當您花了數年時間存到了房屋的首付，即將完成購房交易時，一些不可預見的成本可能是在您意料之外的，尤其對於首次買家來說。有時，這些結束時的成本最終可能會高於您最初在貸款估算中的報價。
當今約有 31% 的購房者是首次購房——這意味著許多人現在在獲得貸款估算時會發現其中的一些額外成本。託管費、私人抵押貸款保險 (PMI) 和成交成本等術語對於首次購房者來說非常陌生。我們將引導您瞭解這些術語，讓你在房產購買的過程中做好充分的預算準備。
- 首付 Down Payment
首付不一定是額外成本，但您支付的首付款比例實際上會影響您最終支付的總體費用。此外，買家應該知道有數以千計的預付款計畫基本上是免費的。因此，您可能有資格獲得首付補助金或可免除的貸款，而不是耗盡您的儲蓄。讓我們深入研究一些首付策略。
放貸方（銀行）通常會以較低的利率獎勵可觀的首付。對於貸方而言，首付越大，借款人在抵押貸款上的投資就越多，這表明拖欠貸款的可能性越低。此外，如果借款人違約，他們的風險較小。
另一種降低首付的方法是增加私人抵押貸款保險 (PMI)。當您的首付低於房屋購買價格的 20% 時，貸方通常需要 PMI。
你不想把所有的錢都一次性投進房子裡，不留下任何儲蓄。因此，請查看您的預算，並計算出在保持緊急儲蓄的同時，您可以負擔得起的費用。
另一種選擇是選擇較便宜的房子，這會自動降低您的首付。
“節儉是好事。丹佛 Usaj Realty 的共同所有人珍妮•烏薩吉 (Jenny Usaj) 說，但不能僅僅因為您有資格獲得多少金額的批貸，就代表您應該購買可以最大限度地滿足預算的房屋。“應該謹慎得確保您的財務安全，不會因即將破裂的抵押貸款支付而受到影響。”
對符合條件的借款人的巨大幫助是首付援助計畫。這些計畫可在全美範圍內使用，並且因每個州而異。有些計畫以助學金的形式出現，您無需償還，或者可免除的第二抵押貸款，只要您在房子裡住了規定的年數，就不必償還。
- 成交過戶費 Closing Cost
成交過戶成本包括與處理貸款相關的所有成本，可能會因您的居住地、貸方和您獲得的抵押貸款類型而異，並非所有貸方對相同的服務收取相同的費用。
一般來說，它們加起來占購買價格的 3% 到 6%，其中貸款相關的費用占到總的過戶成本的一半以上。這意味著如果您的房屋價值 300,000美元，而您的成交成本為 3%，那麼您在成交時將支付額外的9,000美元。但是如果您不使用貸款服務，則可以節省至少一半的過戶成本。
您的成交過戶成本將在您的貸款估算和結算披露中逐項列出，因此您可以查看每個項目。如果您的估計與您不理解的披露之間存在任何差異，請務必與您的貸方交談。
作為成交費用的一部分，您可能會看到的一些費用包括申請費、評估費、產權搜索費和承銷費等等。
- 私人按揭保險 PMI
私人抵押貸款保險 (PMI) 是一種保險，大多數首付低於 20% 的借款人必須支付以抵消貸方的風險。
PMI 保護貸款人，而不是借款人。換句話說，如果您不支付抵押貸款並且最終被取消抵押品贖回權，貸方可以出售房屋。如果銷售價格不包括抵押貸款金額，則可以用 PMI 彌補。
您的 PMI 成本取決於您的貸款價值(LTV) 比率，即您的房屋借款金額與您房屋評估的價格的比例。較低的 LTV 也意味著較低的 PMI 溢價。
要計算出您的 LTV，您可以將抵押貸款總額除以您的房屋價值，然後將該數位轉換為百分比。例如，如果您的抵押貸款為300,000 美元，而您的房子價值 320,000 美元，那麼您的 LTV 為 93.75%
LTV 計算：$300,000 ÷$320,000 = 0.9375 或 93.75%
根據房地美 (Freddie Mac) 的說法，借款人應該預計，每借入 100,000 美元，每月需要支付 30 至 70 美元。
