打算投資房市的話，銀行屋、法拍屋、短售屋好些名詞都要瞭解一下，這些名詞在某些特定的時間段是重合的，有的則是翻譯之後各有側重。
foreclosure國內翻譯為法拍屋，但從字面上看，法拍屋指的只是被法院拍賣的房屋，並不能完全代表foreclosure。
foreclosure指的是一個過程，即當貸款人或屋主無法履行按揭合約去償還債務時，債權人通過出售或收回房產權，進而追回屋主所欠貸款的過程。
一般來說，當屋主停止還貸後三到六個月，債權人就會提交一份《拖欠貸款通告》（Notice of Default-簡稱NOD），並在當地政府機關做記錄，公諸於眾，foreclosure就此開始。
下面來看幾種法拍屋的終結形式和購買方式：
1、寬限期的法拍屋 （3個月）
貸款人或屋主在各州法律允許的寬限期（grace period）內設法還清所拖欠的貸款而使原貸款得到複效（reinstate）。這個寬限期一般有三個月，也叫做pre-foreclosure 。
在這期間，如果利息降了，屋主可以申請“重新貸款”（refinance）以獲得較低的利息來降低每月的還貸數目，從而保住自己的房子。但是如果房價已下降到接近屋主的欠款數目，沒有淨值之後就不可能獲得重新貸款了。在這種情況下，目前，屋主可以申請“修改貸款”（loan modification），債權人會根據屋主的經濟情況來決定是否給予適當的降息等，從而讓屋主能夠繼續還貸供房。
2、虧本出售的法拍屋 （寬限期內虧本賣給第三者）
貸款人或屋主在寬限期內將房產賣給第三者，這樣其銷售所得即可用於還清貸款，其信用檔案就不再有不良記錄。可是目前絕大多數房屋的銷售所得根本不夠還清貸款，這時屋主便可以申請“虧本出售”（shortsale），債權人根據屋主的經濟情況決定是否同意並承擔部分損失。
購買虧本出售的法拍屋，需要極大的耐心。對於屋主來說賣多賣少都已經不能賺一分錢了，所以為了吸引買主的報價，其掛牌價往往遠低於市場價，且未經得債權人同意，當買主有意給屋主開價購買後，屋主才能向債權人申請批准。不過此後就可能是遙遙無期的等待（一般從一個月到半年不等），甚至永遠也等不到結果，或等到的結果卻比掛牌價還高。如果買主的報價有幸被債權人接受了，買主還有時間去完成產權查驗和房屋檢查，也有可能得到比市價還低20～40%的折扣。
3、拍賣中的法拍屋（寬限期結束賣給第三者）
在寬限期終了階段，如果屋主仍然不能還清拖欠的貸款，其房產就會以公開拍賣的方式（public auction）試圖賣給第三者。
購買拍賣中的法拍屋，最好事先對拍賣的房屋做詳細的調查，然後在公開拍賣市場上出價。買主需要按規定在競拍後支付現金，而且可能沒有足夠的時間去完成產權查驗和房屋檢查，但是，公開拍賣會上開出的價錢常常最符合買主的心意，同時還可以避免直接與屋主交易而帶來的各種不可預見的麻煩。
4、銀行持有的法拍屋（市場上絕大多數的法拍屋就是這種形式）
債權人取得產權，然後再放到公開市場上轉賣。債權人可以在寬限期內與屋主簽訂協定取得產權，也可以在公開拍賣時購回產權。這樣的房產就叫銀行持有的法拍屋（Real Estate Owned by the lender，簡稱REO），
購買銀行持有的法拍屋，可以直接與債權人討價還價。一般來說債權人會保證產權的完整性，並對房屋進行必要的維修，不過仍然有很多這樣的法拍屋處於很破爛的狀況，買主一定要請專家來檢查房子。REO的掛牌價往往會高於前兩個階段的賣價。
如果法拍屋的貸款是受到政府機構保護的，如住房建設與城市開發部（HUD，Department of Housing and Urban Development）或退伍軍人安置事務部（VA，Department of Veterans Affairs）等，那麼銀行法拍屋就變成了政府機構法拍屋，在這種情況下，就由政府機構來負責出售法拍屋。
常見誤區：法拍屋不是短售屋
短售屋：現在網上為了吸引買家往往寫上pre-Foreclosure，一提到法拍屋，人們就聯想到價格便宜，其實仔細一瞭解其實就是短售屋的一種。短售屋是指屋主沒有能力償還貸款及其它房屋抵押的房貸總值，屋主經過和銀行協商後考慮將此屋以略低的價格出售，以此償還銀行的損失。此時屋主仍然擁有這棟房子的產權，購買短售屋可以去看房，而且通常屋況也比較好，這是短售屋。其實就是我們前面提到的階段2。
法拍屋：如果房子通過短售屋的形式還是沒有賣出去，或者屋主付不起貸款就直接走人了，像這樣的情況，法院將房產以公開拍賣的方式賣掉。價格可以低於市場價一半，或者更多。法拍屋不能看房，對房屋債務方面的情況也不是非常瞭解，基本上購買法拍屋有時候就是賭博，看運氣了。
