房屋成交過戶並非只是買家給錢，然後雙方簽署檔即可。
成交過戶的流程從賣家接受你的報價開始，直到最終成交才結束，中間的每個步驟都需要花費一定的時間來完成。
其中最耗費時間的是申請房貸，以及後續相關的一些流程。如果你是全現金購房，那當然可以直接省略這個流程，加快整個成交時間。只是對於許多貸款買房的朋友來說，這是一個無法避免的問題。
想要制定成交過戶時間表，並加快流程，就要去瞭解中間的每一個步驟，這樣才能對症下藥，例如簽訂合同之後，可以提前支付評估費用，這種做法能夠為你節省一周的時間。
所以今天就來給大家介紹房屋成交過程中的每個流程，以及它們分別需要耗費的時間預估。
- 合同談判
- 申請房貸
- 開設託管帳戶（escrow account）
- 進行產權調查（title search）
- 進行評估（appraisal）
- 驗房（home inspection）
- 最後實地驗收（Final walk-through）
- 成交
合同談判（Negotiate and Sign the Purchase Agreement）
對購房合同進行談判是成交的第一步，而談判內容通常會包括一些限制條件（contingencies）。
常見的限制條件有以下這幾種：
房屋檢查（Inspection contingency）：如在檢查過程中發現問題，買方可以協商維修或取消交易。
估價（Appraisal contingency）：如果房屋評估價格低於合同規定的購買價，買方可以取消交易。
貸款（Financing contingency）：如果買方無法在一定時間內申請到房貸，可以取消合同。
產權（Title contingency）：在合同生效前，房屋產權必須乾淨。
房屋銷售（Home sale contingency）：取決於買方當前住房是否成功出售，並完成結算。
談判過程中的相互往來，通常會在1-3天內做出回應。
申請房貸 (Submit Your Mortgage Application)
你需要填寫貸款申請表，並提供如銀行對帳單，W-2 等財務檔讓對方審核。貸款機構還會去調查你的信用評分。
這一個步驟會需要一點時間，但你也可以提前獲得與批准信，加快這個過程。
開設託管帳戶 (Open an Escrow Account)
託管帳戶一部分原因是為了存放“誠意金”（earnest money）。誠意金通常在合同生效的3天內存入託管帳戶。
另外，你的貸款機構，也會將你的月供拿出一部分存入託管帳戶，用於支付房產稅和保險費。
進行產權調查 (Order a Title Search)
買家一般需要委託產權公司進行一次產權調查。
在產權調查的過程中，產權公司會搜尋公共記錄，以確保房屋不存在索賠、留置權或其他問題。
任何產權問題都有可能導致賣家無法合法地把房子的所有權轉讓給買家，而產權限制條件就可以在這種時候保護買家。
產權調查過程可能需要 10-14 天時間。
進行評估 (Get an Appraisal)
在申請房貸的過程中，貸款機構會要求你對房屋進行一次價值評估。這項評估價值會被用於衡量你最終可以得到的貸款金額。
在全現金購房的情況下，你可以自行選擇是否進行價值評估。專家建議在任何情況下都最好做一次，以免花大價錢買下並不值得這個價格的房子。
在價值評估的過程中，評估師會花上幾個小時去檢查房屋的各個角落，並將它與周邊的同類型房屋進行對比。
從申請評估到收到報告，可能需要幾天的時間，但有時等待時間會更長。
進行房屋檢查 (Get a Home Inspection)
對於申請傳統房貸來說，房屋檢查不是強制要求的，但專家仍強烈建議，雇傭驗房師來對房屋仔細檢查一番，以發現潛在的一些缺陷。
一般來說，房屋檢查需要花費幾個小時，才能完成，而房屋檢查報告需要等待幾天才能收到。
報告上會顯示房屋存在什麼樣的問題，這時候你可以繼續就這些問題，與賣家進行談判，看是要壓價，還是要求賣家在成交前進行修復等等。
如果房屋存在重大問題，你可以使用房屋檢查限制條件來終止交易。
最後實地驗收 (Final walk-through)
在過戶之前，你將與房產經紀人一起對房屋進行最後一次檢查。如果你在房屋檢查時要求賣家進行維修，現在就是你驗收的時候了。
這時候也差不多是你收到過戶資訊披露（closing disclosure）的時間。根據法律規定，貸款機構至少要在過戶前3天向你發送這份文件。
它是一份過戶前的各項消息最終明細表，顯示了關於房貸的最終細節，包括貸款條款、月供金額以及你將支付的過戶費和其他費用。
最終成交 (Close)
這是你最終達成交易的最後一步，也是你簽署檔、支付首付款和各種過戶費用的時候。
你必須帶上過戶資訊披露，房屋保險證明，身份證，以及一定的現金前往。
錯過過戶日期可能會導致某些罰款，購房合同也將失效。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）