美國房貸利率在7%高位徘徊，比幾年前定息按揭至少高出3個百分點，這個巨大差距使現有屋主不願放棄舊有優惠，繼續保留舊屋，造成市場供應減少，這種幾十年來首次出現的鎖定效應，使首次置業者沒有太多選擇，而且間接推高房價、擾亂市場。
《紐約時報》報導，在1990年代末和2000年代初，大多數屋主的房貸利率介乎7%至9%之間，但之後隨著網路經濟衰退開始下降，並在金融海嘯後進一步跌落，不少屋主在這個過程中選擇重新貸款。到疫情初期，房貸利率觸及歷史最低點，許多家庭都獲得低於3%的超低貸款利率。
這種利率差距直接導致房產市場的異常。聯邦房屋金融管理局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）經濟學家最新研究顯示，全美每年通常售出大約500萬套房屋，但前年春季至去年底利率上升期間，全美房屋銷售減少了大約130萬套。
另外在1998年至2020年期間，從未有超過40%的房貸持有人的固定利率，低於市場利率1個百分點以上。然而在過去兩年，隨著聯邦儲備系統為了對抗通脹，各種貸款的利率飆升。截至去年底，大約70%房貸持有人的利率，比市場提供的新貸款利率低了3個百分點以上。
由於利率從疫情低點上升得又快又急，大多數擁有房貸的屋主發現，現在出售自己的房屋，在財務上可能是愚蠢行為。只要短期內不搬遷，例如不要為了更好的工作或更高的薪水而搬遷，也不要搬到較小或較大的住所，那麼未來幾年就可以繼續享受原有低息。
然而對於許多其他人來說，利率問題已經影響家庭決策和整個房屋市場運作，而且可能加劇對經濟更廣泛的挫敗感。經濟學家利伯索恩（Jack Liebersohn）和羅斯坦（Jesse Rothstein）發現，前年和去年有抵押貸款屋主的流動率下降，沒有抵押貸款的屋主或租房者，流動率卻沒有相應下降。羅斯坦還提到，一切現象都不僅僅源于當今高利率水準，“我們從來沒有遇過像過去4年這樣的情況”。
伊利諾伊大學厄巴納-香檳分校教授豐塞卡（Julia Fonseca）估計，如果人們將當前抵押貸款的剩餘支付額，換成當前利率較高的支付額，可能需要額外支付5萬美元。
豐塞卡與賓夕凡尼亞大學金融系助理教授劉璐（Lu Liu）也發現，享有低利率的屋主，更不可能搬到附近薪資增長較快的地區，反映房地產問題會對勞動市場產生影響，阻礙企業招聘到適合的工人，或阻礙薪資進一步上升。
這些影響可能與2008年房地產市場崩潰後的情況相似，當年的負資產問題，將許多人困在他們想要離開的房屋。但今天的挑戰可能更持久，理由是低於3%的30年期房貸利率，短期內不太可能再次出現。
總統拜登已經注意到許多人對此感到不安。3月初發表國情咨文期間，拜登直接對那些擔心利率的人表示，如果通脹持續下降，抵押貸款利率也會隨之下降，並建議為新買家提供稅務優惠。然而對於不願出售的屋主來說，這筆優惠遠遠不及學者估計的5萬美元差額。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）