儘管沒有人願意支付額外的住房成本，但 PMI 在住房市場中起著至關重要的作用，因為它使貸方更願意向首付較低的借款人借錢。
城市研究所住房金融政策中心的高級研究助理卡蘭•考爾 (Karan Kaul) 表示，等待節省 20% 以避免 PMI 可能需要數年時間，導致您錯過房價大幅上漲的機會。
“如果沒有 PMI，你的住房融資就會減少，因為人們對高風險的高 LTV 貸款的胃口不大，”考爾說。
- 誠意金Earnest Money
誠意金是向賣家表明您是認真想要購買其房屋的押金，它保存在託管帳戶中，可以在房屋交割時用於支付首付款或過戶費用。
通常，購買合同中會寫入抵押或有事項，以保護買賣雙方，包括如果合同被破壞，誰將獲得定金。房屋檢查意外事件在購買合同中很常見。基本上，它為買家提供了一個合法的免責條款——他們如果在房屋檢查是發現問題，他們可以帶著誠意金走開。
在當今的熱銷市場中，一些買家放棄了所有意外情況，以使他們的報價更具吸引力（請記住，他們經常與其他幾十個急切的買家競爭）。當然，這會帶來很大的風險，因為如果你選擇離開，你最終可能會失去你的誠意金。
- 協力廠商監管帳戶 Escrow Account
The Perpetual Financial Group, Inc. 總裁兼創始人喬恩•博丹 (Jon Bodan) 表示，對新購房者來說，為協力廠商監管帳戶提供資金可能是一件震驚的事。
除了定金外，首付低於 20% 的借款人通常還需要支付第一年的保險費和財產稅。交易結束時，這可能會增加數千美元。
房產稅的數額取決於你買房子的時間。例如，如果您在7月份購買，您將需要繳納大約 5 個月（7月至12月期間持有房屋）的稅款，而賣家將支付剩餘的稅款。
“在很多領域，尤其是在稅收或保險較高的地方，這可能相當於在結帳時開出一張大支票，”博丹說。
- 房主協會費用 (HOA)
如果您選擇在房主協會 (HOA) 處購買房屋或公寓，您將每月支付 HOA 費用。HOA 負責制定和執行分區或住宅區的規則，並維護公共區域，如游泳池和遊樂場。
HOA 費用可能從每月 50 美元到每月超過 400 美元不等；您的社區越奢華，您可能需要支付的費用就越多。
California Builder Services 總裁 Scott Ford 說：“每月不到50 美元，就很難住在有足夠設施的任何規模的 HOA 中。”“例如，我們現在正在為一個擁有 7,000 平方英尺大型會所的細分部門制定 HOA 預算，當您考慮到維護俱樂部所需的一切因素時，要讓住戶每月的預算低於 350 美元是一項挑戰。”
根據 HOA，您可能需要在交易結束時提前預付一到兩個月的費用。但是，即使您不必支付任何預付費用，也請務必將它們計入您的購房預算，因為它們可以極大地改變您的負擔能力。
海外投資買家：
如果您是海外的投資買家，投資的要求則相比較上述條件而言要稍微苛刻，有些針對美國當地人的豁免是很難實現的。許多當地的開發商因為海外資金出境管控的要求，從風控的角度會提高對投資人的風險管控，例如會提高首付款比例，來降低收房成交的風險。另外，貸方（銀行）也會相應的提高首付比例，一般來說40%的首付是貸方處於風控考慮，比較常見的批貸案例。當然，提高了首付比例自然就使得投資人沒法滿足PMI的基本條件，所以私人抵押貸款保險PMI在外國投資買家中是極其罕見的。
當然，房產過戶時實際產生的各項費用則是按照上文中提及的邏輯適用於美國當地人與海外投資人，並無二致。所以，當您選擇投資美國房產，對於美國房產交易中的6項成本，您都清楚了嗎?
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）