美國房地產市場即將迎來一系列重大變革。
以下是即將發生的三大關鍵變化：
1.以往買賣雙方在交易完成後，通常都需要支付佣金，而買方的佣金一般由賣方承擔。不過，根據最新和解協定，傳統的佣金支付模式將發生變化，未來買方可能需要自己支付佣金。
2.購房者必須先與經紀人簽訂合同，才能開始看房。這意味著，除非有正式的代理協定，房地產經紀人不能帶客戶看房，包括聯繫掛牌經紀人帶看等。
3.賣方代理在房地產上市資料庫（MLS）中將不再發佈買方佣金報價。雖然補償提議可以繼續存在，但不能在MLS中公佈。
從8月17日起，房地產經紀人若沒有與您簽訂代理協定，將不能帶您看房。包括通過電話聯繫掛牌經紀人，帶您參觀任何房源等。
買方與經紀人之間的協定稱為《買方代表協定》。這個協議是您與經紀人之間的合同，表明您將聘請他們幫助購房，並明確雙方的職責和義務。
值得慶幸的是，賣家可以與經紀人協商協議的期限。您可以選擇簽署一份協定，並根據需要設定協定到期時間，如一天、一周或一個月，甚至只針對特定房產。
另一個重大變化是佣金結構的調整。傳統上，賣家需要支付5%到6%的佣金，這通常由賣方經紀人與買方經紀人平分。新的規定取消了強制佣金制度，買方和賣方的佣金將分別協商。這一變化不會直接降低佣金水準，但可能通過市場競爭促使經紀人降低費用，從而有助於降低房屋買賣成本及房價。
此外，新規還打破了美國房地產市場長期存在的壟斷規則。例如，MLS中不能再包括經紀人佣金資訊，且不再要求經紀人必須訂閱MLS才能獲得佣金。儘管NAR（全國房地產經紀人協會）聲稱不擁有MLS，但許多MLS由NAR的地方分支運營。新規將促使更多經紀人放棄MLS，轉而使用其他管道發佈房源資訊，從而打破壟斷。
美國房地產經紀佣金每年高達1000億，而美國的佣金水準遠高於全球大部分地區——全球平均地產佣金僅為1%到2%。據TD Cowen Insights預測，新規實施後，佣金可能下降25%至50%。市場的變化將導致有人受益，也有人面臨挑戰。一些經紀人預見新規將引發新的商業模式，也可能導致部分同行退出市場。同時，新規可能會鼓勵有經驗的經紀人，但對年輕經紀人而言，可能更難獲得買家的青睞，因為買家可能不願與經驗不足的經紀人簽署法律協定。
新澤西的朱先生表示，NAR的新政策對賣方和買方的影響會有所不同。他認為，作為買方，影響不大，因為佣金一般由賣方支付。而作為賣方，他預期佣金可能會有所減少，但仍需選擇信譽良好、銷售記錄佳的經紀人，否則佣金再低也不值得。
一些分析認為，取消強制佣金規定可能會導致房地產經紀人行業的優勝劣汰，預計可能有多達100萬名經紀人可能被迫轉行。
此外，有觀點認為，佣金制度的改變可能短期內對房市並不有利，因為讓買方自行支付仲介費會降低他們的購買能力，而讓賣方支付則可以將費用包含在貸款中。這樣一來，買家的購買力可能降低，潛在買家減少，對賣家也可能不是好事。
對此，地產經紀公司eXp Realty的執行長帕雷哈（Leo Pareja）表示，這是一場大規模的行業實驗，他為經紀人準備應對可能的混亂局面。
您認為這些新的購房規則會對您產生怎樣的影響呢？
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）