卓靈倩專欄–在美國德州購房的流程+購房注意事項

如果準備貸款買房的，那就要先聯繫貸款專員開具一份可貸款證明信（pre-qualified letter或者pre-approval letter）因為針對貸款買房的買家，賣家通常要根據買家提供的可貸款證明信後判斷其是否有符合買房條件，才會決定接不接受這個OFFER。

2.聯繫房產經紀人看房

聯繫房產經紀人看房，經過一番房源篩選，找到滿意的房子之後，一定要讓房產經紀人讓賣家那邊出示房屋的基本情況報告（seller disclosure notice）在這份報告裡，賣家會把他所知道關於房屋的重要資訊進行披露。比如：地基有沒有修過，哪年修過。屋頂哪年換過。房子之前有沒有白蟻災害之類是購房者比較關心的問題。

3.考慮出價

對選定的房子各方面都滿意後，就要考慮出價了（offer），出價時，也可以讓房產經紀人給你一份你想出價的房子周邊類似的房子最近半年或者三個月內的成交記錄報表，這份報表上會顯示周邊類似的房子當初上市時是多少錢，成交時多少錢成交的，賣家房子上市了多久才被買走的等等，你可以參考這份成交記錄報表，再考慮出價多少。

出價的時候，有一個日期要特別注意：可反悔期（option period）。可反悔期一般是5-7天。這個的作用主要是你交給賣家一點錢，這個期間內賣家不能把房子賣給其他人。（option fee）通常在$100-$500左右。

出價被接受後，要交兩筆押金，一筆是押金（Earnest money), 押金一般是房價的1%，另一筆就是上面所提到的反悔期押金（option fee).

在反悔期期間，我們建議買家要請檢查師對房子進行檢查，查看房子狀況如何。如果對房子的狀況感到不滿意，或者有需要維修的賣家那邊不予維修，那就可以不買這個房子。而之前交付的押金可以退回，但反悔期押金不能退回，值得注意的是：在檢查期內檢查出房子所有的問題，賣家是沒有義務負責維修的，但買家可以和買家商談維修事宜，如果關於維修事項談不攏，買家選擇不買這個房子，在可反悔期內，買家可以無條件隨時退房，但找檢查師檢查的費用需要買家自行承擔。因此，買房前還是要思慮再三，不要損失沒有必要的錢。

4.房屋檢查

賣家那邊接受你的出價後，我們建議請房屋檢查師進行房屋檢查，這個費用大概在300-800左右，房子越大，檢查費用越貴，公寓的檢查費用相對比獨棟別墅就會便宜一些。檢查完成以後，檢查師會出具一份報告。你可以讓經紀人拿著這份報告在檢查期內，跟賣家那邊談維修事宜。如果談不攏，則退出合約。如果談妥了，則繼續合約。

5.準備過戶

過了檢查期，如果是現金買房，兩方都沒問題了，就可以準備過戶了。如果是貸款，貸款公司那邊會要求做一份房屋的市價報告（appraisal）這個費用一般在600-800左右。市價報告出來後，如果高於合約價，貸款公司那邊則繼續處理貸款。如果低於合約價，貸款公司則不會放款。這時候有兩個選擇。1.讓經紀人跟賣家進行溝通，爭取將合約價降到市場價 2.如果房子比較熱門，很多人搶，賣家不願意降價，而你又非常喜歡這個房子，不在乎多花一點錢買下這個房子，那就要自己多承擔一些首付，補齊合約價跟市場價的差價，然後等待貸款公司放款。如果不想買了，或者首付不夠，可以放棄合約，押金退回。 押金退回的前提是你出價合同沒有簽放棄估價,但是值得注意的是市價報告是很主觀的東西，每個估價師的估價都會不有所不同。有的估價師喜歡往高了估價，有的喜歡往低了估。所以還是具體情況，具體分析，視房屋的實際情況而定。

6.過戶交房

完成以上步驟後，就等著過戶交房了。在交房的前一兩天，最好讓經紀人帶你去房子再檢查一遍，確保房子沒有被破壞，還是你之前看到的樣子。

7.擁有房屋的所有權

過戶那天，需要攜帶兩個身份證明（駕照、ID、護照、有買家名字的車保險單、工卡之類的，過戶時需具體問房產經紀人或產權公司你需要帶的證件），如果貸款買房一般過戶前需帶首付款或者匯首付款去產權公司簽字，首付款需用銀行本票（cashier’s check），如果事先匯款給產權公司了，則不需要帶本票。 貸款公司一般會在簽字的當天或第二天進行放款，放款後就可以拿到鑰匙，也就正式擁有了房屋的所有權。

如果全現金買房，過戶簽字當天需把買房錢匯到產權公司或者帶本票（cashier’s check )去產權公司，買家簽完字，產權公司收到錢後，買家就正式擁有了房屋所有權。

在整個買房過程中，以下幾點買家須知

1. 買家在匯款到產權公司時，一定要打電話給產權公司確認匯款資訊是否正確，有一些駭客會仿冒產權公司發郵件給買家，讓買家匯款到駭客帳戶中），大家匯款前。
2. 美國的合同往來很多採用的都是電子簽名，或者簽名後再掃描然後發電子郵件的。
3. 美國的房產交易流程非常的固定和規範。在德州，重要的法律檔跟合同都是地產協會製作得公認格式的檔。

4.在德州，買賣雙方在整個交易過程中不需要見面。如果買家是貸款買房，買家可以異地過戶，異地指（美國各個城市），都可以讓產權公司找公證人在買家或者賣家的所在地進行簽字。首付款需給cashier’s check , 而且要當場給公證人，或者直接匯款到產權公司。

看房的注意事項，在達拉斯地區這邊買房時一定要注意以下幾點：

1. 空調新舊，空調如果太舊，換的話成本比較高。
2. 達拉斯地區比較經常下冰雹，所以買房時一定要看屋頂是否有被冰雹砸過，屋頂新舊等。如果屋頂太舊，保險費會提高，更換成本也比較高。
3. 地基是否下沉，德州這邊是粘土土質，所以房屋會有地基下沉問題，如果地基下沉了，需要維修，可以和賣家商量，讓賣家維修或者補貼維修費。 如果買家介意地基問題，那可以再留意別的房子，所以買房前，一定要留意房子地基問題。
4. 房子最好不要離大馬路、機場、火車道太近，不然會太吵。
5. 房子不能離高爾夫球場太近，有時高爾夫球會經常砸到鄰近高爾夫球場的房子的窗戶，房子買離高爾夫球場太近，有時人在院子裡做事，看書，乘涼，都有可能被球砸到。
6. 買房時也要注意室內牆角，牆角是圓角的比方角的好。牆角是方角的搬家具或者搬東西是容易被磕到或者碰到。特別是有小孩子的家庭，牆角是圓角孩子撞到不容易受傷。
7. 廚房櫃子一定要打開看一下，有的櫃子看起來像新的，但是你打開會發現裡面是舊的，這種櫃子只是賣家重新噴漆了。
8. 如果有需要校車接送孩子的話，一定要查清楚房子所屬的學校有沒有校車接送，有的學校是沒有校車的。

我們美國陽光地產公司創建於2003年，在達拉斯、休斯頓、奧斯丁均設有公司，業務覆蓋全德州。本公司主要致力於德州全面的房地產服務，包括商業地產、投資地產、房屋買賣，房地產開發、租售及物業管理。成立以來，已經成功運做數以萬計買賣投資案例。

穩定的精英團隊，分別專長於不同地產領域，專業能力強、誠實講信用而且富有協作精神，陽光地產已經發展成為美國德州最大華人地產公司之一。

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