經紀人和買家在地產交易中經常發生著一個怪像，多少年來，它是各種矛盾的始作俑者，許多糾紛由此產生，許多誤會由它引起，許多怨恨由此結下。它既是經紀人難于向當事人解釋清楚的死角，也是當事人難于理解經紀人用心的地方。它既是一個理論問題，也是一個實踐問題。它既是一個過去發生過、現在發生著，也是一個以後仍然存在的問題。
它的存在，讓許許多多經紀人倍感從業的艱難，也使當事人常常疑惑經紀人的職業道德。不僅如此，它還是一個簡單了再簡單不過、又複雜了再複雜不過的心理問題。多少年來，許多經紀人因此含恨轉業，許多當事人也因此對經紀人抱定一生的偏見……
讓我們先來看一個案例。李先生由麻省到長島買房，銷售經紀人展示每一個房子時都大喧溢美之詞，李先生挑了其中一個，將其買下。入住後發現房屋質量瑕疵，轉而怒向經紀人：“為什麼騙我？！”由此造成反目為仇在先，法庭相見在後的結果。
讓我們再來回溫另一個案例。說的是兩個十幾歲的女孩看了恐怖片後，模仿影片情節，半夜躺在高速公路上，期望與恐怖片類似的故事發生，結果一死一傷。家長把製片人和導演告到法庭，法官判被告勝訴，理由是發布和傳遞信息者對接受信息者的反應和由此產生的後果不負責任。換句話說，就是接受信息者的行為後果由其自身承擔。
上面兩個看似不相關的案例卻引出了一個共同的問題：在因發布信息影響他人判斷、造成不利于他人後果的情況下，發布信息者該不該對其負責？
答案卻因性質和情節而異。
先看看經紀人這一方，做大力推銷的努力，宣傳標的物的優點、亮點，實是合法合理的工作內容，宣傳本身不應被厚非，但經紀人的素質卻良莠不齊，難免鼓搗出事端來。
再看看買家這一方，需要得到圍繞標的物盡可能多的信息，以供判斷之用。向經紀人索要信息行為本身也不是厚非內容，但買家個人情況因人而異，決策失誤經常發生。
這其實是服務者向被服務對象提供服務的過程，也是被服務對象接受服務的過程。在通常情況下，這是完整的售房過程的組成部分，也是房市交易中常見的合作內容。標的物好不好可由經紀人介紹，買不買則由買家自己決定。
它們之間既是各自的獨立行為，又有因果關係。對買家來講，信息是外因，自己是內因，內因通過外因作用可能起變化。
對經紀人來說，是一個投放信息數量的工作過程，所提供的信息應該遵守客觀真實的原則，不能藏著掖著，不能欺騙，要誠實、公平。買家則根據所有信息，綜合判斷直至做出決定。
問題的關鍵是經紀人的信息質量和買家的決策質量，任何一方出狀況，也許導致不公平的結果。如果經紀人提供虛假信息，就涉嫌欺詐，就要負法律責任。諸如故意掩蓋不利于當事人的事實，擴大或者縮小事實，誘騙買家做出不利于買家自己利益的決定等等，一經查實，難脫其咎。如果買家掌握的信息量有限，做出了事後被驗證為相對質量較差的決定，又沒有證據證明遭人欺詐，其結果就得自己承擔。
讓我們分析一些實踐中常遇到的現象：
經紀說，“這個房子很漂亮，地段好，學區也好，適合于你。”這些都是形容詞，富有彈性，不屬於虛假信息。換句話說，漂亮與否、好不好、適不適合都是相對的，寸有所長，尺有所短，不應該對買家決策產生實質性影響。
經紀提供房產價值書面或者口頭報告是幫助買家認識市場的一種服務，價值報告的準確性因人而異，買家也只能作為參考，因為價格是另外一回事。
經紀明知4個月後宅前要挖個下水溝，而故意隱瞞，屬於提交不實信息行為。
經紀確實不知道房屋漏水，沒有介紹這方面信息，不是故意隱瞞。
買家入住後5個月，鍋爐和庭院灑水裝置壞了，抱怨經紀人是不對的。
買家過戶後覺得成交價過高，產生後悔感，埋怨經紀人是不合理的。
實踐中，有些初次買家由于缺乏地產知識，決策過于保守或者貿然，患得患失，決策時機與決策質量都做不到心裏有底，埋怨經紀人的事情經常發生，問題就出在買家對信息的掌握、判斷程度和自己對財產處置權的把握上。通俗地講，自己是決策人，做出的決定就應由自己承擔後果，而不應傷及無辜。如果買家能夠證明自己的決策失誤是由于他人誤導所致，可以運用法律手段追究誤導者的責任。
房產交易實踐中，律師、經紀人、會計、房檢員、朋友等的建議都是買家參考的信息，他們都不能替代買家自己的主體法律地位和行使相應的權利。
總之，信息投放度與量的把握反映經紀人的職業水準，決策質量則反映當事人對市場的認識。不同水準的經紀人與各種各樣的當事人之間的碰撞擦出了各種各樣的火花，有些火花卻成了糾紛的導火索，這就是本文開始談及的怪像。如果大家認識到界定責任，把握好度與量，這些怪像原本是可以避免的。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）