今天出去買房子的人都知道，可供出售的房屋仍然很少。
房地產市場剛剛開始走出歷史上最蕭條的幾年。新房和現有房的庫存量終於開始上升，但資料中突然出現了一些奇怪的現象：新建房的供應量似乎太高了。
然而，這些數字具有欺騙性，因為當今的房地產市場正處於前所未有的動態之中，這可以追溯到20年前房地產業另一個前所未有的時間，即次級抵押貸款熱潮。
所有這一切恰恰是為什麼房價，通常在供應量高的時候會冷卻下來，而現在卻繼續上漲。
供應情況
根據全國住宅建築商協會(NAHB)的資料，目前有4.4個月的待售新房和現有房。月供應量是市場中常用的計算方法，用來衡量按照目前的銷售速度，需要多長時間才能賣出所有可用的房屋。六個月的供應被認為是買方和賣方之間的平衡市場。
本世紀初，供應量本來就很低，但疫情驅動的需求在2021年初將供應量推至歷史最低點，僅有兩個月的供應量。待售房屋的短缺，加上旺盛需求，推動房價較疫情前水準上漲了40%以上。
現在，供應終於開始回升，但回升主要發生在新的國內市場，而非現有市場。事實上，現在有9個月的新建房屋可供出售，幾乎是現有房屋的3倍。新房和舊房的供應量通常非常接近。根據NAHB的資料，新建房現在占總庫存的30%，大約是其歷史份額的兩倍。
NAHB首席經濟學家羅伯特•迪茨(RobertDietz)寫道，2022年6月，新屋月供應量(9.9)比現有單戶住宅月供應量(2.9)遙遙領先，創下有史以來的最大紀錄。這種情況清楚地表明，對當前市場庫存的評估不能簡單地單獨審查現有的或新的房屋庫存。
這種不尋常的動態是由抵押貸款利率最近的波動和始於20年前的前所未有的住房市場災難所驅動的。
今天棘手的數字基礎
這個房地產市場不同於其他任何市場，因為經濟的發展不同於其他任何市場。首先，2005年，次級抵押貸款的激增以及由這些抵押貸款支援的新金融產品的瘋狂交易推動了房屋銷售、住房建設和房價的大幅上漲。
這一切迅速崩潰，導致了自大蕭條以來最嚴重的止贖危機之一，並引發了隨後的大衰退。獨棟住房的開工率從2005年的170萬套驟降至2011年的430,000套。到2012年，新屋僅占待售房屋總量的6%，即使到2020年，新屋開工率也尚未恢復到110萬套的歷史平均水準。
然後是新冠疫情，在那段時間裡，消費者需求激增，利率創下十來年歷史新低，所以建築商做出了回應。2021年新屋開工量飆升至110萬。美聯儲正在救助經濟，讓購房變得便宜得多，而新的在家辦公文化讓美國人前所未有地搬家。突然，供給被捲入需求的龍捲風。
抵押貸款利率混亂
目前新建和現有住房之間奇怪的供應差距，也是由於過山車式抵押貸款利率。在疫情開始時，抵押貸款率降至歷史低點，然後在兩年後飆升至20年高點。數以百萬計的借款人在低谷時進行了再融資，現在卻沒有再融資的意願，因為他們必須將貸款利率從3%或4%調整到目前7%左右的利率。這種鎖定效應導致人們不源買，也不願賣。
根據美國人口普查，房屋建築商在流感爆發的頭幾年已經提高了產量，到2021年，獨棟住宅的產量飆升至110萬套以上，但當抵押貸款利率飆升時，產量又出現回落。建築商已經能夠降低抵押貸款利率，以保持較高的銷售額，但截至今年5月，他們每年的建築速度為99.2萬套。
Redfin的資料顯示，由於抵押貸款利率略有回落，今年春季銷售房源略有改善，截至6月，活躍房源較上年同期增長16.5%。然而，供應量增加的部分原因是上市時間更長。
Redfin的一份報告稱：自3月新房上市增長加速以來，在市場上停留至少一個月的房屋比例逐年上升，但購房者的需求仍然不溫不火，2022年抵押貸款利率開始上升以來就是如此。
低端房源增長
根據全美房地產經紀人協會的資料，在二手房市場上，100,000美元至500,000美元的房源供應量最低。這是今天大部分買家的所在地。更高的抵押貸款利率促使他們尋找更便宜的房子。
然而，有趣的是，儘管所有價格層的供應都在增加，但增加最多的是同一個低端價格層，這意味著這根本不夠。隨著房屋上市的速度，它們成交率較高。
例如，100,000美元至250,000美元的房屋供應量僅為2.7個月，但供應量較一年前增長了19%。與此同時，價格在100萬美元以上的房屋還有4.2個月的供應量，但供應量僅較一年前增加了5%。
這就解釋了為什麼即使在供應改善的情況下，房價仍然居高不下。CoreLogic的資料顯示，5月份的房價比2023年5月高出4.9%。漲幅已經開始略有縮小，但並非所有地方都是如此。
CoreLogic首席經濟學家塞爾瑪•赫普(SelmaHepp)表示，
庫存遠低於疫情前水準的市場，如東北部，今年春季房價持續走強。此外，價格相對較便宜的市場，比如中西部市場，今年春季價格出現了健康的增長。
Hepp指出，佛羅里達州和德克薩斯州的待售房屋供應增長相對較快但目前房價低於一年前水準。
雖然分析師預計今年下半年房價會放緩，抵押貸款利率會下降，但利率是否真的會下降，供需失衡是否會讓房價降溫，還有待觀察。如果抵押貸款利率真的下降，需求肯定會激增，給供應帶來更大的壓力，並使價格保持在高位。
迪茨補充道：是，庫存正在增加，而且還會繼續增加，特別是在未來幾個季度抵押貸款利率的鎖定效應減弱的情況下。但就全國而言，目前的庫存水準繼續支持新建築和一些價格增長。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）