房價美國房地產市場在2023年，一直面臨高房價、高利率的打擊，買家的負擔能力降到欲哭無淚的地步。所幸美國國內經濟溫和成長，雖然失業率略有上升，但是通脹率也在逐月放緩之中，此前大家憂心忡忡的美國經濟“硬著陸”，看樣子是不容易發生了。
在這樣的背景之下，年底我們看到抵押貸款利率，又開始出現每週下降，這就像一股暖水注入了幾乎結冰的房屋銷售市場。展望2024年的美國房市將會如何發展？很多專家都預測房價將會下降，到底可能性大不大？請看我往下分析！
美國經濟優於預期
現在美國經濟是度過了“硬著陸”的風險，經濟表現好於預期，雖然有放緩的跡象，但可以說最壞的情況已經過去了。回顧2023年，我們看到了不同規模的債務違約，還有恐慌效應導致擠兌，造成銀行倒閉接二連三，然後瑞士信貸也因為高風險債務，面臨倒閉危機，隨後就被瑞士銀行給收購了。
2023年這一系列的銀行倒閉事件，都讓人以為金融風暴又要降臨，但是好在美國政府、瑞士政府即時救援介入，才止住了這一場風暴。
11月28日，最新的經濟資料顯示，美國今年第三季GDP修正值按季上升5.2%，比預期的5%還要多。11月23日資料，美國首次請領失業救濟的人數回落至20.9萬人，低於預期的22.8萬。並且，前一周連續申請失業救濟的人數由186.2萬人，也回落至184萬人，低於預期的187.5萬人。
再看11月14日的資料，10月CPI同比上升3.2%，但是低於預期的3.3%，9月的數值是3.7%，明顯可以看到通脹率是在不斷地往下修正。核心CPI同比則是上升4%，但也低於預期的4.1%。
美國會繼續升息嗎？
所以，下一次的聯准會議息會議，升息的概率目前預測只有4.2%。沒意外，今年很可能不會再升息了。聯准會裡面的兩位鷹派官員，克裡斯多福・沃勒（Christopher Waller）和蜜雪兒・鮑曼（Michelle Bowman）也都暗示不支援再升息，他們認為現在的政策與經濟環境處於一個適當的位置，足夠推動經濟放緩，然後讓通脹回到2%。不過，鮑曼還是處於比較謹慎的態度，她認為如果接下來公佈的資料，顯示抗通脹進展停滯或是不足，他還是願意支持升息。
在美國經濟比較不擔憂的情況之下，房地產市場的基本面我們就可以比較放心了，雖然還是有房市疲軟、油價高昂的問題，但是最近的黑五還有網路星期一的消費表現，都出現優於預期的調查，雖然現在實際資料還沒有出來，但是保守估計，這兩個折扣日已經為美國帶來數百億美元的消費額。
2024抵押貸款利率走勢
在這樣的經濟表現下，房地產的抵押貸款利率大概會有怎樣的表現呢？我們可以看到最近幾周，30年固定抵押貸款利率，已經從10月份的高點回落。截至11月30日一周的平均利率是7.22%，比一個月前下降0.57%。那麼現在如果聯准會暫停升息，通脹持續下降，利率會不會繼續往下跌呢？
穆迪分析公司的首席經濟學家馬克‧贊迪表示，在不久的將來，利率將徘徊在5.5%到6%之間，每個人都應該要習慣這個水準，但是他說從長遠來看，抵押貸款利率將穩定下來。贊迪的預測根據，是從10年期公債殖利率來的，抵押貸款利率往往落後於10年期公債殖利率，但是會跟隨起伏。他認為殖利率將會徘徊在4%至4.5%左右，所以，這通常會使抵押貸款利率，達到他預期的5.5%至6%之間。
另外一個預測，Realtor.com的經濟團隊預計，2024年的平均利率約為6.8%，到2024年年底，將降至6.5%左右。2023年，全年的平均利率是6.9%，到年末大約是7.4%。所以，大致上專家都預測利率將在2024年稍有下降，好一些可能會出現五的利率，壞的話還是很有可能到達七的高度，但總的來說，預測值是下降的。
2024房價預測上漲派
接著我們來看房價，我們先說壞消息！高盛預測明年房價將繼續上漲。考慮到供給、需求、負擔能力和房價，高盛的住房模型表明，以凱斯-希勒房價指數衡量的房價，到今年12月將下跌0.8%。然而，由於今年房價上漲了4.2%，所以根據估計，這將使今年房價的同比漲幅達到3.4%。
