如何在美國買房？
“市場全球化”一詞生動地描述了當今世界的市場現狀， 尤其是在房地產行業。據美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）統計， 2012年3月至2013年3月，國際購房者在美國購買了超過 6億8200 萬美金的住宅房產，遍及美國50個州。在美國，向外國人出售的不動產總額占到了美國國內銷售額的6%以上。
無論你是 國際投資者、住在美國的加拿大人, 還是生活在美國的第一代移民 在一個不熟悉的市場買房，多少有點讓人害怕。雖然本指南會説明你瞭解一些房地產業的基本資訊，但它仍無法代替在買房過程中，諮詢有經驗的專業房產仲介、律師、抵押經紀商，以及會計師給你帶來的巨大收穫。
確定你將如何使用地產
在開始你的地產搜尋前，重要的一件事是要提前計畫 — 買房之後，你將怎麼使用它。
- 作為你的一所度假房？
- 作為你在美國做生意期間居住的房子？
- 為你的孩子將來在美國讀大學準備的房子？
- 一項投資？
- 一個長期的居所？
僅在美國購買一套住宅， 並不會給一個外國人任何合法居留的權利、和身份的特權。如果你希望在美國停留超過一般簽證允許的時間，那你應該請一位移民律師幫忙。
通過確定房產的基本用途以及你想在多長時間內擁有它後，你就可以將這些資訊提供給帶你一起找房和買房的房產仲介了。
瞭解美國房地產市場的運作
美國地產業的運作方式可能與你本國的大相徑庭。在美國， 每個州在房地產交易活動中， 包括使用何種購房合同、成交方式乃至交易雙方的責任與義務等方面，都有著不同的規則。
值得注意的幾點美國房地產情況：
在美國，房地產的名單資訊由房產仲介列在多個房源名單中，客戶可以通過房地產網站，如 Zillow流覽房源資訊。在世界上其他很多國家和地區，房地產業屬於分散經營，購房者必須去一個又一個仲介尋找合適的房源。
在一些國家，你需要給幫你物色、帶你參觀房源的代理人一筆仲介費。而在美國，銷售傭金由賣方支付，所以買家不需要向仲介方支付任何費用。
在美國，房產仲介需要經營許可證。每個州的許可法根據仲介的受教育程度、資格證考試的類型和難度，對代理人取得資格證之後，是否還需要繼續學習有著不同要求。資格證系統是為了保證房地產仲介有帶領客戶尋找房源、評估房源並為房產融資的資格。世界上很多其他國家，如哥斯大黎加、墨西哥、薩爾瓦多和伯利茲等，都不需要房產仲介出示資格證。
外國的買主可能也需要考慮有關貨幣兌換、國際轉款、銀行系統、跨國稅收以及會計問題、貨幣和家庭用品的進出口限制等問題。
花時間瞭解如何將美金轉換為你的本國貨幣，無疑能讓購房變得更為容易。查看最新的 貨幣兌換匯率。
與當地房地產專家合作
房地產購買者，特別是外國房地產購買者，應該尋找一名合格且經驗豐富的房地產專家在整個房地產購買過程中陪同你。如果一名仲介參加過相關的培訓，他就可以獲得國際房地產專家（CIPS）資格證。
如果你的英語不太流利, 或者更希望說你的母語，那你可以選擇會說你母語的仲介、律師、檢查人員乃至銀行經理。雖然他們大有可能為你提供用你的母語書寫的標準房地產資料，但是，在完成交易時，你很有可能還是需要簽署英語檔。
組建一支合格的團隊雖然需要一定的時間 — 向合夥人諮詢推薦人選、在網上搜索資訊、在房地產名錄上查詢當地房產專家及他們的參考資料，但是最終，這些專家提供的專業服務會説明你更加輕鬆地找到合適的房產。
尋求貸款
合格的外國購房者在交了30%-40%的首付金後，很容易申請購房貸款。 很多銀行要求外國購房者 在該銀行有一定數額（至少10萬美金）的存款，而其他銀行將貸款額度設為了一到兩百萬美金。當然，你可能也需要提供一份至少三個月的存款證明。
美國房貸市場提供多種安全可靠、可負擔的房屋抵押貸款 — 有的甚至可以讓穆斯林在不違背伊斯蘭教規（支付利息）的前提下買房。
在美國，申請房屋抵押貸款之前，你必須開始建立你的信用，並得到良好的信用評分。首先，你可以通過申請美國的銀行帳戶和信用卡帳戶積累你的信用評分。其次，你應該確保納稅申報單上報告了你的所有收入。貸款方通過收入資訊，確定他們願意貸款給你買房的具體數額。
當需要申請抵押時，可以考慮全球經營的主要銀行。這些銀行具有核實你在其他國家信用建立的相關經驗，並且他們會幫助你在美國買房。
