您可能對您的房地產有很大的計畫。無論您是想開發它，將其傳遞給家人，還是只是將其出售給感興趣的一方，都有一種轉移方法可以滿足您的需求。當以賣方的名義出售、購買和轉讓財產到買方的名義時，用於從所有者到所有者的轉讓過程的法律術語稱為產權轉讓或是房屋過戶。
財產的轉讓主要由過戶人（專門處理財產的律師，被指定管理轉讓過程）完成。需要正確理解產權轉讓/轉讓過程，並確保從過程開始到以買方的名義轉讓和登記房產所需的所有檔都井井有條。
- 美國買房過戶過程為何？
美國買房過戶的過程會通過契約進行，一個房產契稅是一個正式的，所以會藉由法律檔轉移一人或其他個人或實體的所有權的實體權利。契約是房地產的官方“轉讓證明”，可以包括自己的土地或上面有房屋或其他建築物的土地。
每份契約都應包含以下資訊：
- 表明它是一種行為
- 所涉財產的描述
- 轉讓財產的個人或實體的簽名
- 關於誰擁有財產所有權的資料
由於契約不需要太多資訊，檔本身通常很短。但是，該檔還可能包含其他資訊，例如伴隨轉讓而來的條件或保證。每份契約還必須有效地交付給擁有該財產的個人。在大多數情況下，它也應該提交給適當的當局。每次不動產轉讓都需要使用某種類型的契約。重要的是要對契約使用財產的法律描述，以便準確記錄。
接下來我們就一起來看看美國買房過戶的實際過程有哪些吧！
◆1-1 開設託管帳戶 ( Open an Escrow Account)
一個託管帳戶代表買方和賣方之間的中立協力廠商。由於房屋銷售涉及在數周內採取的多個步驟，因此，防止賣方或買方受騙的最佳方法是引入中立的協力廠商。該協力廠商可以持有與交易相關的所有資金和檔，直到一切都得到解決。一旦所有程式手續結束，資金和檔就會從託管帳戶轉移到買賣雙方，從而保證交易的安全。(注意：紐約州的託管帳戶，是用律師做監管人，不需要專門開監管帳戶。)
◆1-2 產權搜尋和保險(Title Search and Insurance)
一個產權搜尋和產權保險可以為您提供法的律保障。他們確保當您購買房產時，沒有其他人可以在以後嘗試認領。產權搜尋是對公共記錄的檢查，以確定和確認財產的合法所有權，並查明該財產存在哪些索賠。如果有任何索賠，則可能需要在買方獲得財產之前解決。產權保險是一種賠償保險，可保護持有人免受因財產產權缺陷而遭受的經濟損失。它保護房地產所有者和貸方免受因留置權、產權負擔或產權缺陷造成的損失或損害。
◆1-3 聘請律師(Hire an Attorney)
雖然獲得法律援助是可有可無的，但如果您的結案檔可以獲得專業的法律意見總是更好。即使對於受過良好教育的人來說，其中的複雜術語也可能難以理解。收取適當的費用，經驗豐富的房地產律師的意見可以提供多種好處，包括文書工作中任何潛在問題的提示。
◆1-4 協商成交費用(Negotiate Closing Costs)
從開設託管帳戶到聘請房地產律師，所有涉及的服務和實體都是需要花錢的。如果您不小心，這些成本會像滾雪球般地變成大量現金。例如，房屋檢查和蟲害檢查對於防止您購買存在隱藏且代價高昂的問題的房產至關重要。但是，許多此類服務通過收取高額費用來利用消費者的無知，甚至合法結帳服務的費用也會被誇大。
◆1-5 完成房屋檢查(Complete the Home Inspection)
一個簡單的房屋檢查是發現與該財產的任何潛在的問題，如果您在檢查期間發現房屋存在嚴重問題，您將有機會退出交易或要求賣方修理。您也可以讓賣家付錢給您修理（只要您的購買報價包含房屋檢查應急）。
◆1-6 重新談判要約(Renegotiate the Offer)
即使您的購買報價已被接受，您也可能需要重新協商價格以反映檢查發現的任何必要維修的成本。您也可以保持購買價格不變，但儘量讓賣家支付維修費用。即使您“按原樣”購買房產，詢問也沒有壞處。如果發現賣方無法或不會解決的重大問題，您仍然可以退出而不會受到處罰。
◆1-7 鎖定利率(Lock in Your Interest Rate)
利率，包括抵押貸款提供的利率，可能會波動並可能發生變化。利率受多種因素影響，例如地理區域、房產類型、申請的貸款類型以及申請人的信用評分。如果可能，建議提前鎖定貸款利率。這可以防止您受到市場波動的影響，這可能會導致您在完成房產購買之前的利率上升。即使加息 0.25% 也會顯著增加您的每月付款和償還抵押貸款所需的時間。
◆1-8 儘量排除意外狀況(Remove Contingencies)
您的房地產報價應取決於以下五件事：
- 以不超過您能負擔得起的利率獲得融資
- 房屋檢查未發現房屋有任何重大問題
- 賣方充分披露房屋的任何已知問題
- 蟲害檢查未顯示任何重大侵擾或房屋損壞
- 賣方完成任何商定的維修
