公眾對改造房屋有高度興趣。根據ATOM資料解決方案的統計資料，房屋被改造的速度達到了14年來的最高點。投資者也從他們的固定資產中獲得了更高的回報率。因此，市場繁榮也就不足為奇了。雖然這種投資策略可能是有利可圖的，但它並不是沒有一些重大的稅務影響（即舊房改造稅）。
一、舊房改造 FIX & FLIP的稅務處理
你的FIX & FLIP投資的稅收待遇取決於你是否被視為投資者或出於稅收目的的交易商。雖然沒有嚴格的規定來區分交易者和投資者，但在一系列案件中，稅務法庭一直在研究確定誰是投資者和交易者的相關因素。
不難注意到，這是一個嚴重的訴訟問題，所以在購買房產前諮詢顧問是明智的，顧問可以和你一起研究案例法，以確定你是房地產投資者還是房地產交易商。
二、房地產商
一般而言，為了得出個人是房地產交易商的結論，法院一直在考慮以下因素:
- 財產所有人的意圖：該財產是否在正常經營過程中獲得。
- 銷售的頻率和持續性。
- 招攬、廣告和銷售活動的程度。
- 轉型的可持續性。
- 所有權的期限：財產所有權的性質和目的。
雖然上述清單不全，但法院一般會考慮上述因素。法院可能還會考慮其他因素，比如業主是否對財產有控制權，以及商業辦公室的位置。
三、稅收待遇
如果法院認定你是一個經銷商，你稅收待遇不會很優惠。在聯邦層面，經銷商按普通所得稅稅率徵稅。除了按普通所得稅稅率納稅外，房地產商還面臨自營職業稅，自雇稅適用於你的淨收入。目前，自雇稅率為15.3%。在州層面，經銷商也將面臨州所得稅。
房地產交易商也被禁止完成第1031條規定的交易(房產必須用於投資目的)，他們也被禁止完成第453條規定的分期出售。經銷商也不能要求折舊扣除，也可能被要求將其費用資本化，而不是在當前納稅年度扣除。
正如你所看到的，被歸類為房地產經銷商是稅收優惠最低的狀態。因此，在購買房產之前與顧問合作是必不可少的。
四、房地產投資者
與房地產商不同，房地產投資者可以享受更優惠的資本利得稅待遇。資本利得分為短期資本利得和長期資本利得。
1）短期資本利得稅
資產被歸類為短期資產，因此當投資者持有該資產少於一年時，就按短期資本利得率徵稅。在處置資產時，資產收益按普通所得稅稅率徵稅。這並不是最優惠的稅收待遇，因為普通所得稅稅率最高可達37%。當你的主要目標是最大化你的收益時，這是一筆可觀的稅收。2023納稅年度普通所得稅稅率如下:
2）長期資本利得稅
另一方面，長期資本利得稅率更具吸引力。要想享受長期資本利得稅待遇，投資房產必須持有一年以上。以下是2023年的長期資本利得稅率。
如圖，如果你持有你的資本資產作為長期投資，你所欠的稅款將取決於你的收入類別和你的申報狀態。此外，你還可能面臨國家資本利得稅和淨投資所得稅。由於你將面臨各種各樣的稅收，為了使你的利潤最大化，跟蹤你的可扣除費用，這樣你就可以抵消你的收益，這將是你的最大利益。
五、第121條是否適用?
一般來說，第121條的資本稅豁免只適用于投資者的主要居住地和滿足所有其他條件的情況。如果你符合規定的條件，你可能有資格從資本收益中扣除250,000美元。除了潛在的豁免資格外，您還可以扣除您所發生的費用。
六、可扣除的費用
一般來說，大多數與改造房產相關的成本將被添加到基礎成本中，並且在房產出售之前不會立即扣除。但如果房產像企業一樣運營(也就是說，你是一個房地產經紀人)，一些成本可能會在當前納稅年度中支出。
總而言之，將改造房屋添加到您的投資組合中是一個很好的策略，可以在短時間內最大化利潤。儘管如此，稅收影響卻可能會大於盈利回報。記住，重要的不是你賺多少，而是你擁有多少。因此，在初始規劃階段與您的稅務顧問合作是關鍵，不僅可以在稅季最大限度地提高您的扣除額，還可以保留您的資本收益。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）