我必須是美國公民才能在美國買房嗎？
不，你不需要是美國公民或持有綠卡，但是你需要有自己的 個人稅號 ITIN。這是專門給沒有納稅人識別號，和無權取得社會保障號碼的在美外籍人士的交稅處理編號。
ITIN可以由美國 國內收入署 （IRS）或由經IRS批准的專業會計師頒發。若要申請ITIN，你必須用英語或西班牙語填寫W-7表格。在W-7表格上，你將需要填寫申請的有效理由。
根據你的國籍，你可能也需要出示有效期內的護照、簽證和兩個及以上有照片的身份證明，如駕駛證等。
第一次和我的房地產仲介見面時我需要問什麼問題？
這是一個告訴你的仲介，你在找什麼樣的房源和你的預算的絕佳機會。花一點時間告訴你的代理人在你的國家的買房過程，並且詢問他，這和在美國市場買房有什麼不一樣。
你瞭解的越多，在之後進入到談判環節的時候，就會越輕鬆。
我需要雇一名房產律師嗎？
這不是必須的，但是在買房過程中，你可能會遇到一些需要向房產律師尋求説明的問題。房產律師可以幫你檢查購房合同、查看產權和其他一些與你購房相關的檔，同時，他也能幫你回答關於房產的法律問題和納稅事宜。
在美國，有沒有什麼類型的房產我不能購買？
外國買房者可以購買家庭住宅、公寓房、雙層住宅、三層住宅、四層住宅以及連棟房屋。
住房合作社和合作住宅往往規定禁止外國人所有。這是因為合作住宅一般需要購房者的收入來源於美國本土，並且大部分購房者的大多數財產都要求存在美國境內。
我應該以自己的名義在美國買房嗎？
外國投資者可以直接以自己的名義購買房產，也可通過一些企業單位，如本國公司、外國公司、有限責任合夥公司、合資企業、不動產投資信託公司或股份有限公司購買房產。
如何使用房產應該是你需要考慮的問題。此外，你購房計畫的不同，可能帶來巨大的稅務差別。你的房地產律師和會計可以對你的房產選擇提出合理建議。
我可以用現金購買地產嗎？
可以，使用全部現金購買是允許的。但是，美國法律規定，超過一萬美金的現金交易必須向聯邦政府彙報。彙報需包括所有與交易有關的人（購房者、房產仲介、律師以及產權公司）的相關資料。政府想瞭解你的資金來源是否為合法所得。
現金購房者有可能可以節省部分申請抵押的費用、貸款發放費用、房產評估和產權保險費。
外國購房者應該特別關注哪個州的房產嗎？
國際購房者因不同原因被美國不同地區所吸引，有的人想離商界或家庭更近，而更多的人則嚮往溫暖的地區。
2012年，在福羅裡達州買房的國際購房者比例最大，占總購房人數的23%；緊隨其次的是加利福尼亞州，占17%；亞利桑那州和德克薩斯州並列第三位，分別占總數的9%；紐約州僅占3%。另據全國房地產代理商協會調查，2012年，約一半的外國購房者選擇在郊區購房；25%的購房者則選擇在城市地區購房。
我必須親自到美國完成購房交易嗎？
儘管你可能很想親自完成交易，但這其實是不必要的。如果你不能或不想親自赴美完成交易，那你可以執行“委任書”。即以書面形式授權另一個人代表你，並以你的名義簽字完成交易。
在完成交易時我還需要交額外的費用嗎？
是的。買方通常需要支付產權調查和保險、法律以及記錄費用，總計約為總交易額的1%-2.25%。例如，如果購買了價值30萬美金的房產，需要交額外的3000至6750美金。
美國的房地產購買會如何影響我納稅？
一名外國房產的所有者在其本國的納稅義務，根據購買者所屬國家是否與美國簽有稅收協議而定。你應該向一名熟悉你本國納稅條約的稅務律師諮詢相關問題。
美國政府要求外籍人士根據租房的所得淨收入（房租減去支出），繳納相應的美國個人所得稅（州稅和聯邦稅）。如果沒有及時上交納稅申報單，則可能會被收取30%的租房毛收入。即使你早年因為投資蒙受了損失，而且你並不欠政府任何稅收，你仍然必須及時上交納稅申報單，否則你就可能會被通知繳納罰金。
什麼是 FIRPTA？
FIRPTA指外國人投資房地產稅收法（1980）。該法律授權美國在房屋由外國人出售、交換、贈與、轉讓或清算之後保留所得稅。國內收入署（IRS）將獲得售房收入的10%，州政府也會獲得一定比例的收入。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）