儘管美國房地產市場近期增加了不少房源，但房價仍然堅挺。根據美國人口普查局和全美房地產經紀人協會（NAR）的資料，目前新房庫存已達到自2008年次貸危機以來的最高點，同時現房供應量也達到近四年的最高水準。
根據美國住房與城市發展部（HUD）的統計，新房和現房的供應量都在上升。6月份的庫存量為4.7個月，創下2016年6月以來的新高。這意味著，以當前的銷售速度，市場上所有待售房源需要4.7個月才能售出。然而，房價卻沒有隨著供應的增加而下降。
供應增加但房價仍堅挺的原因
疫情期間，美國房地產市場的房屋供應量降至歷史低點，僅能維持2個月的銷售。如今，儘管房價和利率高企，供應量開始回升。HUD資料顯示，新房供應量需要9.3個月才能售出，而現房供應量則為4.1個月。
這一變化主要體現在新房市場，而現房市場的供應量則變化不大。全美住宅建築商協會（NAHB）資料顯示，新房占總庫存的30%，是歷史份額的兩倍。過去幾年的抵押貸款利率劇烈波動導致了這一現象。根據房地美（Freddie Mac）的資料，2021年30年期固定利率抵押貸款的最低點為2.65%，而到2023年11月達到了7.76%的歷史高點，目前的利率為6.78%。
長榮地產（Evergreen Properties）的副總經理陳宏明指出，高利率使得許多潛在買家因為需承擔較高的月供而推遲購房決定。儘管新房市場的供應有所增加，但價格漲幅仍然有限。
房價與供應量的差異
根據NAR的資料，新房價格已橫盤一年，而現房價格同比上漲了4.1%。在現房市場上，價格在10萬到50萬美元區間的房源最受歡迎，但供應量不足以滿足需求。儘管低價房源的供應增加了19%，其供應量仍然僅為2.7個月；而100萬美元以上的房源供應量增長僅為5%，但供應量達4.2個月。低價房屋的競爭依然激烈，這使得買家之間的競爭加劇，推動了房價的上漲。
陳宏明表示，雖然市場上房源增加，但銷售也在增加，平均房屋的市場停留時間減少了7%。這表明目前市場的供需關係仍偏向賣方。
下半年的市場趨勢
儘管創紀錄的高房價和購房利率使得美國新房和現房銷售量未達預期，市場出現了一些變化。6月份新房銷售下降了0.6%，現房銷售則下降了5.4%，這是現房銷售連續第四個月下滑。
NAR首席經濟學家勞倫斯•尹（Lawrence Yun）表示：“雖然庫存增加，但銷售量並未顯著上升。我們可能正在從賣方市場轉向平衡市場，甚至是買方市場。”
展望下半年，陳宏明認為，買家和賣家重新進入市場。如果美聯儲採取降息措施，將對市場產生積極影響。豪登預計，隨著美聯儲可能降息，抵押貸款利率將進一步下降，這將支持銷售並可能導致房價回軟。
然而，房價是否會大幅下跌仍不確定。儘管利率下降可能改善購房負擔能力，但房價仍保持在較高水準。新房供應量是否能維持目前的增速也是一個待解的問題。桑坦德資本市場公司（Santander Capital Markets）的首席美國經濟學家斯坦利（Stephen Stanley）指出，雖然建築商希望需求強勁，但房價上漲和抵押貸款利率反彈可能影響了買家的購買力，導致購房需求惡化。獨棟住宅的新開工量已經連續四個月下降，這是自2018年以來最長的一次。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）