很多人問我:“我怎麼決定投資哪個市場呢？”問得好，第一步是縮小對投資有利的市場範圍，對於炒房者來說，這並不是什麼大不了的事情，因為你可以在任何市場上炒房，有些市場會比其他市場更好，但你真的可以在任何地方這樣做，更重要的是，對於出租房產，你必須找到一個能讓你真正獲利的市場。
在一個有利的租賃市場中，最主要的因素是房價與租金的比率，你必須能夠租到足夠的錢來支付購買房屋的成本和所有的費用，然後有希望剩下一些利潤。我在《出租房產的5種快速賠錢方式》中更詳細地討論了這個概念，請注意亞特蘭大房產與洛杉磯房產之間的示例，以理解這個概念。
所以，假設你已經找到了幾個房價租金比不錯的市場，因此，你肯定能從中獲利，在這些市場中，你怎麼知道該選擇哪個呢？在這篇文章中，我將只看那些已知的(到今天為止)投資者有利的、更大的市場，並比較這些市場的優勢，以解釋不同市場的利益是如何不同的。我只考慮更大的市場，保持簡單，當然，市場上有許多規模較小的市場，它們對投資者來說是非常有利的，你可以把我要說的應用到這些市場中去。
1、不同的市場，不同的福利
你看到的是少數幾個投資者佔優勢的市場，你可能已經有了一個你自己收集的市場清單，也許一些專家建議了各種各樣的市場，或者僅僅是通過閱讀大口袋論壇，你已經注意到幾個很受歡迎的市場，很多人似乎都在其中工作。我們已經知道房價與租金的比率在這些市場是有效的，所以這是一個好處，在租賃市場上還有什麼其他的福利呢？
- 價格——一些市場將比其他市場更貴，一些市場的入門價格可能非常便宜，你可能會被限制在你的購買價格中，當談到選擇一個市場時，因為你知道你有多少資本進行投資，所以價格可能是決定因素。但是，正如我將要指出的，你會意識到你通常會得到你想要的交易。
- 現金流——這可能是人們想要的最明顯的福利之一，如果沒有現金流，買房子就沒有意義，除非你知道自己的房子在一個很酷的地方，比如一個海濱城市或你想去度假的地方，你才會有踏實的感覺。由於我們所關注的所有市場的房價租金比都很好，因此所有市場都有望實現現金流，所以沒有問題，但是要意識到不同市場的現金流量是不同的。
- 升值潛力——就像我一直說的那樣，永遠不要僅僅因為升值潛力而購買房產，這就是所謂的“投機”。你可以問問2009年以前所有的投機者，市場崩盤對他們有多大的好處。因此，雖然我從不主張為了升值潛力而買進，而是總是為了現金流而買進，但一些市場的增長和升值潛力確實比其他市場大得多。
- 房產年齡——這看起來似乎並不重要，但當涉及到維護成本時，它確實很重要。一所老房子，即使它的形狀還算不錯，你也要花更多的錢來維護它，所有的房子都需要維修，但是房子越新越好，你在這個部分的花費就越少，眾所周知，一些市場的房子比其他市場的新。
- 社區的品質——房產的年齡甚至可以半代表這一點，不是所有的情況，但是經常。為了盈利，你會在一個特定的市場購買哪些典型的社區特質？在高品質的社區和低品質的社區都可以獲得利潤，但為了讓不同類型的社區房產發揮作用，你必須付出不同的努力。
- 行業——決定投資者優勢市場的另一個主要因素是，這個市場不僅有良好的房價租金比，而且有足夠的產業來支持人口的持續增長。如果你在一個只有一個主要行業的市場上購買租賃物業，而這個行業卻在走下坡路，你的投資會發生什麼變化？密歇根州的城市在過去的幾年裡經歷了很多這樣的事情，一些人認為，隨著石油的繁榮發展，北達科他州也會經歷同樣的事情，對於北達科他州的投資者來說，現在有一些非常誘人的交易，有著極高的利潤率和現金流，但如果石油熱潮消失，北達科他州還有什麼是人們願意去那裡的呢？這並不是說你在那裡買房產是錯誤的，而是要小心石油工人離開後你的房產會發生什麼。拉斯維加斯也一樣，拉斯維加斯有一個主要的產業(如果你把它們放在一起)，是賭博和娛樂，賭博和娛樂的壞處是什麼？在市場緊縮時，人們不再把錢花在賭博和娛樂上，這會影響拉斯維加斯嗎？相當影響，但如果你找到一個有多個大型行業的市場，你會更安全，因為如果一個行業不及格，你還有其他行業來維持這個城市的運轉。這只是我在租賃房地產市場上看到的一系列因素，這些是怎麼聯繫在一起的呢？要知道總會有取捨的，你可以買到回報極高的廉價房產，但要明白，在這種情況下，你的風險將是最高的，或者你可以買一套更貴但回報更低的房子，這樣你的風險就會小得多。你不可能兩全其美，便宜的房產，擁有高回報、零風險，事實並非如此。你可以限定一個範圍，畫上兩條線，在你想要購買的價格點上，在這兩條線上畫一條直線，這樣你就可以知道相關的風險。和往常一樣，這裡沒有什麼是絕對確定的，你可以很容易地買到便宜的低品質的房子，並取得巨大的成功，你也可以買一幢很貴很好的房子，但它完全失敗了。這個範圍並不是一個保證成功的指標，而是一個你在這個範圍的兩端所承擔風險的指標。
