買房的成本是多少？
根據Union Bulletin報導，這個問題視乎你怎麼看。
顯而易見的答案是房價。如果你找到了自己喜歡的房子並支付400,000美元現金購買，成本就是房價，即400,000美元。長期來看，這可能是現金形式的收入，房子的價值可能會隨著通貨膨脹而升值。一旦賣房，當初買下的房讓你“賺”了。
不賣而選擇住在房子裡時，你會享受到另一個好處。這就是經濟學家所說的“估算收入”（imputed income，一個人沒有收到現金形式的收入）。與其拿著每月一筆稅後收入，你享受到了一種沒有被扣稅的“資產”。
這些都是買房的“甜頭”。
但是，當你為購買房屋籌集資金時，簡單會變得複雜，而這正是我們大多數人所做的。根據全國房地產經紀人協會的資料，87%的購房者需要為自己的房屋融資。
你坐下來簽署的一大摞檔，會告訴你在抵押貸款的整個期限內你將支付多少美元。以3.25%（俄羅斯入侵烏克蘭之前的利率）的30年期借款300,000美元，你將最終償還470,023美元。就像很多人很久以前那樣，以6%的利率借款，你將償還高達647,515美元。
這太嚇人了。這也是為什麼許多房主急於儘快償還抵押貸款的原因。“想想我會省下的所有錢，”他們說。
事實上，預付款的真正節省可能會很小。
這個怎麼可能？答案就是金融界所說的“金錢的時間價值”。2040年的一美元對我們來說並不像本周銀行帳戶中的一美元那麼值錢。
是的，有一種叫做通貨膨脹的東西。
那麼，你如何計算購買房屋的真實成本呢？
讓我們來打個比方。根據德克薩斯A&M大學房地產研究中心最近的一份報告，美國主要城市地區的房價中位數從30萬美元以上不等。
具有良好信用評分和20%首付的合格買家可以將抵押貸款利率降至3.75%。（這不包括任何提高實際利率的積分支付。）
那麼，一套300,000美元或400,000美元的房子的真實成本是多少？
如果你以300,000美元的價格購買房屋，首付60,000美元，你將借款240,000美元，每月支付房貸1,111.48美元，在30年內償還400,132.80美元。如果通貨膨脹與利率相匹配，所有那些付款的”現值”（英文叫present value，指的是未來貨幣在今日的價格，說白了就是未來1元等於現在多少錢）將恰好是您昨日借入的金額，即240,000美元。
但是，如果通貨膨脹率高得多怎麼辦？
例如，如果通貨膨脹率以7%的速度運行，你將償還167,063.86美元的現值，而不是240,000美元。實際上，你房屋的真實成本為227,063.86美元（60,000美元的首付加上你將償還的金額167,063.86美元現值）。
換言之，你償還的房價低於最初300,000美元。
現在讓我們用400,000美元的房子做同樣的練習。首付80,000美元，你將借款320,000美元，需要每月支付房貸1,481.97美元。超過30年，你將支付533,509.20美元。但在7%的通貨膨脹之後，這些付款的現值為222,751.31美元，而不是320,000美元。
以上兩種情況，你都以近25%的有效折扣買了房。
買房能不能達成上述，取決於一件事。就是抵押貸款利率與通貨膨脹率之間的差異。如果通貨膨脹過熱，你會大賺一筆。
是的，這是一場賭注。但正是這場賭注，在二戰後的幾十年裡建立了中產階級的淨資產。
這不是金融界的“新招”。每當通貨膨脹率高於抵押貸款利率時，情況就是如此。
這是否意味著房價不高？
不，這只意味著，有膽識的購房者可能不像許多人想像的那樣需要“操之過急”，儘快把房貸都還了。
拖久了，可能只賺不賠。
（文章來源：美房吧，meifang8kefu）