全面解析美國房產稅如何徵收

在美國，50個州均實施房產稅政策，房產稅已成為地方政府的主要財政收入來源。當前，房產稅的稅率在1%至3%之間，房產稅被視為房產永久持有權的基礎保障。徵收房產稅的主要目的是為了保證地方政府各項支出的正常運行，進一步完善公共設施及福利事業。因此，美國房產稅的徵收主體是郡政府、市政府以及學區，而聯邦政府和州政府均不徵收房產稅。那麼，美國是如何進行房產稅徵收的呢？

徵收主體(郡政府、市政府和學區)：

1、美國的地方政府會對房產進行徵稅，地方政府會根據各自的實際情況來制定稅率，並依法徵收，而這筆稅收主要用於居民所在區域的教育和公共服務的支出。

2、在美國，聯邦政府和州政府不徵收房產稅，而房產稅由郡政府、市政府和學區徵收。他們之間的徵收比例劃分是按照1:1:5來徵收的。

房產稅稅率：

1、地方政府根據各級預算制定房產稅稅率，由於預算應徵收的房產稅與房屋計稅價值總額每年都有變化，因此房產稅稅率每年都有所不同。例如，若某個地方政府年度開支為2億美元，該地區的房產估價總額為100億美元，則該地當年的房產稅稅率為2%。若一年後該地區經濟發展，房價提高，房產估價總額上漲為200億美元，但地方政府開支仍為2億美元，則當年房產稅稅率為1%。由此可見，房價上漲時，房產稅可能會降低。

2、房產稅是根據地方財政需求，地方政府制定一個統一的房產稅率進行計算的。應繳房產稅就是房產稅率與房產納稅價的乘積。房產納稅價通常以房產市場公平價為基礎，但有些地方政府允許一定的折扣，這時房產納稅價就是房產市場公平價乘以折扣率的結果。

3、房地估值通常由持證的專業評估師給出市場公平價。美國大部分房屋是獨棟的，房與房之間存在很大差異，包括地塊的大小、可用面積、房屋式樣等。評估師一般會採用銷售對比方法，即比較近6個月內三四個在附近已售房屋的價格，依據地塊大小、房屋大小、房型、房齡、房屋設施等進行調整。另一個方法是重置成本法，但一般針對新房，主要考慮重建同樣房屋所需成本，然後根據地價以及折舊調整。

4、確立稅率的流程如下：首先，市、鎮委員會制定預算。各級政府根據預算收入和總支出情況，決定徵收房產稅的金額。最後，根據評定的房屋計稅價值，確定房產稅的稅率。

稅率的計算公式為：預算應徵收的房產稅稅額÷房產計稅價值總額=房產稅稅率。

5、稅率的高低有一定的限制，這是因為聯邦法律對財產(主要是房地產)徵稅設定了最高限額。財產估價一經地方立法機關正式批准，就成為當地的法定稅基。據此，可以形成兩種形式的稅率：一種是名義稅率，適用於估價；另一種是實際稅率，適用於市價。由於各地估價比率的差異，各地稅率也存在較大差異。

徵收手續：

1、稅率高低受到一定的限制，這是因為聯邦法律對財產（主要是房地產）的徵稅設定了最高限額。一旦地方立法機構正式批准財產估價，該估價就成為當地的法定稅基。依據此，可以形成兩種稅率：一種是名義稅率，適用於估價；另一種是實際稅率，適用於市價。由於各地估價比率的差異，各地的稅率也存在較大的差異。

2、美國房產稅的納稅人為擁有房地產的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。

免征條件：

美國地方政府制定了一些減免稅專案，主要是對自住房屋進行減免稅。具體操作方式為，通過降低稅基或低估財產價值來實現。此外，還有一種減免美國房產稅的方法，即當房產稅超過某一最大值時，納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。例如，加州的納稅人，如果將房產作為主要的自用住宅使用，可以免除7000美元的房產稅。因此，這個規定對於我們華人來說具有相當的現實意義。

另外還有退伍軍人免稅額。美國目前有30個州,對退伍軍人自用住宅財產評價提供某一固定金額免稅額。

拒交處罰：

1、對於未按時繳納稅款者，可以採取罰息和罰金的措施，拖欠時間越長，罰金越高。當所欠稅款和罰息罰金達到一定程度後，地方政府可以對拖欠房產稅的房產採取留置或拍賣措施。這就是很多法拍房的來源。

2、在房產拍賣所得款項中，地方政府由於房產稅的最先申訴抵押權而享有優先得到資金的權利，以用於抵稅。例如在加州，如果超過期限，房主需繳納10%的罰金；逾期三年未繳納房產稅，地方政府有權將房產沒收並拍賣。

美國各州房產稅 51州房產稅列表

華人聚居州與城市的房產稅：

紐約州房產稅  New York：1.71%

新澤西州房產稅 New Jersey: 2.47%

德州房產稅 Texas: 1.81%

華盛頓州房產稅 Washington: 1.01%

佛州房產稅 Florida: 0.93%

北卡州房產稅 North Carolina: 0.85%

加州房產稅 California: 0.76%

麻州房產稅 Massachusetts: 1.23%

（文章來源：美房吧，meifang8kefu）