法拍屋存在的不確定因素：
A、屋況通常不佳，可能買到後發現房子已經被嚴重破壞
B、法拍屋一般情況下都在不是非常好的區，像法拉盛這樣比較大熱的地段，通常在short sale 的階段就賣掉了。
C、房屋有欠款
D、購買法拍屋不能貸款
E、過戶時間長且非常難
F、購買後有可能前屋主或者有無家可歸的人霸佔屋子，還要通過法律將他們驅趕。
誰適合投資法拍屋
1、有時間。因為想要購買法拍屋前期要做很多的功課，要熟悉市場，經常參加拍賣會。
2、要有錢，因為法拍屋是不能貸款購買的，所以要有充足的資金。
3、要有強大的心理承受能力：法拍屋可能會存在的一系列的問題，所以買到手後還有很多的後續事情要做。
法拍流程
法拍要去法院，以紐約為例，紐約5大區每個區的法院都會定期舉辦法拍。在紐約除了節假日外，法院每週都會舉辦一次拍賣會，關於法拍的房屋資訊，有的時候網站上會有公示，有些沒有的可以提前去法院查看近期法拍的房屋資料。
所有人都可以參加拍賣會。
1、先在法院網站上註冊預約，交預約費。
2、瞭解那些房子即將會參加法拍，可提前去做功課，去看看房子的區域和房子外部的屋況。
3、由於拍賣會只接受現金和銀行本票或匯票，所以競標者一定要帶著充足的資金去拍賣會。
4、如果有自己滿意的房子，在法拍的時候就可以舉牌子參加法拍。
5、得標後需要當庭支付標價10%的訂金。
6、在一個月內需繳納其餘的90%的房款。如果定期沒交銀行會沒收全部訂金。
7、過戶
法拍屋因為有很多風險，所以基本上能夠購買法拍屋的人一定要有非常豐富的房地產投資的常識，新手不要擅自購買。
購買法拍屋提前做功課
1、先鎖定想要購買房屋的區域，一般法拍屋的區域肯定不會特別好，要清楚購買的用途，如果是投資要計算投資回報率。
2、多去參加拍賣會，瞭解拍賣得一些流程，這個只是一個學習的過程，不要著急下手，之前所謂說到的想要購買法拍屋要有閑就體現在這裡。
3、想要購買法拍屋，需要有一個強大的團隊，避免單打獨鬥。需要一個優秀的地產經紀和地產律師，以及房屋修繕和裝修的團隊。
銀行屋
法拍屋是指通過法律程式被拍賣的房子。法拍屋中80%是銀行擁有的，主要是還不起貸款被法拍；15%是欠地稅被法拍；5%是存在遺囑問題或者個人欠款等原因被法拍。那這80%的銀行擁有的被拍賣的房子，如果沒有拍掉，就會被銀行收回，就變成了銀行屋。
通常對銀行屋會有一種誤解：法拍屋賣不掉銀行才收回，房屋位置都很差。其實這是一個誤解，很多銀行屋不是法拍沒有拍掉，而是如果價格沒有達到銀行的理想價位，就被銀行自己拍走了，變成了銀行屋，其實這是一種銀行止損的方式，並不是說沒有人要。
銀行屋的類型包括商業與住宅，像co-op、condo、一家庭，多家庭都有。住宅型銀行屋分兩種：一種是ASIS（現狀帶住客銷售），一種就是交空銷售。
現狀帶住客銷售：銀行為了早點將房子賣出收回成本，就按照房子的現狀直接賣出，銀行不負責維修房屋的一些破損，而且房東或者房客一般都還住在裡面，買這個房子還要自己去驅逐房客。另外，這種銷售方式是不允許進屋看房的，只能在房子的週邊看一下。優勢則是價格非常便宜，房屋狀況比空置的要好一些，售價通常比市場價格便宜25%–35%以上。
空置房貴些，不過更好賣。
購買銀行屋和普通房子差別在哪？
購買銀行屋和普通房子的最大的差別就是，在購買銀行屋的時候，需要交轉讓稅，這個錢是省不了的。普通買賣的房子是賣家交。
購買銀行屋的時候，通常銀行都會已經把這個房子的一些拖欠的貸款還有欠得地稅還有水費等都付清了，但是有一筆欠款，銀行是不負責的，就是房屋局的罰款，這個費用可以說99%的銀行是不會付的，需要屋主自己承擔。
購買銀行屋是否可以貸款？
銀行貸款有一個基本政策，就是房屋狀況要達到基本居住條件才能發放貸款，要有流通的水、電、煤氣，只要銀行的估價師是可以進去估價的，才可以申請貸款，但是這樣的情況非常少。
不過，如果信用特別好，工資收入很高的，可以申請一種房屋裝修方面的貸款，FHA203K 復原貸款，就是評估一下這個房子裝修需要多少錢，然後選擇貸款給你多少。不過這種貸款對收入和信用的要求特別高，還要求是首次買房者，所以不是所有人都能夠貸到款。
大多數銀行屋都喜歡全現金交易，即便是有符合貸款標準的房子肯定也會被全現金的買家取代而搶走offer，因為同樣的價格出售，銀行肯定會優先考慮全現金的買家，這樣的房子儘管屋況可能不是非常好，但是很多投資者還是非常感興趣的，因為價格的確非常有優勢。
(文章來源：美房吧，meifang8kefu）