美國賣房指南9大步驟匯總！如何省稅？

美國買賣房屋手續不但非常繁瑣，還很容易引起法律糾紛。建議夥伴們在買賣房屋時一定要找專業用心的地產經紀人來為您服務，可避免您許多沒必要的麻煩。經紀人除了能代替賣家處理在交易過程中的各種交涉、協商、談判等包含法律事務在內的大多數業務環節，維護賣家最大權益，也能避免因處理不當所產生的法律糾紛。此外專業的經紀人瞭解市場行情且消息靈通，可建議具有競爭力的合理房價，促進成交。

定出精准房屋售價

此點是決定房屋脫手快或慢的關鍵，你不想賣太低價，但定價過高也很可能會導致房子乏人問津。做好市場調查，評估房子所在地區的房產市場，瞭解所在社區內其他房產交易情況，識別房產弱點與賣點，並訂出一個合理售價。可參考該社區過去6個月的相似銷售物件成交價去制定售價。一個瞭解當地市場的經紀人能進行調查並評估，協助並建議賣家一個具競爭力的房屋售價。也可請專業估價師進行定價。通常正式上市的前15天是曝光率最大的時段，也是能吸引最多買家來看房子並出價的時點。

包裝房子打造好賣相

除了flip房屋之外，賣家可以做好內外清潔，修整庭院、清洗地板、車庫或粉刷一下牆面、把傢俱擺放恰當等（一定要上好的Staging)，讓房子看起來乾淨明亮具有好感，買家一眼就想像出自己立馬能領包入住的感受。

房屋正式上市

當價格確立、廣告照片拍攝等一切就緒後，就可以將房屋資訊輸入到各大賣房網站，也可組織一個盛大的brokerage tour 由此迎來各大房地產業的經紀人來觀賞即將上市的靚屋來給您的房子增添更多的人氣和買家。

與潛在買家交涉議價

房子正式上市後，就會陸續收到買家的出價函，賣家可視對方出價與其他條件去做決定接受(accept)、再協商(counter offer)或直接拒絕(reject)對方的出價。若對買家出價及條件滿意的話，即可簽署合同，達成交易。其中需要有很多的技巧和隨機應變使您的房子賣到最大值!

簽署合同並交由協力廠商公證託管公司(Escrow)接手進行過戶手續

在協商交涉後，若賣家對買家所提出的出價與附加條款等皆滿意的話，即可正式簽署合同。接著買家會將訂金存入協力廠商公證託管公司(Escrow)，並開始後續的所有權認證、買家貸款、過戶、檢查報告等步驟，直至一切手續皆合法完成後，Escrow才會將房子產權交給買家，並將錢款交給賣家。

注意事項：

• 大約需要多久時間？一般而言，貸款買家的整體購屋交易時間從進入過戶交易算起，至少需要30至45天。現金買家則較快，約7至20天可完成(資金皆已在美國時)。
• 賣家應為買家購買產權保險(Title Insurance)
• 產權保險是指保險人承諾若產權存在產權報告(Title Report)中應記載但卻遺漏的瑕疵和糾紛，且給被保險人帶來損失時，保險人將負責消除產權瑕疵與糾紛，或由其在保險金額範圍內給予賠償。通常賣家會為買家購買產權保險，保障買家，確保產權乾淨，也保障產權方面若出現問題的賠償，包含所有重新恢復擁有產權的法律費用。投保金額是房子成交價，產權保險通常是一次性費用且一直有效。
• 配合房屋檢查、房屋估價、產權過戶調查 (附加條款期間)

買家在這段期間會進行附加條款中的相關事項，如安排做房屋檢查、房屋估價、產權過戶調查等。此時賣家須配合進行各步驟，並提供房屋周邊環境報告(Seller’s Disclosure)、白蟻檢查(Termite Report)等合約裡要求的檔檔供買家審閱。但在矽谷購房時，由於房市太火，大多買家是購買As-is, 就是說買家進合同後不會再由於房屋檢查報告有任何問題而退出合同。

取消附加條款 (Contingency Removal)

走到這裡，買家應該都已順利完成貸款、房屋鑒價與房屋檢查，且無任何異議了。此時買家須簽署取消附加條款，讓此筆交易更加確認。

美國賣房時如何省稅？

賣房時要考慮的稅務比買房還複雜，賣房賺的錢要報稅、就算把房產傳給子女時也要交稅，但透過以下幾種方式可多少省下不少稅。

1. 保留房屋整修的收據來增加賣房成本

房屋翻新改建的費用雖然不能抵稅，但可以增加房屋成本，這也意味著減少賣房利潤，進而達到省稅目的。所以只要是購房後的每次翻修與整修都應保留好相關收據，為日後的賣房換房做準備。

2. 善用自住房免稅條款(Primary Residence)

若過去5年在該房住滿2年，賣房利潤有25萬美元(夫妻兩人則為50萬美元)的免稅額，只有超過部分才須交稅。若屬於自住+投資的兩用房(Duplex)，則賣方自己主要居所的部分可享此稅額優惠，出租的單元則需申報資本增值稅。

3. 善用自住房部分免稅額

若因某些因素未住滿兩年而不得不賣房(例如換工作、調職、健康因素、失業、生多胞胎等)，仍可享有部分免稅條款福利，詳情請洽地產經紀人或專業稅務人員。

4. 善用同類資產置換條款(Like-Kind Exchange，1031條款)

交換延稅，例如出售一套投資房(出租)，且在出後45天內將將該筆錢拿去購買另一套投資房(需有書面證明)，並於180天內完成所有交屋進程，則出售前一套房的利潤將無須立即交稅。

5. 採用遺產繼承方式，而非贈與

除了遺產稅與每年贈與稅的免稅額度，稅法亦給予每一個美國居民與公民終身560萬的免稅贈與額(Lifetime Estate and Gift Tax Exemption)，只要低於560萬美金就無需繳稅。一個是遺產方式、一個是贈與方式，兩者乍看似乎無異，但在子女賣房時就有很大差異了。

（文章來源：美房吧，meifang8kefu）