可調整利率抵押 (ARM)貸款

可調利率抵押貸款越來越受歡迎，因為在當今房價飆升的情況下，它們相對較低的入門利率可以使借款人的購房能力提升。如果您計畫在 10 年或更短的時間內搬遷或還清抵押貸款，那麼可調整利率抵押貸款 (ARM)是值得考慮的。但 ARM 並不適合所有人。與在整個貸款期限內利率保持不變的固定利率抵押貸款不同，ARM 的利率是可變的。在申請之前，您需要瞭解這些抵押貸款的運作方式。

可調整利率抵押貸款定義

當您申請抵押貸款時，您必須做出的一個決定選擇固定利率或可調整利率抵押貸款。可調整利率抵押 (ARM)貸款是一種利率可以定期變化的住房貸款。ARM 在介紹期間以較低的固定利率開始，通常為三年、五年、七年或 10 年。當介紹期到期時，您支付的利率會根據基準指數以預定的時間間隔進行調整。

如果該指數低於您獲得貸款時的水準，您的利率和抵押貸款付款將會減少。但如果它更高，您的利率和抵押貸款付款就會上升。在介紹期之後，ARM 利率會繼續定期變化（通常每六個月一次），直到您出售房屋、再融資或全額償還抵押貸款。ARM 通常有 30 年的期限。

可調利率抵押貸款如何運作？

每個 ARM 都是不同的，因此您如果感興趣的話，需要與您的貸方討論確切的條款。ARM抵押貸款有兩個階段：一個固定利率期——通常是三年、五年、七年或十年——然後是一個可調整的階段，您的利率可以根據指數上下浮動。

比如，期限為 30 年的 5 年期 ARM 前五年的利率是固定的，接下來的 25 年利率每六個月調整一次。您還可能會看到稱為 5/6 或 5y/6m ARM 的 5 年 ARM。

一些混合 ARM組合：

3 年 ARM或 3/6 ARM：利率固定三年，然後每六個月調整一次。

5 年 ARM或 5/6 ARM：利率固定為五年，然後每六個月調整一次。

7 年 ARM或 7/6 ARM：利率固定七年，然後每六個月調整一次。

10 年 ARM或 10/6 ARM：利率固定十年，然後每六個月調整一次。

哪種ARM最受歡迎？

5/1 ARM是最常見的可調整利率抵押貸款。使用此 ARM，您將在前五年獲得相同的利率以及本金和利息支付。之後每年，您的利率都會根據當前市場上下調整。除了 5/1 ARM，5/6 ARM 也越來越受歡迎。使用這種類型的貸款，您仍然可以獲得五年的介紹利率，但利率會更頻繁地重置：每六個月重置一次。

還有其他類型的 ARM，包括：

3/1或 3/6 ARM – 您將獲得為期三年的入門費率，然後是每年或六個月的費率重置。由於您只能在短時間內獲得固定費率，因此該費率可能是您找到的最低 ARM 費率。然而，3/1 ARM 不像其他類型的 ARM 那樣常見。

7/1或 7/6 ARM – 您將擁有七年的固定費率，然後每年或每六個月支付新的費率（更高或更低）。

10/1或 10/6 ARM – 10/1 或 10/6 ARM 的穩定期最長：整整十年的固定利率、可預測的付款，然後是一年或六個月的調整。由於您將獲得 10 年的穩定付款，因此入門費率通常不如較短 ARM 的費率具有競爭力。

需要注意的是：大多數 ARM 對一年內（或任何時間間隔）的利率增加幅度都有上限。

ARM適合哪些人？www.meifang8.com

當您在選擇時，重要的是要記住 ARM 是可變的，因此它也可能是不可預測的。所以ARM最適合那些以後有能力調整預算，或者想在五到六年內再融資或出售房屋的人。

以下是比較適用於ARM 的一些場景：

購買房子用於短期居住，如果您幾年後搬家，ARM 可以為您省錢。您將從低介紹性固定利率中受益，然後在可調整期開始之前出售房屋。

您計畫快速還清抵押貸款。假設您即將獲得一筆意外之財，例如遺產。使用 ARM，您可以通過較低的入門固定利率節省資金，然後用意外之財還清餘額。但是需要您衡量這筆錢是否會在固定利率期結束之前到位。

想要低付款購房，並且可以接受以後更高的付款風險。並且基準指數也有可能下降，這意味著您的利率在固定期限後會下降。但不要完全指望這個，因為沒有人能準確預測幾年後的利率水準。

ARM貸款優缺點

優點:

ARM是只打算短期持有房子的人的不二選擇。由於ARM的鎖定期利率一般低於相同情況下Fixed-rate Mortgage的利率，因此如果不打算長住，而是幾年以後搬離，或者換一套房子並且把現在的房子賣掉，ARM是最省錢的方式。

ARM貸款者可以拿到相對更高的貸款額度。在還款開始的最初幾年裡，每個月的還款金額比較小。所以，在進行貸款審批的時候，貸款公司可以給出更高的貸款額度，可買的房子價格也就可以更高一點。

如果鎖定期後的市場利率走低，將減少還款成本，不用支付re-finance時高額的costing cost就可以愉快享受低月供。

缺點:

ARM的計算方法相對複雜，存在被貸款公司矇騙的風險。當借款人不熟悉ARM的各項條款，借款公司將在利率限制區間、調整指數等方面掌控更多話語權。

在特定的ARM項目上，例如在Negative Amortization Loans，借款人最後的欠款也許會比closing的時候更多。這些項目的每月還款額度極低，只能覆蓋到一部分應付利息，每月剩下的應付額就會自動加到末期應還本金上。

如果十分不幸，鎖定期過後市場利率飛漲，月供將突然變高，且持續在高值。

如果未來ARM利率飆升

我能承受麼？

如果計畫ARM固定利率期限結束後仍持有房子，就需要提前考慮之後承擔浮動利率的情況。如果假設利率飛漲到浮動區間的最高水準，且維持高值，是否還能付得起房貸？如果不想忍受高房貸，想要re-finance, 是否準備好再次支付高額的Closing cost？

整體的利率環境是怎麼樣的？

如果當前整體市場利率水準較高，那麼ARM會更好。最初幾年鎖定利率低，可以享受相對市場來說更低的借貸成本。鎖定期過後，當利率開始降低的時候，不用re-finance就可以維持低借貸成本 。但是，如果現在的利率水準是歷史時期裡比較低的，選擇固定利率比較合適。此時的利率甚至可能比高峰時期的ARM初始利率還要優惠。

ARM多久調整一次？

什麼時候調整？

在最初利率鎖定期結束以後，大部分ARM將以貸款日為起點，每年調整一次利率。新利率會在貸款周年日前的45天內給出。但是，有部分ARM的條款規定是每月調整一次。所以，在簽約前要注意關注利率調整的頻率。在利率攀升的預期下，如果變動幅度很大，超出承受範圍，建議選擇固定利率。

（文章來源：美房吧，meifang8kefu）