在美國買房，其實不怕買到老房子。
很多朋友喜歡買新建房，又新又漂亮，但是其實新建房還是有挺多需要注意的，今天就跟大家科普一下買新房需要注意的問題。
不同建商應該怎麼選？
New Construction建商分為全國性建商和本地建商。
全國性建商通常會買一大塊地，建一個20-100多戶的社區。每個社區有5-8個戶型可以選擇，會分批建房和出售，每一批價格會隨著市場調整。
一般來說，全國性建商都是現成的floor plan，用材也是成批量的，所以設計感會少一點。
注意！大家看的model home一般都色彩更豐富，有更多的panel wall，彩色瓷磚等等，等你收房的時候就完全沒有了，那些都是model home才有的，就算你想讓builder給你的房子也花錢加上，他們因為成本和工期考慮，也不會加。
全國性builder一般品質還是過關的，就算有小問題，也一般不會有結構性的大問題。
而且一般builder warranty都會給2-5年，需要維修的話相應速度也能接受。出名的比如Toll Brothers, Pulte Homes。
本地建商就更加參差不齊、五花八門。
有一類建商是家族企業，在本地傳統很深，做了幾十年，而且經常專注于做200萬-500萬之間的豪宅。
這種建商通常非常有設計感，用料好，而且服務很好，搬進去之後即使房子有小修理，也回應很快。
比如西雅圖的Murray Franklyn, MN Custom, 灣區的TJH，都是這種類型的builder，買起來放心一些。
還有一類是本地很小的builder，建築歷史較短，通常之前是general contractor，因為機緣買到一塊地，會建3-4棟townhouse，或者重建一個房子。
這類builder就比較參差不齊，需要經驗。如果是那種重建、徹底翻新的房子，一定要檢查是否permit齊全。
可以讓builder把之前的社區和建造的房屋portfolio發出來看一看，心裡有數。
跟本地小builder買新房，入住以後可能才會知道問題。
雖然有1年的builder warranty，會承諾修理各種東西，但是實際上等房子漏水了，聯繫他們卻找不到人。
最好問清楚他們warranty是由誰來承擔的，回應速度一般如何。
時間線應該如何規劃？
New Construction相比于二手房，最大的區別之一就是時間線。
新建房如果還沒建成，特別是大社區的新房，一般builder會給你一個預估的時間，做好交房時間會比預估時間延後3-8個月的心理準備。
因為在建造的過程中，涉及到建材可能無法按時到位、city inspection延遲、各種手續延遲等多種因素，所以交房時間比當初預估晚是非常常見的。
如果有比較確定的時間線，比如租房到期、小孩開學、生娃需要更大空間這些計畫，千萬要留足時間量、做好備選方案。
如果是單個房子作為新房，有時候即使房子已經建造好了，但是通常需要Certificate of Occupancy審批才能貸款close以及入住。
很多本地的小builder房子建好了，但沒等拿到這個檔Certificate of Occupancy、就會掛到網上開始賣。
所以即使簽了合同，也會因為沒有這個檔而一直不能close，原本以為30天的closing可能會拖成50天。
如果這個時候提前把租房退掉或者轉租了，甚至安排了搬家時間，很可能會有尷尬的窗口期沒地方住。
新房還要不要做房檢？
雖然房屋檢查inspection不一定能發現所有的問題，但是新房的房屋檢查，也建議一定不能跳過！
我們見過很多來找我們求助的朋友，說當時買房子時候覺得新房應該沒啥問題，所以沒做房屋檢查，後面入住就很鬱悶。
房屋檢查雖然不能保證房子後面不會出問題，但是房子當時如果已經有問題了還是能看到的。
我們之前有在西雅圖Ballard幫顧客檢查一個新房，是那種3層的townhouse，看著非常美麗，但是inspector發現地基裡都是水，有些木頭已經泡軟了，我們因此趕緊建議顧客不要買這個房子了。
其實如果不是對新房有執念，已經有3-5年的比較新的房子，房屋的品質和狀態可能比新建房還穩妥。
因為即使給新房做了房屋檢查，也只能查當時表面上有沒有問題，住了一般一年以上房子的問題才會顯現出來。
像是西雅圖下雨很多，很多房屋有漏水的問題，一般得大半年以上才發現。
相反，3-5年房齡的房子，通常該出的問題已經出了，沒出的問題大概率也可能沒有。如果有入住以後發現的小修理，上一任房主也都搞定了，入住進去甚至更省心。
(文章來源：Flyhomes網站)