黑客攻擊並不是房地產行業中常見的技術。這是一種非常不同的分析交易的方式和看待債務的不同方式。在討論如何進行此分析之前，讓我先討論杠杆的重要性。
杠杆和三種杠杆
作為房東，使用杠杆是有道理的，可以獲得銀行貸款，這樣你就可以盡可能少地使用你自己的錢。在我們現在的低利率環境下，這是完全有意義的。當你可以用銀行的錢來代替的時候，為什麼要用你自己的錢支付低于4%的利率呢？然後你可以把你的錢分散在幾筆交易上，更快地使你變得更富有。
但大多數投資者並沒有意識到杠杆有三種類型：正杠杆、中性杠杆和負杠杆。順便說一下，負杠杆率不一定等于負現金流。這只意味著你的錢沒有它應該的那麼努力。但我跳得比自己快。
當投資者想到杠杆時，他們想到的是利率。如果投資回報率是10%，銀行的利率是4%，投資應該是好的，是的，理由是有6%的息差，因此，投資是有意義的。作為一名背景工程師，現在是一名私人放貸者，我意識到投資者錯了。利率不是應該關注的正確數字。
正確的號碼
正確的號碼是多少？這是貸款常數。你到底在說什麼？
貸款常數是你每年承擔的債務金額除以貸款金額。在純利息貸款中，貸款常數等于利率在常規貸款中，貸款常數包括本金支付，因此貸款常數高于利率。
我們舉個例子
假設你想從401K貸款10000美元，你會用它作為房地產交易的首付款。假設，這筆交易能給你12%的投資回報，那麼你每年就能從這筆交易中得到1200美元。你的401k供應商說，你可以借1萬美元，利息只有2%，貸款在3年內到期。你開心的笑著告訴自己，這真是太棒了！我會做10%的傳播對嗎？錯了！這就是原因，你的1萬美元按2%的利率計算，只需3年就可以付清。假設貸款沒有攤銷，計算貸款常數的方法如下：
[$10000+（$10000 x 2%利息/年x 3年]）除以3年=3533.33美元/年債務支付。然後，除以10000美元的投資，等于35.33%的貸款常數。
如果，你只得到1200美元/年的回報率，或12%利率，當你扣除35.33%的貸款常數時，你會得到23.33%的負杠杆率。實際上，你前三年的虧損是每年2333美元。如果你期望的是正的現金流，你只需要計算一下你的貸款常數，那你一定會感到非常吃驚。
投資者有時會選擇15年償還一筆投資貸款，有時他們想在10年內還清貸款。請謹慎！想早點還債不一定聰明。為什麼？因為當你發現你真正的利率差時，你可能處于負杠杆區域。讓我們舉一個更複雜的例子：（對于那些討厭數學的人來說，現在你可以去拿你的計算器了。）
假設你有一處房產，你可以花10萬美元購買，它有10%的上限利率。這意味著它每年產生1萬美元的淨營業收入。假設你能以95%的購買價格以4%的利率獲得聯邦住房管理局的貸款。你有三個選擇：
選擇A：在10年內還清貸款。
選擇B：在20年內還清貸款。
選擇C：僅利息貸款。
哪筆貸款有意義？假設你的目標是創造盡可能多的正現金流。讓我們計算貸款常數。
選擇A：你可以用抵押貸款計算器來計算。貸款金額95000美元，利息4%，攤銷期：10年或120個月。月供為961.83美元或年供為11541.95美元，貸款利率為12.2%。
選擇B：每月付款等于575.68美元或貸款常數為7.3%。
選擇C：顯然是4%。
總結如下：
選擇A中的現金流為負，選擇B和C中的現金流為正。如果您的目標是獲得盡可能多的現金流，選擇C將給您最大的利差。如果你能在3年內把房子賣掉，那就只需要選擇C就行了。
然而，如果你想長期保留房產，選擇B更有意義，這樣你可以在20年後還清貸款並獲得更多的現金流。或者你可以選擇C，只需支付額外的款項，還清本金。這樣做，您將保護自己免受租金下降，或房產淨營業收入出現無法控制的情況，而降低收入的可能。例如，如果房產稅突然增加，而現在你的上限稅率降到6%，那會怎麼樣？選擇B的貸款利率為7.3%，意味著你將處于負現金流區域。但是，如果你最大化你的差價，你仍然可以在經濟繁榮時期支付本金，並且選擇在經濟蕭條時期支付利息。
最終，投資和決定是儘早還清貸款還是延遲還清你的抵押貸款，這是你個人的投資決定。我希望這篇博文能告訴你如何計算實際的息差，它是從一個未知的數字開始的，這個數字叫做貸款常數。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）