俗話說，現金流為王，當涉及到擁有租賃物業時，正的現金流是絕對必要的。當投資者購買能夠產生收入的房產時，可能會有幾個動機，比如希望在未來升值、投資組合增長、創造收入流、退休收入、所得稅保護或任何其他原因。然而，最主要的原因應該是創造一個穩定的投資回報。
1、如何使用資本化率
投資者經常聽說資本化率是衡量房地產盈利能力的標準，上限率是指淨收入除以物業市值的比率。這裏有一個例子來幫助你看看它的實際情況:
- 一套4層公寓，每套租金750美元，每月總收入3000美元。
- 應用50%的規則來計算所有費用和空缺，淨收入為1500美元。
- 你每年的收入將比抵押貸款和稅收少18000美元。
- 不到一年，你花了25萬美元買下了這處房產。
- 資本化率為18000美元/250000美元或7.2%
資本化率到底告訴了你什麼？設定上限利率的主要用途是將其與其它投資進行比較。這一分析能夠準確地比較蘋果和橘子的盈利能力，或者單戶住宅租金、公寓樓租金和商業地產的盈利能力，它是這樣工作的:
這裏有三種完全不同的投資機會，價格差異很大。哪一個是更好的投資選擇？上限率越高，投資效果越好。當你研究每一處房產的最高租金時，20套單元房的租金收益將是最划算的。
2、資本化率的局限性
然而，上限稅率也有限制。資本化率不包括任何抵押貸款支付，它也沒有說明你投資的具體回報。這兩個因素會對投資回報產生顯著影響。請注意以下分析的效果:
現在您可以清楚地識別出零售店是一個負現金流屬性。公寓大樓有強大的現金流，看起來仍然很有吸引力，但是你的投資回報是什麼呢？
3、現金對現金衡量你的利潤
我發現現金對現金的回報是一個更好的衡量盈利能力的指標。它將稅前淨收入與你在那塊房地產上的實際投資進行了比較。這是比較不同投資機會和預期回報的好方法。稅前現金流分為首付款，這是你為獲得投資而實際花費的錢。它是這樣工作的:
現金對現金的回報會告訴你你實際花費的現金的回報。正如你從這個例子中看到的，公寓樓看起來仍然是更好的投資。投資者現在可以將這種現金對現金回報與其他投資機會進行比較，比如股票和債券，這些投資機會也可以衡量你投資的回報。問題是，你能找到比06%回報率更高的股票或債券嗎？如果不是，那麼你的公寓樓看起來是最好的投資選擇。但如果你發現單戶住宅的房子以低于市場的價格出租，而租約已經到期怎麼辦？請注意，這會極大地改變你的投資選擇:
突然間，你有了一筆23000美元的投資，每年能賺5364美元。在25年多一點的時間裏，你就可以賺回你的全部投資。當然，你可能會找到提供這種回報的股票，但風險水平是多少？如果每月1800美元的租金是市場價，你的風險會很低。正如你所看到的，在你的投資考慮中包括現金對現金的回報計算，將幫助你做出最佳的財務選擇。此外，它幫助買家看到“我能從中得到什麼”，而不是更模糊的資本化率。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）