工業化、城市化、租房化，3個關鍵字概括了美國長租公寓發展的邏輯。美國公寓行業發展較早，也相當成熟，從前期的策劃、投資、開發、銷售和運營管理，都值得中國的公寓運營商去借鑒經驗。
一、美國長租公寓發展歷程
美國長租公寓行業發展歷程，大家要記住3個關鍵字，工業化、城市化、租房化，其概括了美國長租公寓行業發展的整個邏輯和歷程。
1.工業化、城市化、租房化
首先是工業化，19世紀70年代到20世紀初，美國完成了第二次工業革命。接下來是城市化，城市化催生了租房化，當時在市中心，土地成本越來越高，大家買不起也建不起房，好多商人嗅到了商機，開始把一些不用的商業用房，或者工業廠房改造成住房。1890年美國每套住宅居住人數平均為5.45人。在紐約平均為18.52人，最初為一家人居住的公寓，變成了供10戶人居住的廉租公寓。
2.廉租公寓和中產公寓
城市化過程中，長租公寓發展分為兩個階段。
第一個是廉租公寓，把大房子隔成小間，把老舊房子做簡單裝修後出租，衛生、採光通風等條件極差。當時，美國政府出臺了一系列的法案來規範這個行業的發展。例如19世紀70年代初的《廉租公寓法案》，對通風和採光等方面做了一些限制。
第二個是中產公寓，隨著城市中心土地價格猛漲，越來越多中產階級甚至一些富豪都忍受不了城中心的房價，出現了住宅郊區化和人口外遷。另外，出租公寓出現且迅速流行，一些藝術家和建築師把比較高端的、有品質的公寓建築概念從法國引進來，美國才開始有了現在的一些公寓。
最初，公寓是買不起房的人住。隨著公寓的規範化，又催生了美國中產公寓的快速發展。
二、美國長租公寓運營模式
美國公寓行業在投資、經營和管理3個環節都相當成熟。
投資環節：投資商、開發商、運營商、房地產信託基金，地產產業基金還有社保基金，都會進入公寓行業的投資環節。
經營環節：主要是整體持有，統一經營。而在中國的資產（買賣）價格跟出租價格之間的差別特別大，未形成合理的體系，所以這一塊我們做不到。
管理環節：各類服務機構在公寓運營管理方面非常完善，已經形成了一個完整的生態體系。
第一類服務機構是供應商，既是公寓投資商和開發商，也是建設商和運營商。出租公寓所有者多為地產公司，投資、建設和運營一體化操作。
再一類就是行業服務機構，包括資訊、公寓租賃平臺、資料分析、金融、軟體發展、維修清潔、家居建材、生活服務類。
第三類是非盈利機構。美國的國家公寓協會NAA（National Apartment Assosiation）會員包括整個美國和加拿大公寓業主、運營商、開發商、建築商、投資機構、經紀公司、供應商和專業服務人員。在該平臺上，大家分享各種資訊，定期做交流和分享，促進行業合作。在美國，協會的作用非常大，在中國，協會活動太多，但有含金量的活動並不多。
三、美國長租公寓成功的經驗
第一，行業的規範化。
美國在公寓規範化方面有很多的法律設施，包括硬體、運營服務等。其中，經典的有1968年《公平住房法》，不能受到宗教、種族、膚色、國籍、殘障、性別和年齡的歧視。
第二，整體租金的調節機制。
在美國，以租金為標準分三類公寓。
第一類，公平市值公寓，這一類的租金隨行就市，今年高明年可能低。
第二類，穩定租金公寓。受限制非常多，這一類公寓有點類似中國的公共租賃房和廉租房，每年的租金漲幅不能超過4%。
第三類，租金管制公寓。美國有很多老房子，可能是18世紀或19世紀建的房子還在用或出租，政府對這一類的房子有一些管制，比如，每年漲租金必須得提交申請，提供充足的理由，比如說重新裝修了房屋，添加了一些家電，但你不能漲太多。在租金調節這一塊，美國有一個非常完善的體系。
第三，行業龍頭企業的管理和服務模式。
如果你要選公寓，一定要對比服務。美國長租公寓有幾十年運營管理的成熟經驗，服務體系在各個公司，或者是各個定位在不同產業鏈上的公司，都是不一樣的。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）