現在讓我們把所有的東西結合起來，這樣你就可以看到它們是如何聯繫在一起的。我承認過去我是個ppt狂人，我會找任何可能的藉口在上面畫點什麼，所以我給你們看一個圖表來比較不同的投資者有利的市場，所有這些市場現在(從今天起)對投資者來說都是好市場。如果你選擇其中的任何一種，你很可能正在進行一項可靠的投資(只要你買對了)，但我要給大家展示一下市場的不同，比如，既然它們都是好市場，你會選擇哪個，它們有什麼不同？這張圖有點亂，但請耐心聽我說，您將看到，為了進行比較，我包含了上面提到的所有因素。
每個因素的標準越高越好，除了價格(因此彩虹的顏色試圖區分一個)，這也是一個非常隨意的圖表，主要基於我目前所看到的市場和可用的房產，它遠非完全準確，這是對每個市場因素非常概括的描述。通常人們最關心的是購買價格和現金流，你會看到每個城市的前兩行，在這兩個因素之後，你會看到我之前提到的其他因素，比如升值潛力、房產的年齡、社區的品質和行業問題。你能看出其中的利弊嗎？價格越低，通常現金流越高，但其他因素就越低，這就增加了風險；購買價格越高，現金流越低，其他因素越好，所有這些因素都會直接導致你的風險。
那麼，如何決定什麼對你來說是最重要的投資物業，購買價格低嗎？是現金流嗎？是升值潛力嗎？假設是現金流，看這張圖，印弟安納波里斯、坎薩斯城和芝加哥是你最好的選擇，從這些資料中，你可以排除芝加哥，如果你沒有足夠的資金，那裡的購買價格要高得多。然後，如果你去印弟安納波里斯和坎薩斯城，你可以看看剩下的因素。我個人會選擇印弟安納波里斯，因為我更喜歡那裡行業的力量，而不是坎薩斯城，儘管該行業在我國的市場份額遠低於其他市場，但它是廉價高現金流市場中最高的。如果你想要更高的品質而不僅僅是高現金流呢？我認為達拉斯和芝加哥最好，亞特蘭大緊隨其後，這都是你最好的選擇，達拉斯和芝加哥的升值潛力比亞特蘭大大得多，但達拉斯的現金流真的很低(感謝德克薩斯的房產稅和保險)。
我想向你們展示我認為的兩個極端地區，即印弟安納波里斯和達拉斯。看看這兩個市場的現金流差異，你看到的基本上是一個現金流最高的市場和一個最低的市場，暫時忽略購買價格，看看其他因素。現金流有很大的不同，但看看升值潛力、房地產和社區品質，以及行業因素，這就是權衡的地方，你可以在印第獲得很高的現金流，但你也錯過了一些主要的品質和潛力(相對而言)。你可以在達拉斯得到所有的品質和潛力，但你將為此犧牲現金流，如果我們把這兩個城市的風險等級列出來，它可能是這樣的，如下圖所示：
你可以注意到印弟安納波里斯仍然不是太向左延伸，因為這是一個很好的市場，可以購買租賃物業，你可以遠離購買風險最高的地方，這是一個很好的市場。但是如果你把它和你在達拉斯的交易做個比較，你就會發現由於我提到的因素，風險水準有所不同。
2、理解權衡
你需要權衡，在房地產投資中，每件事都需要權衡，包括任何類型的投資，坦率地說，生活中的一切都需要權衡。你可以買到便宜的平板電視，它可能在未來10年都能正常工作，但它不能正常工作的風險更高，或者你可以買一台超級貴的3D平板電視，但它在一周內就壞了，然而，這種情況發生的風險要低得多。所以，當你著眼于投資市場時，你首先需要決定什麼對你來說是最重要的，選擇對你最關心的因素有利的市場。當你找不到一個房子最好、回報率最高、價格最低的市場時，不要生氣，如果有一個市場那麼好，現在每個人都會把它買下來。雖然不可否認的是，費尼克斯、孟菲斯和亞特蘭大都經歷了一個幾乎就是這樣的階段(以高房價獲得高回報)，但是我們現在已經度過了這個階段，這也可以追溯到著名的2%法則，你可以一整天都達到2%的標準，但這樣做會犧牲你的主要品質因素，增加你的風險。三年前你不會這麼做，但市場已經發生了變化，現在你將承擔更大的風險。
我希望這對學習選擇市場的投資者有幫助，首先選擇你最重要的“想要的交易”，然後找出哪個市場最支持你“想要的交易”，然後選擇這個市場。每個人都有足夠的錢，好吧，現在不像以前擁有那麼多錢了，但你仍然可以買很多房產，最後祝你投資愉快！
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）