此類意外事件必須在您的購買報價中規定的特定日期之前以書面形式刪除，這一過程稱為主動批准。但是，在某些採購協定中，意外事件需要被動批准（也稱為建設性批准）。這意味著如果您未在指定的截止日期前提出抗議，則認為它們已獲批准。買家必須瞭解審批流程並在規定日期前採取必要措施。
◆1-9 滿足資金要求(Meet Funding Requirements)
您很可能在簽署購買協定時存入了誠意金(earnest money)。誠意金是向賣方支付的押金，表明買方對房地產交易的誠意、認真和真正的興趣。如果買方退出，定金將作為補償轉給賣方。如果賣家退出，錢將退還給買家。
要完成購買，您必須將額外的資金存入託管。由於最初的定金通常用於首付，因此在交易完成之前安排各種其他所需的付款至關重要。如果不這樣做，可能會導致銷售被取消，誠意金會流向賣家。此外，在交易失敗之前，您仍然可能需要為您使用的各種服務付費。
◆1-10 交付鑰匙
恭喜您已經走到最後一個步驟了！前面我們都已經完成結帳簽約動作，最後就是要獲得您新屋的鑰匙，在這邊，您還有幾點需要完成，也就是Final walkthrough，您需要在轉帳與轉款簽字前做最後的檢查，也就是進行房屋檢查，您可以檢查先前條約中討論的地方是否都有達標，是否有損壞地方、房屋的衛生清潔狀況等等，若一切都妥當，那麼您就可以獲得新屋的鑰匙入住了！
但若不行，那您可以暫停合約要求屋主完成合約中的條件再進行交屋。
- 房產的購買價格如何支付？
購買價格的支付可以現金或獲得保證金的方式進行。銷售協議可以規定在某個日期前支付押金。
但是，支付定金不是法律要求，而是購買者的善意姿態。當購買者無法支付全部購買價款時，購買者可以獲得保證金。購買價格將由銀行擔保擔保。
在財產轉讓之前，必須向轉讓人提供購買價格或銀行擔保。根據購買者的要求，該購買價格可存入計息銀行帳戶。通常，只有在契約辦公室登記時才能向賣方支付全額購買價格。
- 美國房產過戶有哪些費用？
購買或出售房屋涉及很多費用。除了
A.支付成交費用、
B.房地產經紀人佣金、
C.律師費外，
D.支付房地產轉讓稅，(這是對財產所有權或契約轉讓的一種稅。)
房地產轉讓稅的規則因地點而異。在許多地區，賣方負責付款，但在其他地區，根本不徵收轉讓稅。房地產轉讓稅，有時也稱為契約轉讓稅，是州或地方司法管轄區對不動產轉讓徵收的一次性稅費。通常，這是一種“從價”稅，這意味著費用基於轉讓給新所有者的財產的價格。
◆3-1 什麼是房地產轉讓稅？
房地產轉讓稅，有時也稱為契約轉讓稅，是州或地方司法管轄區對不動產轉讓徵收的一次性稅費。通常，這是一種“從價”稅，這意味著費用基於轉讓給新所有者的財產的價格。
◆3-2 房地產轉讓稅與其他稅種有何不同？
房地產轉讓稅不同於財產稅、遺產稅和贈與稅，儘管很容易混淆它們。一方面，房產稅是對房產徵收的，作為地方政府的收入來源，並且是一種經常性稅。
遺產稅是在死者的資產或遺產轉移給其繼承人時支付的。如果遺產價值超過 1158 萬美元（截至 2020 年），則在聯邦層面徵收遺產稅，在某些州層面也作為遺產稅徵收。
另一方面，贈與稅是在將任何類型的財產贈與他人而沒有償還的情況下繳納的，前提是贈與的價值超過某個閾值。
◆3-3 房地產轉讓稅是多少？
房地產轉讓稅的成本因州而異，其金額基於被轉讓財產的價格。同州要支付的費用：
- 科羅拉多州——50 美元
- 北卡羅來納州——1,000美元
- 紐約—— 2,000美元
- 佛羅里達——3,500 美元
房地產轉讓稅被視為房屋銷售的成交成本的一部分，並在成交時繳納。轉讓稅不能從您的所得稅中扣除，但“將通過增加財產的基礎，從而減少出售時的資本利得稅，為買方或賣方提供稅收優惠”。
◆3-4 沒有房地產轉讓稅的州
雖然許多州在財產所有權易手時徵收房地產轉讓稅，但目前有幾個州沒有：
阿拉斯加州
愛達荷州
印第安那州
路易斯安那州
堪薩斯州
密西西比州
密蘇里州
蒙大拿
新墨西哥
北達科他州
俄勒岡州（大多數縣）
德克薩斯州
猶他州
懷俄明州
◆3-5 誰支付房地產轉讓稅？
在許多地方，賣方是有義務繳納房地產轉讓稅的人，但規則各不相同。當然，買賣雙方可以協商由誰負責支付房地產轉讓稅，並在房地產合同中對此作出規定。
- 總結
當買方提出購買賣方財產的要約，賣方接受買方的要約時，買賣協定成立，銷售協定是一份包含房產銷售條款和條件的合同，由買賣雙方協商達成，切記，銷售協議僅在以書面形式並由買賣雙方簽署的情況下才有效，口頭銷售協定不具有約束力的！房屋過戶這似乎是一個漫長而令人筋疲力盡的過程，但為了成功出售和擁有新房產而付出汗水是值得的。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）