受新冠疫情影響，多國貨幣超發，各類資產輪番漲價，全球房價也在去年以來受傳導效應影響出現罕見齊漲。根據Knight Frank資料顯示，2020年3月至2021年3月，全球房價平均上漲7.3%，美國以13.2%的漲幅排名全球第五。在今年上半年，美國房價加速上漲，競價搶房屢見不鮮，同時美國房市崩盤說不絕於耳，那麼究竟美國當前的房地產市場如何？近日，58同城、安居客發佈了《美國地產觀察報告》，對美國房地產市場現狀及未來發展趨勢進行解讀。
6月份美國房屋掛牌同比增長8%，總價越高成交量增速越為顯著
縱觀美國房產市場整體走勢，根據美國房地產線上掛牌網站Redfin的最新調研資料顯示，6月份美國新增77.6萬套房屋掛牌，同比增長8%；線上掛牌房屋成交71.7萬宗，同比增長20.6%，其中56.4%的房屋最終售價高於掛牌價，同比增長近30%；最終售價與掛牌價的比例為102.6%；掛牌房屋在市場上停留時間的中位數為14天，比去年6月減少25天；線上掛牌的房屋數量為75.7萬套，同比減少39.6%，按當前銷售速度，可滿足1.1個月的市場需求。
根據全美經紀人協會的資料顯示，6月份25萬美元以下房屋成交合計占比28%，其中10萬美元以下房產成交比去年同期下降近1/4，10-25萬美元成交下滑15.7%。25萬美元以上各價格段的房屋成交量，總價越高增速也越為顯著，其中100萬美元以上房屋成交占比7%，同比增長146.7%；75-100萬美元占比6%，增長119.1%；50-75萬美元占比16%，增幅81%；成交占比最大的是25-50萬美元的房產，約合43%，增長24%。由此可見，上半年美國房地產市場延續了去年的高企勢態。
一房難求態勢持續，新屋成屋銷售速度均放緩
資料顯示，在銷售方面，6月美國新屋銷售折年數為67.6萬套，為去年5月份以來的最低值；環比增速下降6.63%，且連續三個月負增。實際上，新屋銷售在今年1月份達到99.3萬套（折年數）高點後開始下降，僅1月和3月環比增速為正，其餘月份增速為負，其中2月和4月的負增速超過10%。
成屋6月份銷售折年數為586萬套，環比增速1.38%。今年以來成屋銷售的高點同樣是1月份，折年數為666萬套，此後連降4月，直到6月再次轉正。因此，雖然市場仍呈現出一房難求的態勢，但新屋和成屋的銷售速度均在減緩。
房價增速創歷史新高，高點回落拐點初現
在價格方面，6月份美國的新屋銷售中位價為36.18萬美元，環比降低4.96%，同比增長6%。去年初以來，新屋價格整體漲幅明顯，尤其是今年的4月和5月，中位價同比增速超過20%，創1998年以來的最大漲幅，5月新屋中位價創下歷史新高，達到38.07萬美元。6月美國成屋銷售中位價為36.33萬美元，環比增長3.68%，同比增長23.4%。去年5月至今，成屋銷售中位價的同比漲幅從1.91%不斷攀升至當前的23.4%，增速顯著。新屋及成屋價格增速依然堅挺，但當前增速和高點相比已有回落，或許意味著拐點初現。
新屋去化週期提升至6.3個月，成屋庫存仍然緊張
供應方面，6月美國新屋待售數量增至35.3萬套，環比增加6.97%。今年以來，除了3月待售數量微降外，其餘月份均為正增長。由於待售的增加，按當前銷售速度計算，新屋去化週期提升至6.3個月。
6月成屋銷售庫存為125萬套，同比提升3.31%，連續4個月正增長。今年1月，成屋庫存創下有記錄以來的歷史最低值，僅有103萬套，此後隨著供給緩慢提升，庫存也有所增加，但當前庫存仍處歷史低位。整體來看，新房待售告急的情況得到一定緩解，成屋庫存仍然緊張。
降息等量化寬鬆政策推動房產熱，供不應求為房價暴漲主要因素
