什麼是有限責任公司LLC ？
美國的商業公司主要可以分為企業公司（Corporation）和合夥企業（Partnership)。
企業公司（Corporation）主要可分為C Corporation和S Corporation。其最大特點是將公司的債務與公司持有人的債務責任分開，即公司的債權人無法要求公司持股人用個人財產償還公司債務。C Corporation需要繳納公司所得稅，並且股東對分紅部分再繳納個人所得稅，因此存在雙重稅負（double taxation）。而S Corporation雖然免繳公司所得稅，但股東的分紅計入個人收入後仍需計稅。
合夥企業（Partnership）沒有C Corporation的雙重稅負，但合夥企業的合夥人個人財產可以被公司債權人用來償還公司債務。有限合夥企業（Limited Partnership）將合夥人的責任與公司的責任分開，但有限合夥人不能參與公司的決策和控制，只能處於被動角色。
有限責任公司（LLC）綜合了各種公司結構的優點。LLC能夠將公司的可能連帶責任與個人財產完全分離，並且在稅務上具有貫通性（pass-through）。即LLC的運營盈虧可以直接傳遞到個人收入稅務申報中，按照個人在LLC中的利益份額記為個人收入進行稅務計算，從而避免了公司營收的雙重稅負（double taxation）。計算，從而避免了公司營收的雙重稅賦。
用LLC持有投資房產的優點
財產保護：LLC僅承擔有限責任，一旦發生訴訟，被告方是公司而不是個人。賠償金額的最高限額是所有者對該公司的投資總額，股東無需動用個人財產。
隱私保護：將房產所有權轉移到LLC可保護個人隱私。房地產資訊公開透明，轉移至LLC後，房屋報告中只顯示公司資訊，而非個人姓名，保護隱私。
轉讓簡便：LLC股權轉讓方便，節省過戶手續和費用。相比將房產歸個人所有，需要辦理過戶手續並繳納稅費，將房產歸屬於LLC後，股東可直接轉讓股權給其他股東，實現房產轉讓，無需過戶手續，只需簽署股權轉讓協定，無需地契（DEED）涉及。
用個人持有投資房產的優點
低運營成本：成立和運營LLC有一定成本，包括額外的報稅成本、律師費和轉讓稅。
特殊貸款：某些特殊的低頭款貸款專案（如FHA貸款）只能以個人名義購買出租房，無法以LLC名義購買。
利率優惠：以LLC購買投資房通常會面臨較高的貸款利率，降低了出租房的現金流。
資本重組便利：個人名下的出租房可以輕鬆進行房屋淨值信用額度（HELOC）和現金貸款重組，而LLC進行此類操作的難度會增加。
資本收益稅務減免：個人房產在過去的五年中只要有兩年是自住的，出售時可以享受個人資本收益稅的減免，最高可達25,000美元（夫妻可達50,000美元）。
以下情況建議成立LLC：
投資者不僅從事出租房產，同時還從事舊房翻新（Flipping）或其他與房地產相關的業務。在這種情況下，責任的可能性更大，不僅限於租客。
投資者是多個合夥人。
購買的物業包括超過10個單元的房產。由於已經無法享受低利率的個人住宅貸款，無論有沒有LLC，貸款利率已經沒有區別，但LLC可以提供額外的保護。
業主購買的物業價值總金額較大，或擁有數量可觀的物業和淨資產。
不設立LLC時如何保護資產：
保險+傘險：購買適當的房屋保險和傘險，將房產放在個人名下。這種方式成本低，同時可以適當增加保額。
租客保險：要求租客購買租客保險，而自己只購買房主保險，並在合同中明確規定。這樣，租客在使用房屋和面對人身傷害時會更加謹慎，從而降低潛在風險。
總結
是否成立LLC 持有房產取決個人的淨資產，投資標的種類及投資策略，應該是因人因時因地而異。文中提供的只是基本分析, 在採取任何行動之前，建議諮詢財務和法律專業人士以獲得適當的建議。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）