投資房地產的人,在很多人的印象中都是非富即貴,他們用投資房的正現金流,或是房產升值創造更多的財富。但是,口袋裡要是沒幾毛錢,每個月都在為生活必需開銷煩惱的人,真的有辦法投資房地產嗎?
投資房地產當然是要有越多錢越好囉,畢竟有錢才能在市場上跟人家搶房,尤其現在美國的房貸利率這麼高,你付的現金越多,就不用給銀行賺那麼多利息,也沒有房貸保險,甚至是All Cash買房,那你搶到房子的概率就像打電玩開外掛一樣,手到擒來。
但是,不夠資本怎麼辦?比如一般的受薪階級,光是每個月花在生活必須的費用上,根本存不到什麼錢,就算不吃不喝,現在房價動輒就是四五十萬、七八十萬美元,到底何時才能存到首付款也不知道!
低首付貸款
第二個辦法,去買一間複式公寓,住在其中一個單位,同時出租其它的單位。這個方式就是剛剛喬許使用的辦法,你可以透過聯邦住房管理局(FHA)貸款,購買兩單元或四單元的複式公寓,首付款要求僅3.5%。屋主必須住在其中一個單位之中,並可以出租另外的單位以獲得額外現金流。而且,租金部分有75%的額度,可以用來增加買家的貸款負擔能力。
比如一套複式公寓價值575,000美元,所需的最低月收是5,500美元,但是每月租金收入2,000美元,用2000乘以75%,就能得到1,500美元的額度,買家的最低收入要求便從5,500美元,降到4,000美元。
利用房屋淨值
第三個辦法,在你的主要住宅或其它投資房產上,建立房屋淨值信用額度(HELOC)。如果你有主要住所,或在其它房地產的租賃物業上擁有大量淨資產,許多銀行會給你一個房屋淨值信用額度,然後你可以將其用於房地產投資。舉例說,如果你現在有房屋價值20萬美元,但是仍欠5萬美元的貸款,銀行將為你提供15萬美元房產淨值中70%到80%的房屋淨值信用額度,大約是10萬到12萬美元。
例如許多人會使用房屋淨值信用額度來做短期炒房,因為它會比傳統的銀行貸款更快速,當你急需用一筆資金的時後,房屋淨值信用額度就可以幫你快速獲得資金。就像有些人剛好差一筆費用來交割房地產,如果去一般銀行貸款需要一個月的時間,但是如果你可以從房屋淨值中提取資金,可以三五天就拿到錢了。
房屋淨值信用額度的利率通常是最優惠利率加上1%或2%,目前大約為5%。但是,房屋淨值信用額度的主要優點是它通常沒有成交成本,銀行只需對你的房產進行路過估價,就是說估價人員只需要在外邊看一看房子就可以確認估價,所以買家可快速成交,有些銀行甚至不會向你收取評估費用。
但是請小心,HELOC房屋淨值信用額度的利率是可變動式的,從技術上講,它是你財產的第二抵押貸款,所以,你可能需要在利率較低的情況下,償還更多的本金。假設最優惠利率保持穩定,當你每個月固定支付本金時,利息金額也會下降。
尋找賣家優惠
第四個辦法,要求賣家支付你的成交費用。在許多房地產交易中,房產賣方願意支付買方的成交費用以刺激銷售。相對的,你也可能要提出賣家需要的要價或接近要價。
其實,只要你的租金足以支付你的所有費用,並為你提供每月少量的現金流,那就值得投資了。但如果每月房貸還款,加上稅金和保險費,等於或大於你的租金,那最好就尋找另一筆交易。在一些市場上,冷清的房地產交易,賣方或許願意為你提供一些優惠,尤其是新房銷售的市場。但是,在搶房的情況下,這種優惠,我們並不能奢望。除非,你像上面的故事,找到off-market的交易,能和賣方個別的討價還價,對於急於脫手的賣家有機會獲得成交。
尋找貸方優惠
第五個辦法,尋找可以支付成交費用,或為你的首付款提供援助的貸款方。因為現在的房貸利率實在太高,接近8%的三十年固定利率,嚇著很多想買房的人,導致房貸申請量持續低溫,所以貸款方為了刺激房貸申請也推出一些優惠。不過買家也要留心,有些貸款方雖然提供補助優惠,但是會稍微調高利率來做為交換。
例如,Quicken Loans與房地美的房貸計畫,最近為購買獨立房的自住房買家提供1% 的首付款。如果,買方願意再支付1%首付款,Quicken Loans也會另外提供2%的補助金。不過,對買家也有條件限制,信用評分必須達到680分,債務收入比不得超過45%。
最後,還是再次提醒,每個方案的細節有很多,也可能會隨時變動,還是要請大家要自行研究適合自己的專案。
(文章來源:美房吧,meifang8kefu)