針對本輪美國房產熱背後的原因和影響因素，58安居客房產研究院分析表示，疫情發生後美國房地產價格飆升的重要原因之一，是受到美聯儲緊急降息等量化寬鬆政策的影響。去年3月，為應對疫情帶來的恐慌，美聯儲採取了 “零利率+天量QE”的危機模式組合，30年期的抵押貸款固定利率不斷下降，去年12月最後一周降至2.66%的歷史低點。低利率環境促使潛在購房者加速入市，迭加冬季假期極低的市場庫存引發房地產競購戰，成交量價齊升。www.meifang8.com
此外，疫情爆發後，公共衛生問題使得人們紛紛逃離高密度的主城區，遠端辦公也使得上班族搬到郊區、甚至更遠的城市成為可能，從而提升住房及居家辦公的舒適度或減少住房開支。這一趨勢催生了不少新的購房需求，也使得本輪房產熱呈現出新的特點，即：郊區漲幅大於市區、獨棟屋漲幅大於公寓、有產業支撐的低房價地區漲幅大於高房價地區。
而美國本輪房價上漲最重要的原因是房產市場的供不應求。次貸危機後，建商深陷泥沼自顧不暇，成屋銷售市場的大量庫存也使得建商供給熱情不足。08年以來，市場不斷消耗庫存，疫情爆發前房屋庫存已是低位。疫情後，遠端辦公催生的住房需求迭加低利率環境的推波助瀾，需求“超預期”增長導致嚴重的供不應求，引發房價暴漲。
美國房地產補庫存已初現端倪，新屋待售增速明顯，成屋供應雖有增加但杯水車薪。在疫情發生後，為防止失業/收入驟減導致房屋斷供等連鎖效應的發生，美出臺了相關的房屋刺激保護措施，兩項最重要的措施將在9月30日失效，屆時若不能延期，將會有相當數量的房產面臨止贖，房產被迫出售，增加在售庫存。
58安居客房產研究院分析認為，高房價會驅使部分投資客獲利終結，加速成屋供給。因此，成屋市場的供應增速也會逐步提升，對房價的高速增長起到平抑作用。
市場將逐漸回歸理性，降溫未必降價
對於美國房地產未來走勢，58安居客房產研究院認為，隨著恐慌性購房的緩解以及加速補庫存會在未來一段時間持續，房價無法繼續像今年上半年般加速跳漲，市場會逐漸恢復理性，但市場降溫並不意味著房價會下降。
首先美國人口結構會利好房產市場，全美經紀人協會的資料顯示，美國初次購房者的年齡中位數為33歲，意味著當前25-40歲人群是剛需市場的主力，恰好該年齡段人口是當前各年齡段中數量最多的。
同時，當前全美的住房自有率為65.4%（2021年2季度），遠低於2004年高峰時的69.2%。分年齡段來看，千禧一代人群的住房自有率僅為43.3%，遠低於前幾代人群水準。隨著千禧一代住房自有率的提升，會對美國整體房市有較明顯拉動。
其次，美國嚴格的抵押貸款標準將成為房產市場穩定發展的基石。資料顯示，2021年一季度美國購房按揭貸款的人群中73%擁有良好的信用狀況，此比例在次貸危機前幾年僅為25%。在疫情的考驗下，美國房貸市場仍健康發展，美聯儲也有能力處理危機帶來的短期動盪，房貸市場引發市場走衰的可能性較小。
此外，美國居民杠杆率仍在低位，而且儲蓄率快速攀升，財富的積累會激發房地產購買熱情。次貸危機前，美國居民杠杆率達到歷史最高的98.5%，危機爆發後杠杆率水準不斷下降至2019年的74.6%，2020年底升至79.5%，仍有較大上升空間。與瑞士、澳大利亞、加拿大、英國等部分發達經濟體相比，美國的居民杠杆率亦非常低。同時，美國個人儲蓄率在疫情期間大幅上升，隨著限制令的解除，個人儲蓄率有所回落，但仍高於疫情前的平均水準。未來一段時間，經濟修復將抵消救濟政策逐步退出的影響，美國居民個人收入增長仍有保證，財富效應刺激購房者入市會在未來1-2年得以延續。
總體來看，本輪美國房價上漲是“意料之外、情理之中”，最大的問題來自於供應短缺，但這在疫情發生前已然發生，疫情爆發後催生新的購房需求，意外的低利率環境刺激購房者加速入市，供不應求導致價格暴漲。但美國適齡置業人口持續攀升、貸款機構審核標準嚴格、個人收入增加等因素仍將支撐美國房產市場的平穩運行。伴隨價格上漲短期內達到買家支付上限，以及未來30年期抵押貸款固定利率的預期上行，房價增速將會放緩。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）