瞭解，身邊有美麗國人擁有50套 single family house用於出租，每套房子都有一個 LLC，則有 50 個 LLC。
一個LLC 裡放多少套房產，可以根據房東心裡可承受能力來決定的。如果一套 Single Family House價值在50 萬美元或更高，一個LLC 還是放一套房子比較好。
當這些 LLC 在報稅時可以 pass through 時，會計成本就大幅度降低了。當然，現在很多人都可以用報稅軟體自己完成報稅。
用 LLC 買出租房的基本費用如下：
- 註冊LLC$165
- Registered agent $49/年
- 每年政府報告 (annual report ) $49/年
一年以後，每年單個LLC的費用就是 registered agent + annual report = $100，看起來也不貴，不同州可能會有差異。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）