而且，高盛預測房價將在2024年再次上漲，但漲幅將小得多，只有1.3%，因為他們考量了供應仍然很緊張，而且利率影響了負擔能力。在今年7月份時，高盛還曾經預計2024年房價將上漲 1.7%，新的預測向下修正了一些。
2024房價預測下跌派
那有沒有好消息呢？當然有！因為，現有房屋銷售已降至13年來的最低水準。摩根士丹利的策略師在11月發佈的報告中表示，預計明年房價將平均下跌3%，主要原因是房市的可售房源出現增長，並且抵消了需求的增加。
Redfin的首席執行官葛籣・凱爾曼也認為，房價已經從今年初連續上漲，明年的房價下降是很有可能的。凱爾曼認為，市場已經被高利率凍結，買家和賣家之間達不成協議，在買家的負擔能力降到最低的情況下，這時候只有賣家主動降價，才可能使交易成功。正如Redfin的房市資料中顯示的，11月以來有越來越多的賣家正在降低價格。
波士頓學院的經濟學家亞歷山大・托米奇認為，明年壓低房價還有其它幾個可能性，一個聯准會的降息，導致利率降低，引發更多的供給增加；另一種是失業率擴大，公司大幅裁員，屋主被迫賣房。
其實，今年以來還有一種情況正在演變——回到辦公室工作的趨勢增加。隨著美國疫情的消失，傳統的辦公模式也正在回歸，公司逐漸把員工召回辦公室，也使得原本離開都市的人，不得不再次回到城市裡上班，這種情況就會使一些屋主不得不賣房搬家。
富國銀行的高級經濟學家，查理・多爾蒂認為，房價最有可能下跌的積極方式是“庫存大幅增加”。不過，就算房價下跌也不能解決今天買家的負擔能力問題，還必須配合降低利率、增加工資。
再看到Zillow的預測，2023年Zillow的房屋價值指數將成長3%，低於上個月預測的3.3%。Zillow 對未來12個月，從2023年11月至2024年10月，房價指數的預測相當平穩，為-0.2%。但是，Zillow前一次的預測，從2023 年 10 月至 2024 年 9 月，將成長2.1%。之所以向下修正的原因，不外乎是利率出現放緩、供給出現增加，而且通脹率也進一步下降。
大致上看來，預期明年房價下降的專家和機構比較多。預期上漲的專家大多認為，通脹還存在不確定性，房屋供給仍然非常稀缺，但是總體來說，他們預測上漲的幅度都非常小。
2024房市供給面好不好？
最後我們來談談供給面，這也是這幾年房市最大的問題之一。在疫情之前，美國房屋的庫存量就處於長期緩慢下降的軌道上。建築不足意味著，住房供應跟不上家庭的形成，使得房產幾乎沒有閒置的空間。房屋的空置率和出租空置率均低於歷史平均。
比較不同的是，與仍然低迷的現有住宅市場相比，建築商一直在加緊蓋房，獨立房的建設量仍接近疫情前的高點，而多戶住宅的建設量則創下歷史新高。這也就是為何近期新房交易量，在房市中占了很大一部分，高於傳統的比例，而且更多多戶型住宅的供給，同時也讓租金價格下降。
說到底，二手房供給會不會增加？很不幸的是，Realtor.com的經濟團隊預測，因為有超過90%的屋主所擁有的利率，低於6%，而明年的利率預計，還是普遍會高過六，因此專家認為，明年二手房供給還是非常有限，同比仍然會下跌14%。
好消息是，建築商預計將繼續建造房屋。預估建商將比去年加快建設速度約 0.4%，新建住宅數量將接近100萬套。高利率之下，建築商可能會繼續提供買房優惠，説明買家完成交易。
不過，二手房供給面的預測，仍然有待商榷。因為明年利率如果確實出現下降到6%～5%。對於2023年經常看到的7%，對買家仍然是會有非常大的激勵。或許大家也會逐漸習慣這個利率區間，不想被利率鎖住的屋主，或是不得不換房的屋主，就會逐漸出現在市場上。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）