在美聯儲大幅加息影響下，美國房貸利率創多年新高，購房者壓力激增，美國房屋銷售降至“冰點”。
美國房貸機構房地美上周發佈報告表示，美國30年期固定利率抵押貸款的平均利率從之前一周的7.49%升至7.57%，連續第五周上升，二十多年來首次突破7.5%。
高於7%的抵押貸款利率或許正逐步“拖垮”地產市場，據房地產經紀公司Redfin的經濟研究負責人Chen Zhao最新估計，2023年的美國房屋銷售總量將為410萬套左右，這將是自2008年次貸危機以來的最低點。Zhao認為，由於抵押貸款利率可能繼續維持在較高水準，明年的銷售量不太可能出現大幅增長。
美國地產經紀商協會(NAR)資料顯示，美國8月成屋銷售折合年率環比下降0.7%至404萬套，不及預期的410萬套，創七個月新低，已經與次貨危機和大流行後的低點持平。
待售房屋數量環比下降0.9%至110萬套，為1999年有資料以來同期最低。按照目前的銷售速度，未售出的庫存可供3.3個月的銷售，與7月持平。
根據房地美最新的住房展望，預計2023年房屋銷售總量約為480萬套，將是2011年以來最慢的年度增速，到2024年將改善至490萬套。如果美國2023年全年的現房銷售量最終低於預期的不到400萬套，那將是自1995年以來首次跌破這一水準。
房貸利率飆升美國房屋銷售至“冰點”
美國抵押貸款銀行家協會(MBA)近日公佈的資料顯示，截至10月6日當周，30年期定息抵押貸款合約利率已升至7.67%
近7.7%的房貸利率意味著什麼？以300萬元(人民幣)的貸款額計算，30年期等額本息，購房者每月還款約2.1萬元。而此前大量美國購房者按揭貸款利率不到3%。以3%計，同樣的貸款額，每月還款僅需1.2萬元左右。
除了30年期固定抵押貸款平均利率創21年新高本身外，如果在持續的通脹壓力下，美聯儲進一步加息，這加大了美國抵押貸款利率可能上破8%的風險。房地產市場的進一步萎縮可能會對整個經濟產生影響。
10月15日，MBA首席經濟學家兼高級副總裁Mike Fratantoni在費城舉行的年度會議上表示，推動利率下降的一個重要因素將是美國經濟放緩。
該協會不僅預計2024年上半年將出現經濟衰退，且還預測失業率將上升，通脹將放緩，這些都是美國經濟疲軟的跡象。而這將反過來推低利率，到2024年底，預計房貸利率將降至6.1%，到2025年底，30年期抵押貸款利率將降至5.5%。
還有分析認為，房價繼續上漲將迫使一些原本想要買房的人繼續租房，而正是租金上漲推高了美國9月CPI，如果租金繼續上漲，美聯儲可能更難結束加息。
此外，房屋銷售放緩還可能限制家電和傢俱等住房相關物品的支出，從而阻礙經濟增長，並促使房屋建築商縮減新建築建設。
美國房價為何走勢反常？
但美國房價卻在今年7月創下歷史新高，一般而言，房貸利率上升，購房者成本提高，會抑制購房需求並拉低房價。為何今年以來美國房價不降反升？
全球房產科技公司居外IQI(Juwai IQI)集團聯合創始人兼集團CEO Kashif Ansari 在接受採訪時表示，美國樓市現處於購房需求和房源供應同時受到抑制的“有價無市”狀態，買房的不多但賣房的更少，這種狀態很可能會延續至明年。
來自美國房地產經紀公司Redfin的資料也反映出這種“價升量跌”的趨勢。Redfin發佈的資料顯示，2023年9月，美國房屋價格與去年同期相比上漲了2.2%，但售出房屋數量同比下降17.6%。
因此分析認為，雖然美聯儲將基準利率上調至5.5%，銀行的貨款標準也明顯收緊，但穩健的收入幫助美國家庭抵禦了高通脹和美聯儲加息帶來的衝擊，也降低了美國家庭陷入經濟困境而不得不拋售資產的可能性，進而對當前的地產市場構成了支撐。
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（文章來源：美房吧，meifang8kefu）